Госкомимущество: Кадастровая стоимость земли будет расти, и частным компаниям лучше с ее выкупом не тянуть

Внимание! У вас отключен JavaScript, или установлена старая версия проигрывателя Adobe Flash Player. Загрузите последнюю версию флэш-проигрывателя.

 

Александр Долженков (А.Д.): Изначально право частной собственности на землю на территории Беларуси было признано в 1991 году. Вышло постановление Верховного Совета Беларуси от 1 октября 1991 года "О признании частной собственности на землю на территории Республики Беларусь". Совету министров было поручено разработать проект закона о праве частной собственности на землю. Такой проект закона был разработан и принят 16 июня 1993 года. По этому закону лишь граждане Беларуси получили право выкупать земельные участки для строительства и обслуживания жилого дома, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства.

 

24 декабря 1997 года был принят закон о внесении изменений в Закон Республики Беларусь "О праве собственности на землю", который вступил в силу 1 января 1998 года. В соответствии с этим законом право покупать земельные участки в собственность получили негосударственные юридические лица.

 

В частную собственность в это время продавались земельные участки при приватизации объектов государственной собственности и при осуществлении инвестиционных проектов. Перечень объектов, которые предлагались для осуществления инвестиционных проектов, должен был устанавливаться президентом Беларуси.

 

Но за истекший период лишь в последнее время два субъекта приобрели в частную собственность земельные участки на территории Беларуси.

 

Евгений Капчан (Е.К.): На мой взгляд, основным фактором, который сдерживал выкуп земельного участка, было то, что эта процедура замыкалась на президенте Беларуси. Специально был издан указ № 81 от 22 февраля 2000 года, согласно которому для выкупа земельного участка необходимо было принятие решения главой государства. Естественно, многие субъекты пытались подступиться к этому вопросу, но когда они оценивали, через что нужно пройти, отказывались от такой возможности выкупа земли в собственность. С 1 января 2008 года президент свои полномочия и компетенцию в участии в предоставлении и изъятии земель в собственность передал местным исполкомам. Казалось бы, местные исполкомы могут предоставить участок на любых правах в соответствии с законодательством, поэтому ограничений и препятствий для реализации этого права у юридических лиц практически нет (за исключением тех земель, которые по Кодексу о земле не подлежат приватизации). Ограничений никаких нет, нужно лишь желание инвестора.

 

Мы со своей стороны проводим такую кампанию не ради кампании. Вы знаете, что проходят инвестиционные форумы, наш имидж как страны, которая имеет хороший инвестиционный климат, улучшается, и фактор приватизации земли для юридических лиц поможет дополнительно повысить рейтинг государства.

 

Если говорить о цене вопроса, то на сегодня товар имеет кадастровую стоимость, и сегодня негосударственные юридические лица вправе выкупить землю именно по кадастровой стоимости.

 

 

Е.К.: Сегодня есть два пути для реализации этого права: приобретение земли в частную собственность по результатам аукциона и безаукционное право выкупа для обслуживания капитальных строений, находящихся в их собственности. Мы подобрали наиболее активных и значимых инвесторов в Беларуси, и Госкомимущество направило им официальные письма с просьбой рассмотреть вариант безаукционного выкупа земли в частную собственность по кадастровой стоимости.

 

 

Е.К.: Процедура несложная. Земельный участок и права на него у негосударственного юрлица зарегистрированы, то есть документ на землю у него есть, как и то землеустроительное дело, по которому оформлялись эти документы. Поэтому процедура будет заключаться в подаче заявления в соответствующий исполком, который поднимет то ранее оформленное земельное дело, дополнит его кадастровой стоимостью и примет решение о предоставлении этого участка в частную собственность.

 

 

Е.К.: Пошаговые сроки рассмотрения заявлений как граждан, так и юрлиц определены в указе № 667 от 27 декабря 2007 года. В Минске дается десять дней на рассмотрение заявления, за пределами Минска – три рабочих дня. Пять рабочих дней дается земельной службе на рассмотрение дела, и пять рабочих дней дается исполкому для принятия решения.

 

 

А.Д.: Как я сказал, с 1 января 1998 года вступили в силу изменения в Закон "О праве собственности на землю". Вместе с тем в тот период оценка земель не проводилась. Поэтому в соответствии с указом № 81 стоимость определяла комиссия в зависимости от качества и местоположения участка. Но уже в 2002 году в соответствии с поручением Совмина начались работы по кадастровой оценке земель. В 2003 году мы оценили земли крупных городов, в 2004 – всех остальных населенных пунктов. В дальнейшем мы провели оценку земель садоводческих товариществ и дачных кооперативов, в последующем – и земель, расположенных за пределами застроенных территорий и населенных пунктов. Сегодня на всю территорию Беларуси имеются данные о кадастровой стоимости земельных участков.

 

Кадастровая стоимость земельных участков, которые на момент проведения оценки были зарегистрированы в Едином государственном регистре недвижимого имущества, права на него и сделок с ним, определялась по известной площади. Кадастровую стоимость земельных участков, которые были зарегистрированы после проведения оценки, можно определить на основании данных о стоимости одного квадратного метра в оценочной зоне, где расположен подлежащий выкупу объект. Стоимость зависит как от местоположения, так и от обеспеченности этих земельных участков инженерными коммуникациями, а также от других факторов, которые предусмотрены при этой оценке.

 

Юридические лица могут приобрести в частную собственность объекты общественно-деловой застройки и производственной застройки. Например, в Минске кадастровая стоимость квадратного метра объекта общественной застройки составляет 251-531 доллар. Поэтому кадастровую стоимость земельного участка легко посчитать, умножив площадь его на стоимость квадратного метра. Для производственных объектов эта стоимость составляет 69-294 доллара за квадратный метр.

 

В областных центрах кадастровая стоимость земель на порядок ниже. Например, в Витебске стоимость квадратного метра для общественно-деловой застройки составляет 26-129 долларов, для производственной – 10-55 долларов. Кадастровая стоимость земель немного больше в Бресте, а в остальных областных центрах она находится примерно на том же уровне. В райцентрах кадастровая стоимость еще ниже: от 11 до 60 долларов для общественно-деловой застройки и от 5 до 25 долларов – для производственной. В сельских населенных пунктах она совсем низкая. Например, в прошлом году в Гомельском районе была проведена переоценка земель сельских населенных пунктов: для общественной застройки она составляет от 17 центов за квадратный метр до 6,5 доллара, для производственной – от 14 центов до 5 долларов. В этом году Национальное кадастровое агентство проводит кадастровую оценку земель всех сельских населенных пунктов Беларуси. После этой оценки, возможно, кадастровая стоимость немного вырастет. 

 

Постепенно и города районного подчинения заказывают переоценку: на следующий год планируется переоценка земель в Минске, поскольку последняя оценка там производилась в 2006 году.

 

Е.К.: Сегодня законодательство не обязывает юрлицо единовременно выплатить соответствующую сумму. Стоимость земли можно оплатить в течение двух лет. Поэтому даже если на сегодняшний день определена большая сумма, которую ты не можешь выплатить сразу, ты можешь делать это в течение двух лет.

 

 

А.Д.: Самая дешевая земля – в сельских населенных пунктах, независимо от их расположения. Но в этом году проводится их переоценка, поэтому стоимость немного поднимется.

 

Е.К.: Мы только сейчас осознали, что есть преференции в малых городах. К сожалению, все производство размещено в крупных городах, и мы только сейчас ставим вопрос о выносе этого производства в малые города. Выгодно уйти туда и дешево купить землю в собственность. Но сегодня в малых городах нет промышленных объектов: даже в районных центрах у людей нет работы. Поэтому систему нужно строить так: например, банк имеет головной центр в Минске, филиалы – в областных центрах.

 

А.Д.: Субъект хозяйствования в Барановичском районе приобрел земельный участок, квадратный метр которого стоит полтора доллара.

 

 

Е.К.: Когда мы встречаемся с послами иностранных государств в Беларуси, все они задают вопрос, почему у нас не идет продажа земли в частную собственность для негосударственных юридических лиц. Такая продажа открывает новые горизонты для юрлица: если земля куплена, то человек имеет право пользоваться ею и распоряжаться по своему усмотрению. Банк охотно будет давать кредиты на покупку земли, поскольку это – гарантированный возврат.

 

 

Е.К.: Одним из главных условий, прав и обязанностей землепользователя и собственника земли является использование земельного участка по целевому назначению. Государство продает свой товар для определенных целей, и если ты купил землю для строительства торгового объекта, то ты не можешь строить на этом месте атомную станцию. Если ты не в состоянии продолжать строительство, то, обладая правом собственности, ты имеешь возможность продать земельный участок. Но новый собственник твоего товара обязуется использовать эту землю по целевому назначению: если был обещан торговый комплекс, то именно он должен быть в результате построен.

 

Не исключаю, что могут возникнуть такие ситуации, когда государству придется принудительно изъять этот участок: например, если нужно проводить новую трассу, а обойти участок собственника невозможно. Но при этом государство обязано компенсировать собственнику стоимость этой частной собственности, а если собственник купил ее на аукционе, то с учетом аукциона и инфляции, которая произошла за это время. Таким образом, собственник ничего не потеряет.

 

 

А.Д.: Сложно сказать, потому что мы не ведем раздельный учет для общественно-деловой и производственной застройки. Есть земли промышленности, транспорта, обороны, связи, и они находятся в одной категории земель. Но если проводить аналогию с гражданами, то сегодня из тех участков, которые можно было выкупить для строительства дома, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства, они выкупили немногим более 20% от количества участков и около 8% от площади. Активный выкуп земель шел в 1994-1995 годах, и выкупали в основном садоводы: участки маленькие по площади, но их много по количеству. Более-менее выкупали для строительства дома и ведения личного подсобного хозяйства в сельской местности и поселках городского типа.

 

Е.К.: Сегодня у нас идет реформирование и акционирование предприятий, юрлица становятся негосударственной формы собственности и, конечно, регистрируются в Минюсте. За каждым из них закреплен земельный участок. Например, у торгового дома "Ждановичи" в землепользовании 30 гектаров, у "Торгового мира "Кольцо" (авторынок в Малиновке) – больше 10 гектаров земли. О конкретных размерах сказать сложно.

 

 

Е.К.: Пассивность связана с тем, что местные исполкомы недостаточно активно занимаются этой проблемой. Это их компетенция, им нужно привлекать финансовые средства в бюджет, и никто не запрещает провести на уровне области небольшие пиар-кампании. Надо информировать инвесторов о том, что есть такая возможность. Это выгодное и гарантированное вложение средств.

 

Каждые пять лет предусмотрена переоценка земель, и понятно, что после нее цена не будет ниже. На этой территории идет строительство, улучшение инфраструктуры, благоустройство, и все это поднимает кадастровую стоимость земли. Поэтому в выгодном положении окажутся те, кто выкупит сегодня, потому что следующая переоценка земель Минска поднимет кадастровую стоимость значительно выше.

 

 

А.Д.: В таких городах, как Минск, стоимость может увеличиться в полтора раза.

 

Хотел бы добавить по поводу отсутствия активности граждан и юридических лиц. В западных государствах существует два вида права на землю – частная собственность и аренда. У нас же это постоянное пользование, которое бесплатно предоставляется юридическим лицам, пожизненное наследуемое владение для граждан. Если бы было два права – аренда и собственность, то выкупали бы в собственность.

 

Е.К.: Сегодня и иностранные, и белорусские банки не хотят выдавать кредиты, если земля не находится в частной собственности. Поэтому целесообразно сегодня быть собственником, чтобы развернуть и расширить свое производство.

 

А.Д.: По закону об ипотеке предметом залога может быть капитальное строение и земельный участок, находящийся в частной собственности. Поэтому закладывая для получения кредита какой-то объект строения или землю, и кредит больший можно получить.

 

 

Е.К.: Действительно, президент сказал: почему бы не передать в собственность земли хорошо работающим крестьянским хозяйствам. Он сказал правильно, что если отдать землю в собственность Михаилу Шрубу, то это дает ему возможность получить новый прилив капиталовложений от банков для развития производства. Но если говорить объективно, прошло очень мало времени с момента посещения президентом Гомельской области, и пока комитет не начал такую работу по подготовке внесения изменений. Возможно, ситуация осмысливается, возможно, в ближайшее время что-то начнется, но пока над этим мы не работаем.

 

А.Д.: Надо, наверное, и мнение жителей страны по этому поводу узнать. В соответствии со статьей 13 Конституции, сельскохозяйственные земли находятся исключительно в собственности государства. Нужно будет менять Конституцию, а это сложный процесс.

 

 

Е.К.: Конечно, я согласен с этим. Например, у нас есть иностранный инвестор – фирма "Штоц", которая в Смолевичском районе арендует целое хозяйство. Для него земля в собственности дала бы еще больший импульс в работе. Не исключаю, что это был бы правильный шаг. Кстати, сегодня в мире есть много стран – например, Израиль, Китай, где земли государственного назначения не продаются, а только арендуются. Собственность – это не панацея, но, тем не менее, у собственника земли появляются гораздо большие возможности.

 

 

Е.К.: Мы посчитали необходимым внесение изменений в законодательство в части допущения возможности при продаже объектов государственной собственности одновременно осуществлять продажу права частной собственности на землю. В ближайшее время мы будем вносить изменения в пункт 3 указа № 667, где появится возможность при покупке неэффективно используемой государственной собственности одновременно купить и право частной собственности на землю. Это повлечет за собой приток инвестиций, потому что иностранный инвестор понимает, что покупая развалюху, он приобретает в собственность землю. Это будет для него привлекательно.