Какие банки выдают кредиты на строительство (покупку) квартир, на каких условиях и под какие проценты

Процентные ставки по кредитам на жилье в банках варьируются от 33 от 60% годовых.

С 22 января 2013 года, когда вступили в силу изменения в Банковский кодекс, банкам запрещено взимать какие-либо дополнительные платежи (комиссионные и иные) за пользование кредитом. Ожидалось, что данное нововведение может повлечь рост процентных ставок по кредитам. Но этого не произошло. Более того, у некоторых банков ставки даже снизились (см. табл.).

Проценты зашкаливают.

По состоянию на 4 февраля, 9 белорусских банков предлагали физическим лицам кредиты на покупку и строительство жилья, один банк - только на приобретение готового жилья.

Рейтинг по размеру процентных ставок, предлагаемых гражданам на общих условиях, возглавил Белгазпромбанк со ставкой 33% годовых (29% - в первый год действия кредитного договора). В конце таблицы, как и раньше, Банк ВТБ (Беларусь), который предлагает, по сути, запретительную ставку - около 60% годовых.

Хотя и банки с 40% годовых тоже не могут похвастаться большим спросом на свой продукт со стороны потребителей. В одном из таких учреждений признались, что последний кредит на жилье они выдавали летом прошлого года.

Ряд банков, кроме кредитов на общих условиях, предлагают льготы для определенных групп клиентов. Например, для нуждающихся в улучшении жилищных условий Беларусбанк предоставляет кредит под 20% на строительство и под 32% на покупку квартиры, Белагропромбанк - под 25 и 33% соответственно. В Белинвестбанке на кредит под 30% годовых могут рассчитывать все очередники независимо от целей кредитования - строительство или покупка.

Некоторые банки предоставляют скидки по процентным ставкам при наличии у заемщика положительной кредитной истории в том же банке или если он является пользователем пластиковых карточек определенного типа (Белинвестбанк, Приорбанк и др.).

Предлагаются специальные программы для граждан, которые покупают или строят квартиры в домах застройщиков, являющихся клиентами банка. Ставки начинаются от 21% годовых. Наибольшее количество таких спецпрограмм у БПС-Сбербанка.

Может предоставляться отсрочка по выплате процентов - от 6 месяцев до 2 лет в зависимости от того, на какие цели (покупку или строительство) предоставляется кредит.

С поручителей по нитке.

Обеспечением по кредиту у банков могут быть поручительство, неустойка, залог приобретаемой или строящейся квартиры (жилищных облигаций).

В одних банках до заключения договора залога в квартире никого нельзя прописывать. В других - прописка нового собственника является обязательным условием для заключения договора о залоге. В третьих - прописаться сам или прописать кого-то в квартире кредитополучатель может только с разрешения банка. Причем прописка без уведомления грозит кредитополучателю штрафными санкциями. Хотя, как признались в таком банке, запретить прописать в квартире банк не вправе.

Для оценки платежеспособности заявитель предоставляет банку справки о доходах за последние 3 месяца, реже - за 6 месяцев. При этом могут учитываться доходы, полученные не по основному месту работы, но, как правило, только на территории Республики Беларусь. Хотя Белгазпромбанк, например, учитывает официальные доходы, полученные за границей.

Если для подтверждения платежеспособности заявителю не хватает собственных доходов, то в совокупный доход включаются доходы поручителей.

В качестве поручителей могут выступать супруг, близкие родственники и прочие физические и юридические лица.

В некоторых банках действует ограничение по количеству лиц, которые могут быть включены в совокупный доход для оценки при расчете кредитоспособности (в Паритетбанке - не более двух). В других банках количество таких лиц не ограничивают, но может существовать ограничение по суммам доходов, включаемых в совокупный доход. Например, в Белгазпромбанке учитывают только 25% доходов поручителей (близких родственников).

Дополнительные расходы.

Внимательное изучение кредитных программ позволяет сделать вывод, что все банки обеспечили выполнение требования Банковского кодекса о полной процентной ставке. В процессе погашения кредита никаких дополнительных платежей с кредитополучателя, кроме выплат по процентам и основному долгу, банки больше не взимают.

Что же касается разовых платежей, связанных с заключением кредитного договора, то от них избавились не все банки, наверное, потому что они по-разному понимают смысл полной процентной ставки (ППС).

В итоге одни банки в процентную ставку включили и разовые расходы кредитополучателя плюс плата за договоры поручительства, залог, комиссии за перечисление кредитной суммы на счет продавца квартиры и ее обналичивание, прочие услуги, оказываемые на стадии подготовки и заключения кредитного договора. Другие за эти услуги берут отдельную плату.

Например, договор поручительства (число поручителей может быть разным: и 2, и 10) может обойтись заемщику в 70-100 тыс. BYR. Плата за консультационные услуги (при осуществлении операции выдачи кредита) - около 40-50 тыс. BYR. Комиссия за обналичивание продавцом кредитной суммы доходит до 3% от суммы кредита (это расходы кредитополучателя).

В некоторых банках берут деньги за открытие счета продавца квартиры (например, 40-50 тыс. BYR) и плюс 1-3% от суммы - за снятие средств. Если продавец квартиры открывает счет в другом банке, то надо смотреть, во сколько обойдется перевод денег, зачисление их на счет и обналичивание.

Оформление договора залога стоит 70-100 тыс. BYR.

Чтобы предоставить квартиру (жилищные облигации) в залог, нужно выполнить оценку ее стоимости. Отчет об оценке заказывают у независимого оценщика, и стоит такая работа около 1 млн. BYR.

Иногда, если обеспечением по кредиту является залог приобретаемой квартиры, банки требуют, чтобы кредитополучатель застраховал и себя, и квартиру. Страховую компанию клиент может выбрать по собственному усмотрению (Франсабанк) или по согласованию с банком (Банк ВТБ (Беларусь).

Как пояснили в страховой компании "Стравита", при страховании жизни в пользу банка кредитополучателю придется ежегодно платить страховой взнос в размере от 50-100 USD. Такой вид страхования уже практикуется. В этом случае, если заемщик умирает, то страховая компания погашает банку задолженность по кредиту.

Что касается страхования залога, коим является купленная или построенная квартира, то ежегодные расходы для кредитополучателя обходятся в сумму от 100 USD, рассказали в отделе по риэлтерской и страховой деятельности Минского городского агентства по госрегистрации и земельному кадастру.

Таким образом, дополнительные расходы физлица, связанные с получением кредита, могут варьироваться от 40 тыс. BYR до нескольких тысяч долларов, которые получают банки в виде разового вознаграждения. А в случае страхования жизни и квартиры заемщика к платежам по процентам добавляются платежи по страховке - за срок, на который выдается кредит, может набежать приличная сумма. Все зависит от возраста заемщика и стоимости квартиры.

Что же по поводу включения в ППС одноразовых платежей говорит Нацбанк?

Разошлись в понятиях.

"Гражданин для погашения кредита должен обладать конкретной суммой, и этой суммой он должен покрывать все свои расходы, связанные с погашением своей задолженности по кредиту", - пояснил заместитель председателя правления Нацбанка РБ Сергей Дубков на пресс-конференции, отвечая на вопрос корреспондента "БР".

По словам банкира, если взять месячный период, за который заемщик должен заплатить, к примеру, 1 млн. BYR, то "все платежи должны включаться в этот миллион" и "исходя из этой суммы высчитывается полная процентная ставка".

"Если у гражданина есть обязательства погасить кредит и он это может сделать только через расчетный счет, значит, обслуживание этого расчетного счета должно включаться в полную процентную ставку. Если возникает вопрос альтернативных источников - например, я могу купить дополнительную услугу, связанную с погашением данного кредита, в том числе и через расчетный счет, - то это не включается в полную ставку", - сказал С. Дубков.

Из этих разъяснений следует, что в ППС входят только расходы, связанные с возвратом кредита.

Но это противоречит инструкции Нацбанка, на которую ссылаются банки при расчете ППС. Согласно этому документу, "при расчете полной процентной ставки учитываются расходы кредитополучателя, размеры и сроки уплаты которых известны на момент заключения кредитного договора (дополнительного соглашения), связанные с получением, обслуживанием и погашением (возвратом) кредита, подлежащие уплате в соответствии с кредитным договором и иными договорами, заключенными (которые необходимо заключить) между банком и кредитополучателем, либо в соответствии с установленным банком вознаграждением и (или) платой за услуги банка (осуществление банковских операций)". То есть речь идет не только о расходах, связанных с погашением кредита, но также и с его получением.

Но справедливости ради следует отметить, что тема дополнительных расходов для получателей кредитов на жилищные цели менее актуальна, чем для получателей потребительских кредитов. Самая большая статья затрат в жилищном кредитовании на общих условиях - это выплаты по процентам.

При процентной ставке 33% годовых и сумме кредита, эквивалентной 30 тыс. USD (70% цены самой дешевой двухкомнатной квартиры в Минске), ежемесячные выплаты по процентам в первые пару лет составят около 8 млн. BYR. Плюс 1,5 млн. BYR - плата по основному долгу при сроке кредитования 15 лет.

Елизавета Булатецкая, Белорусы и рынок