Покупка новостройки: инструкция по технике безопасности для клиента

Как не остаться без квартиры и денег. 6 простых правил, которые надо запомнить

Приобретение новостройки «на котловане» уже многие годы остается очень привлекательным занятием. Купить на самой ранней стадии строительства, дождаться готовности объекта, а потом продать его – такая схема позволяет зарабатывать практически гарантированно и без чрезмерных усилий. Однако – это азы экономики – доходности не бывает без риска.

Как инвестору-частнику этот самый риск минимизировать – в этом вопросе решил разобраться «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru».

Считаем барыши
Первым делом мы решили изучить несколько сопутствующих тем. Скажем, о размере доходности данной формы инвестирования: сколько тут можно заработать? Чаще всего эксперты называли цифру 20-30% годовых – эта величина складывается из общего роста рынка (т.е. дорожает вся недвижимость вообще) и удорожания данного конкретного объекта по ходу строительства. «До кризиса можно было заработать до 100% годовых, - говорит Юрий Шаранов, генеральный директор агентства недвижимости «ГЦН-групп». – Сейчас таких показателей уже нет». От себя автор может добавить, что и 20-30% - это очень неплохо. Особенно если сравнить с другими доступными частному лицу видами инвестирования – банковскими депозитами, к примеру.
 

Между выгодой и надежностью
Другим интересным вопросом является выбор объекта. Главное здесь – понимать, что застройщики бывают разные. Крупные и известные гарантируют вашим инвестициям наибольшую надежность. Но такие компании, естественно, сами прекрасно осведомлены о собственных размерах и имидже на рынке и поэтому с самого начала строительства выставляют свои объекты за довольно высокую цену. Застройщики помельче (и особенно те, что выходят на рынок со своим первым проектом) готовы предложить куда более привлекательные цены, но и риск при работе с ними выше. «Доходность, как правило, напрямую зависит от риска: чем ниже риск, тем ниже и доходность, - отмечает Сергей Якир, коммерческий директор компании «Азбука Жилья». – Нужно искать золотую середину».

Изучая рынок, хорошо бы, конечно, заручиться помощью специалистов – тех, кто знает реальное положение дел. Например, финансовую устойчивость того или иного застройщика. «При выборе объекта недвижимости для инвестирования мы советуем привлекать профессиональных риелторов, чтобы минимизировать юридические и экономические риски», - говорит Андрей Попович, руководитель отделения реализации новостроек «МИЦ-недвижимость».

Согласны, но имеется один нюанс, который надо учитывать: риелторы работают за процент от заключенных сделок, поэтому им всегда выгоднее продать. Кроме того, покупатели приходят и уходят (как-то сложно представить человека, который регулярно приобретает квартиры – это же не хлеб), а застройщики остаются – с ними риелторам еще работать и работать. Исходя из этого соображения, сотрудник агентства недвижимости вряд ли станет отсоветовать потенциальному покупателю что-то приобретать – даже если ему известна о данном объекте или компании какая-то негативная информация. Так что надо не лениться узнавать об объекте самому – из разных источников.
 

Лучше недорогое
Что касается выбора конкретного объекта, то – при вполне понятных разногласиях – все опрошенные нами специалисты высказались за приобретение небольших и дешевых квартир. Объясняется это в первую очередь тем, что такие объекты пользуются максимальным спросом – впоследствии продавать их будет проще всего. «Жилье экономкласса на сегодня является наиболее ликвидным, - выражает эту поистине всеобщую мысль Татьяна Кузнецова, директор департамента продаж недвижимости компании «Эталон-Инвест». – Квартиры стоит выбирать в Москве или ближайшем Подмосковье в городах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью».
 

Риски: срыв сроков…
Переходим теперь к описанию рисков, подстерегающих частного инвестора на рынке новостроек. Одна из самых серьезных проблем – срыв сроков: дом построят, но значительно позже, чем планировалось. Лет 5-7 назад у автора этих строк вообще складывалось впечатление, что опоздания уже стали «традицией», и новые объекты чаще вводятся с задержкой на год-полтора, чем точно в срок. Сегодня ситуация стала несколько лучше (в первую очередь благодаря большему распространению закона об участии в долевом строительства 214-ФЗ), но до полной благодати еще далеко.

Как отмечали наши эксперты, в срывах сроков далеко не всегда виноват исключительно застройщик. «Достаточно вспомнить сложности с кредитованием и перебои в финансировании проектов во время финансового кризиса 2008-2009 годов», - напоминает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». Можно добавить и другие причины – например, давление со стороны властей, которые выдвигают к застройщику все новые требования (построить детский сад, проложить дорогу и т.п.), угрожая в противном случае не подписать необходимые согласования. Татьяна Кузнецова («Эталон-Инвест») приводит пример с подключением коммуникаций – их (особенно в новых районах) часто тоже подводят с опозданием, и не по вине застройщика. Все это так – только покупателю, вынужденному дожидаться обещанной квартиры, от этого не легче.

Теоретически, на продавцов здесь есть очень эффективный рычаг давления. Как напомнили журналу www.metrinfo.ru эксперты компании «МИЭЛЬ-Новостройки», уже упоминавшийся 214-ФЗ (ст. 6, п. 2) обязывает застройщиков платить пени за каждый день просрочки. В реальности, однако, все сложнее. Чрезмерное давление, попытки взять с компании деньги за каждый «чих» могут привести к тому, что она просто обанкротится – и тогда покупатели вообще не получат квартир. Люди в массе своей это осознают – и по этой причине с пониманием относятся к небольшим (до полугода) задержкам, особенно если видят, что вызваны они внешними причинами.

…банкротство застройщика…
Самое трагическое для покупателя развитие событий - при котором дом не будет построен вообще. Стоит только вспомнить историю с компанией «Социальная инициатива».

Специалисты отмечают, что в последние годы наш рынок в целом стал заметно чище – сказались как более серьезный пригляд за ним со стороны государства, так и влияние кризиса 2008-2009 годов, в результате которого многие слабые и недобросовестные игроки были вынуждены уйти. Тем не менее полностью исключить возможность такого поворота нельзя.

Также стоит отметить, что просто «брошенных» проектов не бывает – как правило, за достройку дома берется другая компания, а государство обязывает ее предоставить квартиры обманутым покупателям. Но занимает подобный процесс многие годы.

…двойные продажи…
В этом случае дом построен, но покупателю от этого никакой радости, поскольку его квартира окажется проданной кому-то еще другому. Называется все это двойной продажей, но на практике встречались случаи, когда один и тот же объект продавали и трем, и даже большему числу покупателей.

Сегодня данный риск снижен – в первую очередь благодаря 214-ФЗ, который ввел обязательную государственную регистрацию договора долевого участия. Более того, оплата купленной квартиры производится после того, как из управления Росреестра получены документы о том, что ДДУ зарегистрирован на имя покупателя. Подобная модель, убеждена Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость», исключает возможность повторной продажи. Кроме того, добавляет эксперт, «у клиентоориентированных компаний на сайте находится реестр («шахматка») свободных квартир, обновляемый в режиме реального времени. Так, приобретя квартиру, клиент сможет контролировать, не появилась ли она снова в продаже на сайте».

… и требование «доплатить»
Суть проблемы состоит в том, что застройщик, продававший квартиры по необычайно привлекательным ценам, потом объявляет, что завершить проект на имеющиеся средства он не может – и предлагает покупателям добавить еще денег. Ситуация была довольно распространена в прошлые годы, но потом стала встречаться все реже: 214-ФЗ предполагает, что в договоре долевого участия фиксируется цена 1 кв. м, так что максимум, за что покупателю придется доплачивать – это за разницу в метраже, если площадь квартиры окажется на 1-2 кв. м больше проектной.

Однако, обратили наше внимание эксперты компании «МИЭЛЬ-Новостройки», квартира может реализовываться не по ДДУ, а по схеме жилищно-строительного кооператива (ЖСК) – 214-ФЗ это разрешает. Здесь покупатели являются не дольщиками, а членами кооператива, которые совместно участвуют в строительстве дома. И застройщик может брать с участников ЖСК дополнительные деньги в случае, если ему не хватает средств на завершение строительства.

Методы защиты
Теперь о методах, с помощью которых частный инвестор может защититься от рисков. Рассмотрим их тезисно:

- приобретаем только те квартиры, которые продаются по ДДУ. Будем исходить из того, что применение этой формы договоров, предусмотренной 214-ФЗ, является для сегодняшнего рынка нормой. Если проект реализуется как-то иначе – это повод если не отказаться, то как минимум очень сильно задуматься;

- внимательно изучаем все документы. Как те, которые застройщик предлагает к подписанию вам, так и те, которые есть у застройщика (всевозможные разрешения на строительство, свидетельства, распоряжения местных администраций). Что, сложновато во всем это разобраться? Значит, переходим к следующему тезису –

- привлекаем квалифицированных юристов. Причем не сотрудников компании-продавца, а сторонних. Не «прикормленные» строителями юристы работают на интересы клиента, а не отрабатывают зарплату у застройщика;

- смотрим, что данный застройщик уже построил. При всей очевидности подобной рекомендации тут есть одна деталь: есть застройщики, которые под каждый новый объект создают новое юрлицо. Причем основным видом деятельности этих юрлиц может быть и не строительство, а например, сельское хозяйств;

- привлекаем банки. Даже если ипотечный кредит вам совершенно не нужен, попробовать получить его стоит. Тут штука в том, что банки, естественно, анализируют объекты, которые им предлагаются в залог. Правда, свой «нюансик» имеется и здесь. Как отмечает Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость», объект может быть аккредитован в одном банке, потому что этот банк кредитует строительство и все продающиеся квартиры находятся у него в залоге.

- собираем отклики. Первым тут на ум приходит интернет – всевозможных форумов покупателей новостроек существует множество. Есть общие, а есть обсуждающие проблемы конкретного объекта. При определенных навыках (отсекаем те форумы, которые модерируются самим застройщиком, вычисляем «ботов») на них можно получить массу полезной информации. Также стоит не полениться и пообщаться офлайн - съездить на интересующий вас объект (если он построен) или на другой объект той же компании. Задав жителям вопросы из серии «нет ли у вас перебоев с электричеством» или «не обвалилась ли на одном из соседних домов крыша», вы узнаете много нового.

 www.metrinfo.ru