Особенности национального девелопмента

Источник материала:

Заказчику в Беларуси надо иметь своего генподрядчика, чтобы строить качественно и недорого.Такой вывод следует из опыта работы компании "Юнивест-М", полученного ею в процессе строительства жилого комплекса "Каскад" в Минске в квартале улиц Кальварийская, Бирюзова, Скрыганова. В ближайшее время заказчик собирается сдать первую очередь объекта и приступить ко второй.

Об опыте реализации проекта и  некоторых технических новинках, которые внедряются в "Каскаде" впервые в Беларуси, рассказал корреспонденту "БР" генеральный директор компании "Юнивест-М" Владимир ЗДОБНОВ.

- В мае мы заканчиваем основные работы по первому дому в комплексе "Каскад".

Мы с нашим проектировщиком достаточно долго вырабатывали единый подход к строительству сначала первого дома, а затем и второго (его мы уже проектируем и в ближайшее время начнем строить). Точно так же мы отрабатывали модель взаимоотношений с нашими строительными организациями. В итоге пришли к выводу, что надо "растить" собственного генподрядчика.

Это решение было принято вследствие того, что генподрядчики, которые приходили к нам (а это, как правило, тресты), если им районный или городской исполком давал указание перевестись на какой-то "горящий" объект, просто забирали большую часть специалистов с нашего дома и перебрасывали их на "горящую" стройку.

В конце концов мы организовали свою строительную фирму, которая сможет реализовать себя целиком как генподрядчик на втором доме. Для нее мы закупили всю необходимую технику, включая большегрузные краны, бетононасосы, опалубку. Таким образом, в настоящий момент все, что необходимо для строительства многоэтажных зданий, у нас есть.

А вообще, работая над первым домом, мы убедились, что в Минске строить такие объекты, как комплекс "Каскад", возможно и вполне реально укладываться в существующие жесткие нормативы по организации строительства, срокам и стоимости.

- Владимир Николаевич, на совещании у президента 1 апреля представитель Госстандарта предложил ввести на законодательном уровне дополнительные меры по усилению ответственности подрядчика перед заказчиком. Но ведь ответственность сторон оговаривается договором. Или это не работает на практике?

- Что касается мелких подрядных организаций, то у них нет ничего, чем бы они могли отвечать за невыполнение своих договорных обязательств. К примеру, я подам на нее иск в суд. Арестуют ее счет, на котором ничего нет, и я подам иск на ее банкротство. Но получить взамен ничего не смогу. Потому что, как я уже сказал, у такой фирмы нет ничего за душой, никаких активов.

- А если подрядчик - крупная фирма? Например, трест?

- Чтобы строить быстро, мы ведем проектирование и строительство параллельно. При такой системе проект всего здания генподрядчик получает незадолго до ввода объекта в эксплуатацию.

Зная такую ситуацию, большинство строительных организаций, как правило, включают в договор пункт, где заказчик обязуется предоставить генподрядчику проектную документацию в полном объеме. Чтобы выполнить это требование, я, как заказчик, вынужден заморозить строительство на период, пока мне сделают всю проектную документации. Но в таком случае о сокращении сроков реализации проекта путем параллельного строительства и проектирования речи быть не может.

- Расскажите о доме, который вы строите. Что в нем будет особенного?

- Поскольку мы являемся застройщиком всего комплекса, то решили, что первый дом на начальном этапе, пока он не будет полностью заселен, станет обслуживать служба эксплуатации "Юнивест-М".

А чтобы минимизировать затраты на обслуживание и одновременно сделать наш комплекс (а в нем, кроме жилья, будет офисная и торговая недвижимость), мы создаем единую комплексную систему диспетчеризации всех инженерных сетей. Сначала она появится в первом доме и будет наращиваться по мере завершения строительства других объектов.

Информация с каждого здания будет поступать на сервер в диспетчерский центр, расположенный в первом доме. Это позволит нам оперативно реагировать на все неполадки или все отклонения от рабочих режимов (недостаточная температура, давление, влажность и т. д.), которые могут возникать в инженерных сетях.

Система видеонаблюдения тоже будет выведена на компьютер, расположенный в диспетчерском центре. Видеокамеры будут устанавливаться в лифте, на первом этаже, у входа в здание, в других местах, где это, по мнению жильцов, необходимо. Информация с видеокамер будет записываться и храниться в течение определенного периода времени.

Информация с электрических счетчиков, о работе теплового пункта, о работе лифтов, с датчиков-пожароизвещателей, а также со всех приборов учета тепловой энергии, горячей и холодной воды, установленных в квартирах, тоже будет передаваться на центральный сервер.

То есть жильцам не придется самим снимать показания своих счетчиков. Мы будем выполнять эту работу.

Имея такую систему, мы сможем контролировать температуру воды на входе в здание, что позволит установить нормальные взаимоотношения с тепловыми сетями города и не вести с ними длительных споров относительно реально потребленного нашим домом, а впоследствии - и нашим комплексом, тепла.

Почему еще мы это делаем? Чтобы предотвратить возникновение спорных вопросов относительно расходов, которые должны нести все за отопление мест общего пользования. Мы готовим программу, которая будет учитывать нагрузку на каждого проживающего в зависимости не от количества квадратных метров, которые у него есть, а от объема потребленного им тепла.

На установку такой системы мы, естественно, потратимся больше, чем если бы строили обычный дом. Но это позволит получить хорошую экономию в будущем. Во всяком случае, с появлением новых зданий нам не придется сильно увеличивать штат сотрудников обслуживающей организации.

И мы хотим сделать так, чтобы информация о неполадках к нам поступала не от жильца, у которого что-то случилось, или, например, после того как упала температура в доме, а в момент появления этой неполадки.

Безусловно, эксплуатационные расходы по содержанию и обслуживанию первого дома, а затем и всего комплекса будут меньше, что придаст ему весомое конкурентное преимущество.

Примерно в июне мы сможем показать, как все это работает.

- Для реализации своих инвестпроектов вы собирались еще завод по производству железобетонных изделий строить...

- Да, мы приобрели в Смолевичах завод ЖБИ и сейчас его реконструируем - налаживаем производство плит перекрытия, бетонных блоков и других железобетонных изделий. В процессе реконструкции несколько изменили технологию пропарки: подогрев камер раньше осуществлялся паром, а теперь - на газовой основе.

Думаю, в мае приступим к производству.

Кроме того, мы строим цех по производству плит пустотного настила. Это специально для конструкции домов, которые мы планируем строить в жилом комплексе "Ноттингем" в Минском районе. Мы сейчас консультируемся с разработчиками проекта дома, поставщиками технологий, чтобы подобрать оптимальные решения для применения плит пустотного настила.

- Если бы вы сегодня начинали строить "Каскад" с учетом приобретенного опыта, что бы вы сделали по-другому?

- Изначально попытались бы выработать какие-то новые подходы во взаимоотношениях с подрядчиками, с которыми мы работали. Теперь будем их отрабатывать на следующем доме. Выставлять подрядчикам более жесткие требования, но с возможностью финансового поощрения.

Хоть мы укладываемся в нормативный срок строительства - 18 месяцев, можно работать и быстрее, и технологичнее.

- Кризис вам помог или помешал в реализации проекта?

- Мы закладывали первый дом во второй половине 2008 года. На самом деле некоторая паника, особенно в банковском секторе, уже была. Мы тоже с опаской начинали проект, особенно когда нам показали сметную стоимость дома и возможное падение квартирных цен на рынке. Получалось, что даже в лучшем случае мы должны были получить по первому дому небольшие убытки. Но мы все же рискнули. И при всех сложностях получился относительно приемлемый результат. Очень важно, что мы приобрели опыт, научились строить, определились с концепцией строительства, достигли высокой степени взаимопонимания с архитектором. А самое главное - выполнили взятые на себя обязательства. Теги: Минск