Почему не пользуется спросом загородная недвижимость, будет ли развиваться частный рынок арендного жилья, кто покупает элитные квартиры

Об этом и не только беседуем с председателем совета общественного объединения «Белорусская ассоциация «Недвижимость» Николаем Простолуповым

— Какова ситуация на рынке недвижимости?

— Ее можно охарактеризовать как устойчивую по уровню цен, количеству сделок, активности покупателей и продавцов. Мы наблюдаем такую стабильность примерно полтора года, с весны 2011-го.

— Устойчивость — это хорошо?

— Безусловно. Гражданам нет необходимости опасаться, не спать ночами, думать, когда продать квартиру. Стабильность предполагает достаточный запас времени для принятия оптимального решения.

— Сколько сделок совершалось в самые «урожайные» годы?

— В 1997-1998 годах в столице наблюдался пик активности — 30-34 тысячи сделок в год, в три раза больше, чем сейчас. Кстати, такой уровень и считается нормальным. Потом шло постепенное снижение продаж. С 2004-го картина почти не меняется — 900 сделок купли-продажи в месяц, или примерно 11 тысяч в год. Этот уровень с небольшими колебаниями держится уже 7 лет. Самыми скромными были результаты 2007 и 2010 годов — менее 10 тысяч сделок.

— Давайте подробнее остановимся на ценах на жилье.

— С начала прошлого года наблюдаются разве что небольшие сезонные колебания. На вторичном рынке двухкомнатные квартиры продаются в среднем по 1.300 долларов за квадратный метр, однокомнатные — чуть дороже, трехкомнатные — чуть дешевле. А вот новостройки за последние полтора года подешевели процентов на 20. Учитывая уменьшившийся спрос населения, застройщики вынуждены снижать цены, и мы сегодня видим разброс в стоимости нового жилья, чего раньше не было. Можно найти панельные квартиры по 900 долларов за метр в «Минск-Сити», Чижовке, Каменной Горке. А, например, в жилом доме «У Троицкого» квадрат обойдется в 3.000 долларов.

Новостройки за последние полтора года подешевели процентов на 20. А на вторичном рынке жилья ситуация стабильная.

 — То есть новые квартиры в основном дешевле, чем на вторичном рынке.

— Но это жилье без отделки, и надо учесть, что сейчас совсем другой метраж квартир. Нет предложений по 28 квадратных метров, как в хрущевках, или 33 — в панельке, если речь идет об однокомнатных квартирах. В каркас­ных домах площадь начинается от 42-45 квадратов. Поэтому хоть цена одного метра и ниже, но абсолютная стоимость новой квартиры получается раза в полтора больше.

— А где можно найти самые дешевые квартиры на вторичном рынке?

— Традиционно самым доступным считается жилье в Заводском районе, Чижовке: попадаются однокомнатные хрущевки за 35-36 ты­сяч долларов. Самые дорогие районы — Центральный, часть Партизанского возле площади Победы, потом идут Советский и Первомайский.

— В последнее время в столице строится элитное жилье. Кто его покупает, иностранцы или соотечественники?

— Процентов на 90 белорусы, которые имеют хорошие доходы. Иностранные граждане составляют около 10 процентов, в основном это россияне.

— Чем различается рынок недвижимости у нас и в соседних странах?

— Если брать Москву, Киев, то там цены потихоньку растут. Впрочем, в столицах соседних государств и уровень доходов населения другой. В странах Балтии иная ситуация: можно найти довольно дешевое жилье по сравнению с нашими ценами. Это объясняется тем, что доходы людей ограничены, нет особой возможности зарабатывать. Спрос и диктует такое предложение.

— Пригород Минска востребован? По какой цене можно приобрести, например, домик в Зацени?

— Еще 10-15 лет назад едва ли не каждый минчанин мечтал жить за городом в своем доме, был высокий спрос на загородную недвижимость. В последние два года интерес упал. Видимо, многие владельцы усадеб поняли, что жить в пригороде довольно сложно: есть проблемы с медобслуживанием, наличием хороших школ, детских учреждений, другой социальной инфраструктуры. И сделали выбор в пользу городской среды. По­этому сегодня желающих продать свою загородную недвижимость гораздо больше, чем покупателей. Если брать радиус 50 километров вокруг столицы, то на продажу выставлено около тысячи жилых домов. Для сравнения: в двухмиллионном городе предлагается всего 6 тысяч квартир.

— Похоже, кризис сказался на стоимости новостроек, но не на аренде жилья. Она по-прежнему высока и даже растет.

— Нет, не растет. Есть ажиотажные месяцы — август-сентябрь, которые нельзя брать в расчет. А в целом, когда ситуация обычная, цена аренды однокомнатной квартиры составляет в среднем 250, двушки — 300, трешки — 350 долларов. Не думаю, что она изменится.

— Будет ли, на ваш взгляд, развиваться рынок частного арендного жилья?

— Чтобы бизнес заинтересовался этой сферой, окупаемость проекта не должна быть более 10 лет. Но тогда стоимость арендного жилья будет гораздо выше нынешней. А это уже недоступно для населения. Специалисты подсчитали, что в идеале аренда квартиры не должна превышать 20 процентов месячного заработка человека. Для Минска это около 100 долларов. Поэтому проект развития арендного жилья возможен, на мой взгляд, только в рамках государственной программы.

В последние два года интерес к загородной недвижимости упал. Сегодня желающих продать дом в радиусе 50 километровот Минска больше, чем покупателей.

mk.by