Рынок жилья в ближайшее время ждут неприятности

Длительность экспозиции минской квартиры, предлагаемой внаем, составляет сегодня несколько минут. Как правило, на одну квартиру претендуют от 2 до 5 потенциальных арендаторов. И это только в одном агентстве. Если рассматривать спрос и предложение в категориях наиболее востребованных квартир в целом по Минску, то разница между ними может быть и более существенной.

В сложившейся ситуации, чтобы снять квартиру в течение 2-3 недель, арендатору нужно рассчитывать только на везение. Как правило, приходится дожидаться своей очереди месяц и больше.

В результате ажиотажного спроса арендные ставки на квартиры за последние два месяца выросли в среднем на 30%. В основном дорожает аренда квартир экономкласса, предложение которых сократилось примерно вдвое.

Как пояснили в управлении аренды жилья агентства недвижимости "Твоя столица", сокращение предложения произошло за счет квартир в новостройках. Последние пару месяцев квартиры в новых домах почти не предлагаются (речь идет опять же о жилье экономкласса). Если квартиры в новостройках и сдаются, то исключительно "из-под полы". Как правило, знакомым или знакомым знакомых, то есть людям проверенным и без всяких договоров. Более того, участились случаи расторжения договоров аренды квартир в новостройках по инициативе собственников.

И такая картина наблюдается не только в Минске, но и в областных центрах.

Причиной сложившейся ситуации, по всей видимости, стало заявление президента Беларуси А. Лукашенко от 12 сентября о необходимости изымать у владельцев квартиры, построенные с привлечением льготных кредитов, если они сдаются в аренду.

Президент поручил до 2 апреля 2013 года "именем революции" протрясти всю квартирную очередь - кто и на каком основании в ней числится, а также выборочно проверить, как используются построенные за льготные кредиты квартиры. И пока эта работа не будет сделана, приказал "ни копейки денег не давать, квартир не давать".

"Достройте то, что обещали, и проверьте, кто сдает - не сдает. Сдал в аренду - заберите у него квартиру! А то у него есть где жить, а мы ему, государство, еще вторую квартиру построили, он ее отдает под наем и зарабатывает по 200, 300, а то и 500 долларов в месяц в Минске. Вот это достройте, а дальше - ни одного объекта. Ни одного, пока не будет уточнена очередь! Головой отвечаете за всю страну, в том числе за губернаторские фонды и областные бюджеты!" - заявил А. Лукашенко, обращаясь к главе правительства Михаилу Мясниковичу.

То есть за то, что за аренду плохонькой однокомнатной квартиры теперь приходится отдавать 300 USD плюс коммуналка, потенциальные арендаторы должны быть "благодарны" главе государства. К сожалению, это не все неприятности, которые могут постичь рынок жилья в ближайшее время.

Уменьшение объемов жилищного строительства при одновременном сокращении льготного кредитования способны спровоцировать рост цен на вторичные квартиры. Произойдет это не сразу и не сейчас. Но первые признаки дефицита предложения и, как следствие, роста цен могут появиться уже в начале следующего года. А если угроза очередной девальвации станет более реальной, то и раньше. Если властям не удастся успокоить население, то оно начнет спасать свои деньги излюбленным способом - вкладывать их во все, что не движется (квартиры, участки, дачи, дома и даже офисы).

Впрочем, пока не будем торопить события. Гораздо важнее обратить внимание на то, что у властей сегодня нет никаких законодательных оснований для того, чтобы отнимать у людей льготные квартиры в случае сдачи их в аренду.

С марта 2013 года в Беларуси начнет действовать новый Жилищный кодекс, подписанный президентом 28 августа. Несмотря на всю его новизну, кодекс не предусматривает права властей отбирать у человека квартиру, построенную или купленную с господдержкой, если эту квартиру он сдает внаем. Тем более что для большинства вчерашних льготников сдача новой квартиры - единственный источник погашения кредита.

В договоре с банком о предоставлении льготного кредита тоже нет пункта, запрещающего построенную за льготный кредит квартиру сдавать внаем. Более того, по белорусскому законодательству гражданин может сдавать в субнаем даже государственную квартиру, в которой он живет по договору найма. Исключение составляет жилье социального использования, служебное и специального назначения (фактически служебное) - его запрещено сдавать по договору субнайма.

Таким образом, чтобы требование президента материализовалось, нужно сначала внести изменения в законодательство. И эти изменения теоретически не должны касаться правоотношений, возникших ранее, - во всяком случае, такова практика всех цивилизованных стран.

Но, несмотря на отсутствие законодательных оснований для изъятия льготных квартир, белорусы предпочитают не рисковать. А значит, напряженность с предложением квартир в аренду будет сохраняться как минимум до 2 апреля, то есть пока будет выполняться распоряжение президента.

Кстати, изучая ситуацию на рынке аренды жилья в Минске, обозреватель газеты "Белорусы и рынок" столкнулся с весьма интересным явлением. То, что агентства недвижимости "ловят" клиентов на объявления о снятии или сдаче квартир, новостью не является, поскольку это распространенная практика. А вот то, что агенты договариваются с арендодателями и привозят на показ квартир потенциальных арендаторов, не сообщая хозяевам о том, что они от агентства, показалось несколько необычным. При этом человека, желающего снять квартиру, в агентстве не предупреждают, что, кроме него, таких желающих еще может быть 5, и что квартира достанется тому, кто пройдет фейсконтроль хозяина квартиры.

Подобные "ноу-хау", как пояснили в "Твоей столице", - это нарушение. Но на них, как показывает практика, сами клиенты почти не обращают внимания. Когда на рынке ажиотаж, тут уже не до соблюдения правил. Собственникам льстит, что они могут проводить аукционные торги по выбору подходящего квартиранта. А кто привел этих квартирантов - представитель агентства или просто человек с улицы, - это не важно.

Надо строить арендное жилье, надо развивать такое направление, как строительство одноквартирных домов экономкласса в пригородах больших городов, как это делается во всем мире, считает директор Брестского агентства по оказанию риэлтерских услуг Анатолий Войтович. В противном случае в перспективе может повториться ситуация с ценами на квартиры, которая наблюдалась в 2006-2007 годах.