Мошенничество: как маскируют недостатки проблемных квартир

Адвокат Олег Сухов предупреждает невнимательных покупателей.

Не менее 10% всех жилых помещений являются юридически проблемными. Но девять из 10 проблем, проявившихся уже после покупки квартиры, можно выявить еще при первичном профессиональном изучении документов. Расскажу, на какие основные хитрости идут мошенники, чтобы скрыть правовые дефекты жилых помещений и быстро «впарить» их невнимательным покупателям.

Заниженные цены
Это, пожалуй, самая распространенная уловка преступников, позволяющая «замылить» практически любые недостатки любого жилья. Низкая стоимость квартиры – основной признак её ненадежности. Необходимо обращать внимание на цену жилья, и если она хотя бы на 15% ниже рыночной, то к сделке стоит отнестись особенно серьезно.

Как правило, мошенники придумывают различные причины срочной реализации недвижимости и, соответственно, ее дешевизны. Истории о скорых переездах, необходимости дорогостоящего лечения, обременительных кредитах, мечты о новых более удачных или интересных покупках или инвестициях – многое можно услышать от торопящихся всучить вам квартиру непорядочных продавцов.

Подобные заверения порой сопровождаются организованными спектаклями, демонстрирующими огромные очереди желающих приобрести жилье по столь привлекательной цене. И такие спектакли способны полностью отключить у покупателя чувство осторожности при заключении сделки.

В 80% случаев низкая цена – следствие юридической нечистоты квартиры, в остальных 20% – иных дефектов. Например, «апартаменты» расположены на первом этаже, под которым находится сырой подвал, или на последнем этаже в доме с протекающей крышей. Снизить цену также может непрезентабельный вид из окон, отсутствие ремонта, старые коммуникации, аварийное состояние дома, очень шумные или совсем невозможные соседи и т. п. 

Утаивание или сокрытие документов
Мошенники не могут «скинуть» проблемную квартиру, не подделав или не утаив от покупателей те или иные документы. Примеров можно привести огромное количество, но больше всего распространены следующие. 

Подделка документов
Чаще всего в мошеннических схемах используются бесхозные квартиры или жилье, временно не оформленное в регистрационных службах, как правило, это муниципальные квартиры, жилплощадь умерших одиноких граждан или новое только что построенное, но не проданное или не заселенное жилье.

Документами, необходимыми для регистрации права собственности на «пустующую» квартиру, становятся: решения судов, справки о выплаченном пае, свидетельства о праве на наследство или завещания, по которым свидетельства о наследстве выдаются нотариусами, договоры передачи жилого помещения, договоры инвестирования с актами о взаиморасчетах и кадастровыми паспортами, многие иные.

Сфальсифицировать приведенные выше документы не очень сложно, тем более если регистрировать по ним право собственности и получать свидетельство мошенники будут через знакомого регистратора, который не станет слишком сильно придираться к каждой букве. 

Сокрытие информации, непредоставление документов
Неполные выписки из домовой книги, не содержащие информации о лицах, имеющих право на предлагаемое к продаже жилье (несовершеннолетние, осужденные, пользователи, отказавшиеся от приватизации), непредоставление согласия супруга на продажу, сокрытие факта психической болезни продавца, сокрытие реальных споров, как в части наследственных притязаний, так и в части иных дел о расторжении, признании недействительными ранее оформленных сделок по продаваемой недвижимости, сокрытие факта смерти продавца или отсутствия у него информации о продаже квартиры при ее реализации по доверенности.

Мошенники продают спорные и юридически нечистые квартиры, а затем через подставных заинтересованных лиц обращаются в суды с требованиями о прекращении договора с возвратом квартиры в пользу продавца. Цель подобного действия – заставить нового собственника выплатить откупные, которые могут составлять от 30% до 60% от стоимости жилья.

При цене квартиры в 9 млн руб. дополнительно получить 3–4 млн отступных не так уж и плохо. 

Подставные продавцы, зиц-собственники жилья
Незаконные сделки мошенники «проворачивают» с помощью подставных лиц, которые выступают в качестве собственников и, соответственно, продавцов жилья «с сюрпризом». Подобные зиц-собственники нужны преступникам, во-первых, для того, чтобы отвести от себя подозрения в случае возбуждения уголовного дела. Подставных продавцов, как правило, очень сложно найти, а если правоохранительным органам все-таки удастся привлечь их к ответственности, настоящие виновники преступления от этого не пострадают.

Во-вторых, даже если уголовное дело не возбудят, то в части гражданской ответственности на непорядочных собственников-продавцов в любом случае будет возложена обязанность компенсировать пострадавшему покупателю убытки в размере стоимости квартиры. Чтобы убытки не возмещать, должником должно оказаться финансово несостоятельное лицо, опять же, не имеющее никакого отношения к действительным мошенникам, которые исчезнут с полученными от обманутого покупателя деньгами. 

Способы реализации квартир через подставных лиц
Вариант первый. Жилье оформляется на обычных граждан, живущих в далеких деревнях, поселках, небольших городках. От их имени составляется доверенность с правом продажи квартиры. Что именно на них записали, зиц-собственникам не говорят. Им обещают определенное вознаграждение, часть которого выплачивается авансом, а остальное - по результатам сделки или небольшими траншами ежемесячно в период поиска покупателей и оформления сделки. Подставные собственники должны быть управляемыми для исключения неприятных сюрпризов. Они понятия не имеют не только о том, что на них зарегистрировано и за какую цену это продается, но не знают и действительных имен мошенников, с которыми общаются и от которых получают вознаграждение.

Именно эти зиц-продавцы в результате отвечают за совершенное преступление. По иным участникам преступной цепочки дело приостанавливается или прекращается за не установлением личности виновных.

Второй способ. Квартиры оформляются на кого-то из самих мошенников по поддельным или купленным паспортам. Такой собственник может приходить на сделку, получать деньги, оформлять договоры, не являясь де-факто тем лицом, фамилия которого указана в паспорте. При возбуждении уголовного дела факт незаконного использования преступниками паспорта или данных паспорта постороннего лица, конечно, вскрывается. В отношении действительных владельцев документа уголовные дела, как правило, не возбуждаются, эти люди проходят по делу в качестве свидетелей.

Уголовные производства в таких случаях также или приостанавливаются, или закрываются ввиду неизвестности личности виновных в совершении преступления. 

Следует знать
Мошенники обычно являются очень хорошими специалистами в области недвижимости, прекрасно знают юридическую строну оформления сделок, и, кроме того, они отличные психологи. Совокупность данных качеств помогает обманывать не только обычных покупателей, но и юристов, не имеющих опыта в оформлении недвижимости.

Как бы странно это не выглядело, но каждая десятая сделка, проводимая с участием юристов банков, риелторских компаний и даже с участием юристов страховых компаний, обжалуется в суде. И большая часть таких сделок признается незаконной, что свидетельствует о высоком профессиональном уровне мошенничества в сфере недвижимости.

www.irn.ru