«Арендные ставки стабилизировались»

Источник материала:

2009г. стал годом падения для рынка коммерческой недвижимости. Однако на 2010г. риелторы делают оптимистичные прогнозы, предрекая восстановление рынка. О том, пройдено ли уже «дно» и когда арендные ставки начнут расти, 


http://belgazeta.by/20100329.12/040094881/рассказал замдиректора компании «Твоя столицаконсалт» Юрий ПОПОВ.

- Кризисный год действительно сильно повлиял на рынок коммерческой недвижимости. Достаточно сказать лишь, что с ноября 2008г. по декабрь 2009г. падение ставок арендной платы по всем сегментам рынка составило в среднем 30-35%. Впрочем, в некоторых странах арендные ставки снизились вдвое. Беларусь продемонстрировала относительно небольшое снижение, поскольку рынок у нас еще не сформирован. Сейчас спрос постепенно активизируется, и арендные ставки стабилизировались, а по отдельным категориям объектов даже начался рост.

- В каких сегментах ценники уже поползли вверх?

- Например, на рынке офисной недвижимости. На объекты класса С ставки, достигнув «дна», повысились примерно на 1-1,5 евро за 1 кв. м. Это связано с тем, что, когда в период кризиса рынок обвалился, дешевые офисы стали наиболее востребованы. Такие объекты были вымыты из предложения. В этой связи нет никаких оснований полагать, что в ближайший год арендные ставки на офисы класса С могут снизиться.

Ставки на офисы класса B уже заморожены, хотя пока не подросли. Аналогичную ситуацию мы наблюдаем с офисами класса А. Здесь, в абсолютном выражении, падение было наибольшим - ставки снизились в среднем с 45-50 евро за 1 кв. м (до кризиса) до 30 евро сейчас. Однако предпосылки для роста рынка уже есть. Уровень вакантных площадей в бизнес-центрах, достигший на пике кризиса 20%, уже снизился до вполне приемлемых для белорусского рынка 5-7%.

- В сегменте торговой недвижимости до кризиса наблюдался дефицит качественных торговых площадей. Это поспособствовало более спокойному развитию рынка в кризис?

- Здесь нет какой-то целостной картины, ситуация очень разнится в зависимости от торгового объекта. Даже в 2009г. те объекты, стратегия развития которых была грамотно продумана, не пострадали, а арендодатели не снизили арендные ставки. С другой стороны, кризис показал, что стратегия развития многих торговых центров была ошибочной.

Но постепенно розничная торговля выходит из кризиса, и спрос на объекты недвижимости со стороны ритейлеров активизируется. Это способствует развитию и складской недвижимости.

- Можно ли ожидать, что в ближайшее время белорусский рынок коммерческой недвижимости ощутит дефицит площадей в связи с замораживанием строительства части объектов?

- Объекты, которые на момент начала кризиса находились на стадии строительства, в основном не были заморожены. Была приостановлена реализация лишь тех проектов, которые находились на т.н. бумажной стадии. По нашим оценкам, до 80% таких объектов не будут построены, а значит, в перспективе рынок недополучит площадей.

- Кризис изменил приоритеты игроков рынка?

- Если говорить о застройщиках, то строительство объектов коммерческой недвижимости по схеме привлечения мелких дольщиков делает их инвестиционно непривлекательным.

Что же касается работы с готовыми объектами, то сейчас и арендодатели, и арендаторы нуждаются в совершенно других услугах. Работа агентств недвижимости должна строиться исходя из принципов долгосрочного сотрудничества - как с арендаторами, так и с арендодателями. В частности, наша компания уже разработала принципиально новые пакеты услуг для корпоративных клиентов.

Так, пакет услуг для арендаторов включает представление интересов в переговорах с арендодателями, проведение сравнительного анализа помещений по финансовым, техническим, инфраструктурным показателям, оценку договорных условий при продлении арендных отношений, управление договорами аренды.

В корпоративный пакет для собственников дополнительно включены услуги по выявлению оптимальных коммерческих условий аренды и продажи, консультации по финансовой стратегии реализации недвижимости, разработка стратегии позиционирования и маркетинговой программы.

Самое главное для нас - получение клиентом максимальной выгоды. Практика показывает, что на развитом рынке именно такие услуги наиболее востребованы.