Чем привлекательны и чем опасны комнаты и доли в квартирах

Не хватает денег на отдельную квартиру, но жить хочется непременно в Москве? Есть вариант: купить комнату. Эта недвижимость, хоть и небольшая и не такая комфортабельная, но все-таки своя, что прежде всего и привлекает потенциальных покупателей.

Ну а чтобы легче было определиться с выбором, «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, чем привлекательны и опасны комнаты в коммунальных квартирах и какие объекты предлагаются ныне в Москве.

Московские коммуналки

Как утверждают эксперты, доля комнат на московском рынке недвижимости не превышает 4-5% от общего объема жилья. По данным Риммы Балясниковой, директора отдела информации компании ЕГСН, на сегодня в Москве выставлено на продажу около 7 тыс. комнат в коммунальных квартирах. А в базе недвижимости WinNER подобных предложений примерно 4,5 тыс. Правда, как отмечают эксперты, часть объектов в этих перечнях – это вовсе не комнаты в коммуналках, а доли в обычных многокомнатных квартирах, а доля – это совсем не обязательно отдельная комната.

Лидером по количеству комнат в коммунальных квартирах долгие годы остается Центральный административный округ, где, по данным Риммы Балясниковой (ЕГСН), на сегодняшний день предлагается 1143 объекта. «На втором месте Южный административный округ с 1138 комнатами, на третьем - Юго-Восточный административный округ, где продается 950 комнат, - сообщает эксперт, - а меньше всего коммуналок в Западном и Северо-Западном округах».

В центре столицы наиболее широкий выбор комнат в коммунальных квартирах, по данным Алексея Шленова, исполнительного директора компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», представлен в Мещанском районе – 25,8% от всего предложения данного сегмента в ЦАО. На втором месте Басманный район, где сосредоточено порядка 19,3% подобных объектов, а замыкает «тройку лидеров» Пресненский район, где расположено 16,1% комнат. Также довольно много предложений (примерно по 9-10% от общего объема) в переулках Арбата и в Хамовниках, а в Красносельском и Таганском районах их значительно меньше, не говоря уже о Тверской, Якиманке и Старом Арбате, где основная часть коммунальных квартир была выкуплена или расселена еще в девяностые.

За пределами же ЦАО, как сообщает Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость», комнаты в коммунальных квартирах чаще всего предлагаются в давно сложившихся районах, вблизи станций метро «Академическая», «Аэропорт», «Бауманская», «Беговая», «Октябрьское поле», «Савеловская», «Семеновская» и т.д. «Также богаты рассматриваемыми предложениями Кузьминки, Рязанский проспект и Печатники», - отмечает Ольга Селютина, руководитель отдела вторичного жилья «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости».

Большинство предлагаемых комнат, как отмечает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ», находятся в домах экономкласса старого жилого фонда, чаще всего это здания довоенной эпохи или панельные и блочные дома 1950-60-х гг.

Встречаются предложения и в дореволюционных объектах и даже в домах, представляющих историческую ценность, но, как правило, нереставрированных. Удача для покупателей – комнаты в сталинках, ведь они отличаются большими размерами, высокими потолками, просторными кухнями, а сами дома обычно очень хорошо расположены.

«Проще всего купить комнату в 3-комнатной квартире, - утверждает Римма Балясникова (ЕГСН), - на данный момент на продажу выставлено 4 184 подобных объекта. В двухкомнатных коммуналках представлено 1 541 комната, а в четырехкомнатных – 1 106».

Цены и спрос

Все эти предложения рано или поздно найдут своих хозяев. «Ведь коммуналки являются самой дешевой московской недвижимостью», - полагает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс», а низкая цена для большинства потенциальных покупателей жилья пока еще остается решающим фактором при принятии решения. Поэтому комнаты в коммунальных квартирах привлекают одиноких молодых специалистов и молодые семьи, которые пока не могут себе позволить отдельную квартиру и не хотят или не имеют возможности привлечь ипотечный кредит. «Подобные варианты часто интересуют и родителей, которые помогают своим детям приобрести первое жилье», - говорит Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). «Комнаты часто покупают и приезжие, чтобы хоть как-то зацепиться в столице (получить крышу над головой и прописку. – От ред.)», - добавляет Сергей Власенко, президент НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис».

Комнаты покупают при разъездах, когда полученных при этом средств не хватает на полноценную квартиру. Они могут оказаться и неплохой инвестицией: их можно успешно сдавать в аренду (спрос всегда есть, так как арендовать комнату значительно дешевле, чем целую квартиру) или перепродать через несколько лет. «В ожидании второй волны кризиса комнаты – один из самых надежных активов для сохранения капитала», - уверяет Сергей Шевченко, генеральный директор БН «Агент 002». Это прекрасно понимают московские пенсионеры, которые разменивают свои многокомнатные квартиры в столице на жилье в Подмосковье и комнату в Москве, сами переезжают за МКАД, а комнату сдают.

Еще бОльший доход могут принести комнаты в коммуналках, подпадающих под программу сноса морально устаревшего и ветхого жилья. «В таком случае комната в будущем превращается в отдельную квартиру», - говорит Сергей Власенко («Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис»). Правда, продавцы обычно осведомлены о планах по сносу и перспективные объекты стоят значительно дороже. К тому же, по мнению Павла Лепиша («Домус финанс»), их число с каждым годом становится все меньше, а самые выгодные варианты уже реализованы, поэтому доля покупателей, надеющихся выиграть от сноса дома, не превышает 1-2% в общем объеме. Чаще комнаты в коммуналках приобретают даже в надежде на выкуп других комнат: таким образом можно постепенно получить отдельную квартиру, не прибегая к ипотеке.

Максимальным же спросом, как отмечает Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»), пользуются комнаты в домах в пределах ЦАО. Покупатели в угоду расположению даже соглашаются на панельные дома. «Также обращают внимание на близость от метро, этаж (не первый и не последний), наличие в квартире холодной и горячей воды, а в комнате - собственного балкона, удовлетворительное состояние мест общего пользования, отсутствие газовой колонки и т.п. Предпочтительнее железобетонные перекрытия, а метраж комнаты – не менее 12 кв. м», - рассказывает Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»). Важный фактор - количество соседей. Предпочтение отдается вариантам с 2-3 комнатами.

«Комната в двушке обходится примерно в 2 млн руб., тогда как в четырехкомнатной квартире можно подобрать вариант за 1,8 млн руб.», - утверждает Сергей Шевченко (БН «Агент 002») . «Однако стоимость разнится и в зависимости от расположения дома, района, метража комнаты, а также от состояния жилья и обстановки, которая царит в коммуналке, - говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», – причем разброс по цене довольно сильный».

Как сообщает Алексей Шленов, в базе объектов «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» самая недорогая комната в Москве стоит 1,7 млн руб. Это вариант площадью 9,2 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 45 кв. м в районе Измайлово. По данным Сергея Шевченко (БН «Агент 002»),  цены на комнаты начинаются от 1,6 млн рублей: за такую сумму можно купить объект площадью 9 кв. м в трехкомнатной квартире в спальном районе. А Дмитрий Таганов («ИНКОМ») уверяет, что минимальная стоимость комнаты в Москве в настоящее время составляет 1,3 млн руб. За такую сумму предлагается комната площадью 15 кв. м на улице Летчика Бабушкина. Предложения же в самом центре столицы, например, в Хамовниках, на Якиманке, в Арбатском и Тверском районах, в 10-15 минутах ходьбы от Кремля, особенно если дом находится в хорошем состоянии, могут стоить и 15-20 млн руб. «Например, в нашей базе есть вариант за 18,5 млн руб. Это две смежные комнаты в трехкомнатной квартире, расположенной в районе Хамовники, на втором этаже трехэтажного старинного дома. Площадь двух комнат – 46 кв. м при общей площади квартиры – 109 кв. м», - рассказывает Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»).

Но, впрочем, крайности крайностями, а средняя цена комнаты в коммунальной квартире в пределах ТТК в хорошем состоянии и с дружными соседями составляет 2,5 - 3,5 млн руб. «Например, довольно много предложений в районе метро «Семеновская», и стоимость подобных вариантов около 2,9 млн руб.», - свидетельствует Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). Стоит отметить, что отдельные однокомнатные квартиры в этом же районе Москвы предлагаются в среднем за 6,1 млн руб.

В принципе, квартиру в столице можно купить и с меньшим бюджетом, на вторичном рынке есть варианты от 5 млн руб., за эти же деньги предлагаются и строящиеся новостройки на окраинах, в районах за МКАД или в Новой Москве. А за 3 - 3,5 млн руб. реально купить квартиру в Подмосковье, например, в городах Железнодорожный, Подольск, Пушкино и др. - небольшой площади (до 30 м кв.) либо на начальной стадии строительства.

Подальше же от МКАД (более 30-40 км) за такие деньги предлагаются и готовые, причем довольно просторные, варианты. «И безусловно для постоянного проживания отдельная однокомнатная квартира, даже небольшой площади, гораздо удобней, чем комната в коммуналке. Это жилье совсем другого качества», - говорит Павел Лепиш («Домус финанс»). Но Подмосковье для тех, кто работает в столице, означает вечные разъезды и пробки. «Кроме того, если квартира строится, ее придется ждать 2-3 года, в комнату же можно заселиться сразу», - отмечает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне.

Также новостройка требует внушительных затрат на ремонт. «А комнаты в Москве хоть и медленнее растут в цене, чем отдельные квартиры в Подмосковье, и дольше продаются, но способны принести бОльший рентный доход. И к тому же все-таки всегда есть шанс превратить комнату в квартиру, со временем расселив соседей», - рассуждает Римма Балясникова (ЕГСН). Пожалуй, эти факторы делают комнаты в столичных коммуналках даже более привлекательными, чем новостройки в Подмосковье, и многие покупатели, не желающие ждать, выбирают именно их.

Ипотечная помощь

На руку играет и тот факт, что для покупки комнаты в коммуналке сегодня можно привлечь ипотеку, что несколько лет назад было практически невозможно. «Дело в том, что банки считают комнаты в коммуналках и доли в квартирах неликвидными. По мнению кредитных учреждений, в случае неплатежеспособности заемщика их трудно реализовать», - говорит Евгения Таубкина, генеральный директор «НБИК». Ситуация лучше, лишь когда заемщик выкупает у соседей их комнаты и становится владельцем всей квартиры.

Но, несмотря на такие нюансы и тот факт, что круг банков очень невелик, ипотека для покупателей комнат стала доступной. «Оформить кредит можно, обратившись в Московский кредитный банк (МКБ), банк «ЗЕНИТ», Сбербанк, Транскапиталбанк и др.», - сообщает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне). «Ипотека выдается только на комнату с отдельным лицевым счетом, при условии, что в доме, где она расположена, железобетонные перекрытия и центральные коммуникации. Плюс особенные требования могут предъявлять к домам с исторической ценностью в пределах Бульварного кольца», - рассказывает Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»). Но при этом все, что касается документов и требований к заемщику, довольно стандартно. «Но необходимо предоставить в банк нотариальный отказ других соседей по квартире от права преимущественного приобретения собственности либо заявление, так как по закону первоочередное право выкупа комнаты принадлежит соседям по коммуналке», - отмечает Сергей Власенко («Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис»).

«Чтобы купить комнату в ипотеку, достаточно располагать 10% собственных средств на первоначальный взнос, при этом процентная ставка составит 12,9% при кредитовании на срок до 10 лет. А при первоначальном взносе 30% от стоимости недвижимости процентная ставка будет 11,9%», - сообщает Евгения Таубкина («НБИК»). «Наши клиенты могут оформить ипотеку с первоначальным взносом от 10% до 30%. Важно, чтобы дом был не деревянным и не пятиэтажкой (исключением являются лишь кирпичные сталинки), а возраст заемщика на момент подачи заявки был не более 59 лет. Тогда при предоставлении справки 2-НДФЛ ставка составит 14%», - приводит пример Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость».

Рисковый товар

Однако не стоит забывать, что комнаты в коммуналках – это все же более рисковая недвижимость, чем отдельная квартира. Прежде всего, из-за наличия соседей. «Соседи не всегда бывают рады новому собственнику», - отмечает Алсу Нихматулина, эксперт по недвижимости ЗАО «Агентство недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА».

Кроме того, комнаты в коммунальных квартирах очень часто имеют весьма богатую историю смены собственников, продаж, обменов и т.п. Для подобных вариантов риск потери права собственности после покупки весьма высок.

Также для комнат в коммунальных квартирах действуют определенные правила: «Преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты согласно действующему гражданскому законодательству имеют собственники других комнат в данной коммунальной квартире. Поэтому продавец комнаты должен направить соседям уведомления о продаже с указанием цены и условий сделки. И у них есть право в течение одного месяца с момента получения такого уведомления приобрести в собственность продаваемую комнату на предложенных условиях. Если они этим правом не воспользуются, то должны написать отказ от покупки», - рассказывает Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»). Нередко продавцы игнорируют данное правило, а это значит, что сосед по коммуналке сможет оспорить сделку, а так и до потери недвижимости недалеко.

Советы покупателям

Чтобы снизить риски, при покупке комнаты в коммунальной квартире нужно быть очень внимательными. Необходимо изучить характеристики дома и его историю, лично пообщаться с будущими соседями, чтобы проверить их адекватность, наладить контакт и выяснить, какие проблемы есть в квартире с проводкой или центральными коммуникациями, а также удостовериться, что они не против продажи комнаты, а у ее владельца нет каких-либо подводных камней.

Конечно, не обойтись без проверки юридической чистоты сделки, тем более тщательной, чем внушительнее история квартиры. И кстати, большое количество перепродаж в истории комнаты может свидетельствовать о весьма нехороших соседях.

«Нужно попросить продавца представить домовую книгу не менее чем за 15 лет до нынешней сделки с приложением заверенных выписок из нее. Надо получить выписку из единого государственного реестра (ЕГРП) о том, что комната никем не оспаривается и не арестована судебными приставами, не находится в залоге и т.п., а также взять у продавца (особенно если он не внушает доверия. – От ред.) справки, что он не является пациентом нарколога и психиатра», - советует Сергей Власенко («Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис»).

«Не помешает проверить и отказы соседей от первоочередного права покупки (если комнаты соседей приватизированы) или отказ города от покупки (если комнаты соседей не приватизированы)», - напоминает Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). Причем необходимо помнить, что и отказ должен быть от каждого владельца комнаты.

Резюме www.metrinfo.ru

Для тех, кто пока не накопил на отдельную квартиру и не хочет воспользоваться ипотекой, решением квартирного вопроса может стать комната в коммунальной квартире, ведь бюджет для ее покупки всего 2-3 млн руб. Это старт для студентов, молодых семей и приезжих из регионов и стран СНГ. Но при покупке не надо забывать о рисках и не стоит отказываться от помощи профессионалов.

IRN.RU, аналитический центр