Откуда берутся странные цифры

Источник материала:

Качество оценки стоимости недвижимости, бизнеса и вообще любого имущества полностью зависит от знания оценщиком рынка.Чего не хватает белорусским оценщикам, зачем нужно мониторить рынок недвижимости? На эти и другие вопросы мы попросили ответить специалиста группы компаний "ИПМ-Консалт".

- Отмечу, что сегодня специалисты компании имеют право оценивать все - машины, недвижимость, бизнес, интеллектуальную собственность, пакеты акций и т. д. Поэтому мы как никто понимаем, насколько для качественной оценки не хватает сегодня информации, знаний той или иной области рынка, в которой находится объект оценки, - рассказывает председатель совета директоров группы компаний "ИПМ-Консалт", заместитель директора ЗАО "ИПМ-Консалт оценка" Инесса ПАДУНОВИЧ. - В оценке важное место должен занимать принцип существенности. Не могу сказать, что законодательство у нас плохое. Оно нормальное. Однако есть инструкции, в которых много внимания уделено расчетам, на самом деле незначительно влияющим на величину стоимости. В итоге очень часто оценщик тратит много времени на эти расчеты, а глубоким анализом рынка не занимается. Вот он все посчитал, а  нормальная или ненормальная это стоимость, он не чувствует, потому что не владеет ситуацией на рынке.

- А как же госреестр цен сделок с недвижимостью? Ведь это очень хорошее подспорье для оценщика, к тому же пользоваться им можно бесплатно. И он доступен.

- Но цены в этом реестре не всегда рыночные. Соответственно, та стоимость, которая в результате оценки получается, если ее делать на основании данных реестра, не отвечает критериям рыночной стоимости. То есть и здесь мы возвращаемся к тому, что оценщик должен знать рынок. И у нас невозможно кликнуть какой-то сайтик и получить полный обзор ситуации на рынке. Поэтому мы приняли решение вести мониторинг рынка недвижимости и отдельно финансируем это направление. Меня тема мониторинга волнует потому, что мы занимаемся еще и инвестиционным консалтингом. Принять инвестиционное решение без понимания рынка и процессов, которые на нем происходят, без возможности прогнозировать его дальнейшее поведение - проблематично. Опять же, ситуация на рынке недвижимости - это индикатор развития страны, показатель экономической активности, благополучия населения.

- Среди оценщиков есть мнение, что цены предложения якобы наиболее точно отражают ситуацию на рынке.

- Часть специалистов рынка недвижимости действительно так считает. Но часть все-таки склоняется к информации о ценах сделок. На этот счет ведутся споры. Истина, как всегда, находится где-то посередине. Цены предложения, как известно, могут быть и занижены, и завышены. Диапазоны, например, по предложению аренды складских или производственных помещений бывают от 2 до 15 EUR за 1 кв. м. Понятно, что 2 EUR - это какие-нибудь площадки открытого типа, 15 EUR - вообще трудно отнести к производственным помещениям. Очень много на рынке завышенных цен предложения в секторе административных помещений. Этим особенно грешат объекты класса "С". Например, арендные ставки на офисы, расположенные на первых этажах жилых домов в новостройках, могут быть больше, чем в бизнес-центрах класса "В". Поэтому нужно внимательно анализировать и цены сделок, и цены предложения. Опять же, если взять один объект, например бизнес-центр по адресу: ул. Немига, 40, то там договоры аренды заключаются по цене от 15 до 30 EUR за квадратный метр в месяц. Многие оценщики и выяснять не будут, почему такая разница. Выведут среднее арифметическое и возьмут за основу. А если разбираться, то оказывается, что 30 EUR - это за полностью оборудованный меблированный офис, а 15 - за голые стены.

- С какими еще вопросами может столкнуться заказчик при получении отчета об оценке?

- Это громоздкость отчетов. Некоторые оценщики грешат тем, что включают в отчет описание теории. К примеру, начинаешь читать отчет на 300 страниц, а там только 100 страниц чистой теории. Зачем переписывать нормативный документ в отчет об оценке? Пожалейте заказчика! Или читаешь отчет по оценке складской недвижимости. А в анализе везде описывается ситуация на рынке административной или торговой недвижимости. Не должно быть такого. А вот разобраться, откуда оценщик взял стоимость, иногда бывает трудно даже профессионалу.

- В каких случаях нужна оценка бизнеса и что она подразумевает?

- Если обязательная независимая оценка, то она нужна при продаже государственных пакетов акций или при неденежном вкладе в уставный капитал. Частный инвестор прибегает к независимой оценке, как правило, при продаже бизнеса, если не совсем уверен в величине его стоимости, или при слиянии и поглощении. В настоящее время многие банки РБ и России берут в залог пакеты акций и имущественные комплексы. Для оформления сделки требуют независимую оценку. Это интересный вид залога. А что подразумевает оценка бизнеса, очень доступно изложено в Инструкции Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь № 70 от 9 сентября 2008 г.