Национальное кадастровое агентство: Ценам на недвижимость еще есть куда снижаться, но задел уже незначительный

Рынок недвижимости, пожалуй, один из лучших индикаторов того, остался ли кризис в прошлом. К тому же вопросы изменения динамики цен на жилье интересуют многих. Какое жилье пользуется спросом у покупателей? Как менялись и как будут меняться цены на недвижимость?

На эти и другие вопросы ответил TUT.BY Дмитрий Ритвинский, начальник управления оценки земель и мониторинга рынка недвижимости Национального кадастрового агентства.

Внимание! У вас отключен JavaScript, или установлена старая версия проигрывателя Adobe Flash Player. Загрузите последнюю версию флэш-проигрывателя.

Скачать видео TUT >>>

Роста числа заключаемых сделок нет. У меня перед глазами находится экспресс-анализ рынка квартир Минска за последний год. Если посмотреть на количество заключаемых сделок, то за период сентябрь-ноябрь 2009 года – июнь-август 2010 года сделки упали практически в два раза. Летом было 1719 заключенных сделок, и падение произошло практически в два раза.

Сейчас сложно судить, потому что пока еще сентябрь заканчивается. Окончательное число сделок, совершенных в сентябре, мы сможем узнать только в октябре. Но если сравнить с аналогичным периодом прошлого года, то сделки упали значительно: летом 2009 года было заключено порядка 3000 сделок.

Предпочтения остаются прежними. По-прежнему популярными остаются однокомнатные и двухкомнатные квартиры, но на первое место вышли двухкомнатные: весь год они лидировали по продажам, и только летом однокомнатные квартиры на 3% опередили совершаемое количество сделок с двухкомнатными. Если говорить о цифрах, то количество сделок, заключаемых с однокомнатными квартирами, летом достигало 39%, а двухкомнатных – 36%. Остальной сегмент – это трехкомнатные и выше трех комнат квартиры.

Судить по району сложно, потому что мы не делаем привязки к районам. Если говорить о материалах построек, то наиболее популярными являются панельные дома, с которыми совершается порядка 55% всех сделок, дальше идут кирпичные дома – порядка 24%, монолит – 3-4%, смешанные конструкции – 18%. Если говорить про возраст дома, то наиболее популярным почему-то является сегмент от 20 до 40 лет: 34% совершаемых сделок заключается именно с квартирами в домах с таким возрастом. С квартирами в новостройках совершается 26% сделок.

В таких домах цена квадратного метра немного ниже. Даже в сравнении с новостройками она получается выгоднее, потому что в квартире в новостройке нужно еще делать ремонт, а покупая на вторичном рынке, вы можете некоторое время сэкономить и жить в этой квартире, не делая ремонта.

Основная стратегия – ожидание. Многие игроки и те люди, которые хотят приобрести квартиру и улучшить свои жилищные условия, занимают выжидательную позицию. Во-первых, близится конец года, президентские выборы, каким-то образом может измениться ситуация. Во-вторых, платежеспособность населения выросла незначительно в связи с тем, что мы переживали кризис. Немногие могут себе позволить приобрести квартиру на общих основаниях. Очередь на льготное кредитование сокращается незначительно.

Сложно сказать. Скорее всего, еще есть куда снижаться, но задел уже незначительный. Если сегодня мы говорим о средней цене сделки, совершаемой на рынке, в 1240-1280 долларов за квадратный метр, то я сомневаюсь, что цены упадут ниже 1100-1200 долларов.

Сложно разделить жилье на категории, так как четких критериев определения этого жилья нет. Если говорить о вторичном рынке, то некоторые продавцы своих квартир, сделав евроремонт в квартире 70-80-х годов постройки, могут говорить, что это квартира премиум-класса. Если судить по цифрам, то покупатели отдают предпочтение квартирам, стоимость которых находится ближе к минимальным значениям индикаторов рынка. Процент совершаемых сделок в более высоком ценовом диапазоне ниже.

В договорах купли-продажи собственники квартир иногда указывают не совсем достоверные сведения. Там могу встречаться цены, в несколько раз отличающиеся от уровня рыночных: например, 25 долларов за квадратный метр. Естественно, это не рыночная цена. Она основана на каких-то мотивах собственника и покупателя, и никто, кроме них, не знает, почему именно такая цена выставлена в договоре. Поэтому сложно сказать, какая самая минимальная цена квартиры в Минске. Можно говорить только о средних значениях как об индикаторах рынка недвижимости.

Это сложный вопрос, так как разбивки по районам нет. Самый дорогой сегмент – это центр города, несмотря на то, что нового строительства там очень мало: там, в основном, дома постройки 60-70-х годов, но, тем не менее, эти квартиры находятся в самом дорогом ценовом диапазоне.

Некоторые районы – Первомайский, Центральный – всегда отличались высокими ценами, чем остальные.

Цены немного снизились, конечно, в связи с тем, что снизился спрос и увеличилось предложение. Платежеспособность не позволяет многим людям приобретать квартиры в сталинках, да еще и в центре города. Многие переориентировали свой интерес в сторону новостроек.

Аналогичная ситуация и в областных центрах. Единственное отличие – это то, что там цена заключаемых сделок значительно разнится по отношению к Минску. В областных центрах стоимость квадратного метра составляет 750-850 долларов. При этом квадратный метр жилья в новостройках там иногда дороже, чем на вторичном рынке жилья.

В районных центрах ценовой диапазон на вторичном рынке, естественно, еще ниже, хотя, как ни странно, в некоторых небольших городах стоимость квартир в новостройках довольно существенна – от 700 до 900 долларов за квадратный метр. Это связано с тем, что идет государственное стимулирование, привлечение льготных кредитов под очень низкий процент, и многие люди именно в малых районных центрах способны взять эти кредиты, выплачивать проценты по ним и улучшать свои жилищные условия.

Сложно сказать. На тысячу жителей, может быть, она и повыше, но нужно проводить дополнительные исследования.

Недавно было принято решение о том, что для владельцев коттеджей повышенной комфортности повышается плата за коммунальные услуги.

Сказалось ли это на предложении таких домов и на ценах на элитную недвижимость?

Я думаю, этот вопрос лучше задать риелторам, потому что они больше связаны с потенциальными покупателями и продавцами. Мы просто видим факт. Нам сложно отследить, где и какой коттедж, какого класса и как на него повлиял тот или иной законодательный акт.

Рост спроса на жилье в стране всегда высокий. У нас до сих пор существуют очереди, и многие люди стараются всячески улучшить свои жилищные условия. Если говорить про города-спутники, то, конечно, многие люди, которые не могут приобрести в Минске жилье, делают переориентацию своих интересов в сторону городов-спутников. Это приводит к тому, что там спрос увеличивается. Но в целом картина такая, что количество заключаемых сделок и там не выросло. Пока все выдерживают выжидательную стратегию.

Самое неблагодарное дело – делать прогнозы. Сложно сказать, что будет до конца года. Но я думаю, что будет некая стабильность: все цифры говорят о том, что резкого снижения цены не будет, корректировка в сторону снижения или увеличения может быть в размере трех-четырех процентов.

Нет, не все. Если говорить про разницу и существенное увеличение земельного налога, то оно произошло, в основном, только в Минском районе. Указ №420, который вышел летом и вступил в силу с 1 сентября, исправил ситуацию: ставки упростились, уменьшилось их количество, и все субъекты хозяйствования оказались в равных условиях. Теперь величина ставки в Минске и в Минском районе одна и та же. Соответственно, теперь единственным критерием и показателем величины земельного налога будет кадастровая стоимость. Конечно, в Минске и Минском районе кадастровая стоимость отличается в несколько раз, соответственно, земельный налог в Минском районе уменьшается. Но не стоит забывать, что у местных органов власти есть право увеличивать или снижать земельный налог не более чем в два раза. Соответственно, многое зависит и от них, от того, как они будут управлять земельными ресурсами.

Что касается переоценки, то в 2010 году только ГУП "Национальное кадастровое агентство" заключило 32 договора на оценку земель городов и городских поселков. Часть из них мы уже выполнили, часть из них будем проводить уже в 2011 году. По заказу Государственного комитета по имуществу мы выполняем кадастровую оценку земель сельских населенных пунктов, за исключением земель сельских населенных пунктов Минского района. Работы планируем закончить к концу октября. Можно ожидать, что в следующем году будет уже новая кадастровая стоимость земель в сельских населенных пунктах.

На протяжении этих пяти лет цена не успевает остаться рыночной. Но здесь все зависит от подхода к управлению земельными ресурсами местных органов власти. Если они хотят постоянно отслеживать и смотреть, как изменяется рыночная стоимость, которая в свою очередь влияет на кадастровую стоимость, то необходимо делать мониторинг. За последние пять лет рынок изменился существенно, хотя, несмотря на экономический кризис, когда произошел небольшой откат в сторону снижения цен, общий темп роста по отношению к 2003-2004 году, когда был первый тур оценки, естественно, увеличился. Здесь нужно местным органам власти грамотно подходить, отслеживать, потому что все это влияет на поступления в местные бюджеты.