Дом без хозяина

Источник материала:

Назначив частную фирму уполномоченным лицом трех столичных многоэтажек, минские власти поставили ее на грань банкротства.История, которая произошла с ЗАО "Арэса-Сервис ЖЭС", началась с того момента, когда этой фирме решением Советского райисполкома г. Минска были переданы в управление 4 многоквартирных жилых дома.

Удостоено такой чести ЗАО было по той простой причине, что все 4 дома были построены СНП ООО "Арэса-Сервис" и в них не созданы товарищества собственников (ТС). Уполномоченному лицу "Арэса-Сервис ЖЭС" предстояло организовать в этих домах ТС. Это главная задача. Остальные функции уполномоченного лица - такие же, как и у государственных ЖЭСов: управлять многоквартирными домами и осуществлять в них техническое обслуживание до тех пор, пока не будет выбрана форма управления общей долевой собственностью (домом).

Напомним, что назначать уполномоченных во всех многоквартирных домах, где не созданы товарищества собственников, местные власти обязал указ от 6.10.2006 г. № 604. Выполнить это требование поручалось до 1 января 2009 г. В большинстве случаев уполномоченными назначены были ЖЭСы либо, если речь идет о ведомственных домах, то сами ведомства или их под-

разделения. И лишь в исключительных случаях ("Арэса-Сервис ЖЭС" в том числе) уполномоченными лицами назначены частные фирмы.

Судя по тому, что после назначения уполномоченных лиц численность ТС в Беларуси не взметнулась вверх, уполномоченные не смогли выполнить свою основную функцию - убедить собственников квартир принять управление домами на себя.

ЗАО "Арэса-Сервис ЖЭС" оказалось исключением. В доме № 8 по Калининградскому переулку ТС было создано. Ему было предоставлено право получать от государства дотации на оплату услуг по техобслуживанию. Дотации предоставляются для покрытия разницы между стоимостью потребленных и оплаченных собственниками квартир услуг. Такие дотации получают все государственные ЖЭСы, а также ТС и ЖСК, если только они не решают, что им лучше обходиться без них. В сущности, дотации - это элемент пресловутого перекрестного субсидирования, от которого государство хочет уйти уже 20 лет, но все не решается, потому что не может бросить на произвол судьбы малообеспеченные слои населения.

Впрочем, если начать разбираться, то от дотаций ТС и ЖСК отказываются, как правило, в домах с большими квартирами, как рассказали корреспонденту "БР" в Минжилкомхозе. Бездотационное техническое обслуживание, как показывают расчеты, обходится владельцам больших квартир дешевле, чем если бы они оплачивали услуги как все. При дотационной системе собственник квартиры оплачивает по тарифу площадь из расчета 20 кв. м на человека плюс 10 - на семью. Сверхнормативная площадь оплачивается по нормативной себестоимости, которая примерно в 3 раза превышает тариф.

Так вот, из 4 домов, переданных частному ЖЭСу, в трех домах (№ 27 по ул. Л. Беды, № 9, корп. 3, 5 по ул. Гамарника) собственники квартир отказались организовываться в товарищество собственников. Живут в этих домах люди небедные, потому что граждан, имеющих в собственности квартиры по 100-120 кв. м к социально незащищенным слоям уж никак нельзя отнести.

Тем не менее в первый год своих полномочий ЗАО "Арэса-Сервис ЖЭС" все-таки добилось права на получение государственных дотаций. Правда, на следующий год от них отказалось.

Как пояснил директор ЖЭСа Алексей Лауто, невыгодно частной фирме, которая занимается далеко не сверхрентабельным делом - техобслуживанием инженерных систем в домах ТС, получать государственные дотации. Дело в том, что дотации перечисляют с опозданием на 1-1,5 месяца. И получалось, что ЖЭС фактически вынужден был оказывать услуги жильцам трех домов в кредит, да еще и беспроцентный. В условиях ежемесячной инфляции это приводило к потере "оборотки" и к убыткам.

Таким образом, весь прошлый год и часть нынешнего ЗАО "Арэса-Сервис ЖЭС" оказывало бездотационные услуги по управлению и обслуживанию вверенных ему домов.

Большинство собственников согласились получать бездотационные услуги. Но оказалось несколько недовольных. Они просто отказались оплачивать ЖЭСу непосредственно его услуги и некоторые услуги сторонних организаций по обслуживанию и ремонту домов. 27 апреля суд Советского района обязал неплательщиков, у которых накопилось по 3,5 млн. BYR задолженности, оплатить коммунальные услуги по гостарифам, а дополнительные услуги ЖЭСа разрешил не оплачивать. Такое решение было принято на основании закона "О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг".

Но и с этим можно было бы как-то жить. Однако оказалось, что уполномоченное лицо отвечает фактически за все. За плесень на стенах в квартирах, за недолговечную штукатурку на фасаде. Причем Советский исполком четко следил за тем, чтобы частное уполномоченное лицо выполняло свои обязанности по устранению недостатков в доме в нормативные сроки. Не имея опыта в таком деле, частный ЖЭС, естественно, то и дело оказывался в числе провинившихся.

Так было, например, когда жильцы пожаловались на появление в некоторых квартирах плесени. Когда стало ясно, что этим все же придется заниматься, ЖЭС обратился в проектный институт. Тот все изучил и выдал резюме (естественно, небесплатно): виноваты стеклопакеты.

Дело в том, что дома № 9, корп. 3, 5 по ул. Гамарника были чуть ли не первыми в Минске, в которых установили стеклопакеты.

Но стены в домах выполнены в соответствии с тогдашними старыми требованиями по теплопроводности. И сегодня, чтобы избавить квартиры от плесени на стенах, надо утеплить стены, а окна держать в режиме постоянного проветривания.

Собственно, ЖЭС в этом не виноват, но заплатить штраф в размере 20 МЗП за непринятие своевременных мер по устранению плесени ему пришлось.

Были и другие ситуации, когда тоже пришлось заплатить штраф. Поскольку Советский исполком отказывался передать проблемные дома ООО "Арэса-Сервис" другому уполномоченному - например, государственному ЖЭСу, а собственники отказывались организовываться в ТС, ЗАО "Арэса-Сервис ЖЭС" уведомило владельцев квартир о расторжении договоров по управлению и техобслуживанию. Потому что дальнейшее выполнение возложенных функций - короткий путь к банкротству фирмы.

Собственники на уведомление ЖЭСа ответили молчанием. А Советский исполком, который тоже получил соответствующее уведомление от ЖЭСа, прислал письменный ответ. Суть его в том, что если уж тебя назначили управлять домом, то это на всю жизнь, если только жильцы не создадут ТС или если ты не найдешь другую организацию, которая согласится взять на себя функции уполномоченного. Аналогичным образом прокомментировали правила назначения уполномоченного лица и в Министерстве жилищно-коммунального хозяйства.

Действительно, в Положении об уполномоченном лице (постановление СМ от 30.03.2005 г.) ничего не сказано о таких ситуациях.

На вопрос корреспондента "БР", можно ли было отказаться от выполнения решения исполкома, А. Лаутов ответил отрицательно.

Вообще в ЖЭСе работают высококлассные специалисты. За долгие годы работы у руководителя фирмы (он начинал работать в должности главного инженера, офицер космических войск в запасе) выработалось решение, как распространить опыт обслуживания товариществ собственников на всю страну. Сегодня на обслуживании ЖЭСа находятся 7 ТС (как отдельные жилые дома, так и целые комплексы) и 4 объекта административного назначения.

А. Лаутов предлагает (и такие предложения уже реализованы) внедрять специализацию в техническом обслуживании многоэтажек, позволяющую привлечь в эту сферу частные фирмы. Про это как раз написано в концепции развития жилищно-коммунального хозяйства. Одни фирмы, как, например, "Арэса-Сервис ЖЭС", обслуживают инженерные сети. Другие - типа клининговой компании "Золушка" - оказывают услуги по уборке придомовой территории и внутри дома.

При такой системе у ТС нет необходимости создавать собственный штат сантехников, электриков, уборщиков, снимается проблема взаимозаменяемости специалистов на случай болезни работника. Примерно по такой схеме осуществляется обслуживание жилфонда в Германии.

Чем закончится история с ЖЭСом, доведенная до абсурда, неизвестно. Но выводы, которые из нее следуют, неутешительны.

Закон "О совместном домовладении" в той части, которая обязывает в течение 6 месяцев с момента появления совместного домовладения (два и более собственника) выбрать форму управления домом, не работает. Идея частно-государственного партнерства - это игра в одни ворота. За жилищно-коммунальные услуги организации, с которой собственник квартиры в многоквартирном доме не заключил договор, можно либо вообще не платить, либо платить в пределах гостарифов. Теги: Минск