Можно ли создать торговый объект, приносящий максимальную прибыль? 

Источник материала: БелТА

Суммарная площадь торговых центров в Минске к 2016 году удвоится.

Общая площадь торговых центров, которые запланированы к вводу в 2013 году, составляет 97,3 тыс. кв.м. Это вдвое больше прошлогоднего показателя. В следующем году, как ожидается,  будет сдано примерно 157 тыс. кв. м.

Таким образом, общий объем площадей в торговых центрах в столице к концу 2014 г. увеличится до 634,2 тыс. кв. м, к концу 2015г. — до 708 тыс. кв. м.

Приведет ли столь значительный рост торговых площадей к нарастанию оттока из торговых центров старого поколения в новые ТЦ? С этим вопросом мы обратились к руководителю проектов по торговой недвижимости "ТВОЯ СТОЛИЦА • НЕДВИЖМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА" Ивану Селюку:

- Для того, чтобы говорить о перспективах и тенденциях, необходимо в первую очередь понимать, какой объект может называться торговым центром. Торговый центр — это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией и осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании, находящемся в профессиональном управлении и поддерживаемом в виде одной функциональной единицы.

Таким образом, само понятие уже отражает, что ТЦ — это больше, чем просто собранные под одной крышей торговые помещения. К сожалению, в данный момент понимание этого понятия отсутствует как у многих девелоперов, так и у потребителей. Любой объект, являющийся по своей сути рынком, носит гордое звание торгового центра.

Однако кроме классического определения торгового центра необходимо также понимать, как его воспринимают посетители, арендаторы и девелоперы. Для каждой из этих категорий определение, назначение и функции ТЦ абсолютно разные, в то время как интересы этих групп переплетаются в рамках одного проекта.

С точки зрения девелопера, торговые центры — это наиболее сложный и многокомпонентный вид коммерческой недвижимости, требующий специальных знаний именно в области торговой недвижимости. Специфика ТЦ, заключается в том, что доходность объекта напрямую зависит от текущего маркетинга, усилий по раскрутке и поддержанию на должном уровне популярности и посещаемости комплекса.

Если ТЦ покажется арендатору плохим — в нем, к примеру, мало покупателей, слабое управление или плохой маркетинговый план, то он будет стремиться покинуть комплекс. В нем начнут возникать сложности с заполнением торговых площадей и, соответственно, арендные ставки не будут достигать максимально возможных значений.

С точки зрения арендатора ТЦ — это организованное торговое пространство, где концентрация потенциальных покупателей значительно выше, чем на улице. Объекты стрит-ритейла рассчитаны на транспортные и пешеходные потоки, но при этом готовность совершить покупку у посетителя ТЦ в несколько раз выше, чем у человека, проходящего мимо магазина на улице. В торговых центрах, как правило, выше уровень продаж, так как наличие качественного пула арендаторов дает синергетический эффект.

Для посетителя современный торговый центр — это искусственно созданная среда для отдыха, шоппинга, развлечений и времяпрепровождения.

- Существует ли механизм, позволяющий удовлетворить интересы всех этих групп? И что он из себя представляет?

- Такой механизм, конечно, есть — грамотно разработанная концепция. Это первое, о чем нужно подумать девелоперу. Иными словами, необходимо определиться, будет это просто торговый, торгово-развлекательный или, например, торгово-офисный комплекс; районного или окружного формата; специализированный или "традиционный". От этого зависит и архитектурный облик будущего здания, и строительный проект. Поэтому так важно начать именно с определения профиля ТЦ.

- Как же девелоперу правильно выбрать концепцию?

- Существует 3 пути решения данной задачи. Первый из них — подойти к данному вопросу самостоятельно. К плюсам такого подхода можно отнести  возможность полностью контролировать процесс разработки на всех этапах, полную автономность. Минусов гораздо больше: необходимость в штате специалистов и  затраты на его содержание; отсутствие опыта; субъективная оценка проекта, что, на самом деле, может привести к серьезным ошибкам.

Второй путь — обратиться в консалтинговое агентство, которое разработает концепцию за девелопера. К положительным моментам здесь стоит отнести опыт и узкую специализацию такой компании. К отрицательным - вероятность получить некачественную или шаблонную концепцию, т.к. консультант не полностью заинтересован в итоговом результате.

И еще один вариант — заказать комплекс услуг в риэлтерской организации, имеющей опыт в работе над такими проектами, которая будет сопровождать проект на всех этапах — от аудита участка и разработки концепции до его заполнения арендаторами. Плюсы — заинтересованность в конечном результате, что подразумевает под собой качественный и профессиональный подход к решению поставленных задач. Девелопер получает надежного партнера. Минусы - дополнительная статья расходов. Хотя этот минус относительный, так как девелопер не тратит деньги на подбор и содержание своих специалистов, снижает риск от ошибок, возможных на каждом этапе работы над проектом.

Однако какой бы из этих путей не был выбран, основной задачей будет создание механизма, который даст девелоперу максимальную эффективность проекта, арендатору — наибольший оборот, а посетитель получит от ТЦ максимум выгод и положительных эмоций, потому что сможет не только совершать покупки, но и с комфортом проводить время.

- Нельзя ли поподробнее рассказать о разработке концепции?

- Цель разработки концепции ТЦ для девелопера или собственника — долгосрочное и стабильное получение максимальных арендных платежей от операторов торговых и развлекательных профилей и, как следствие, максимизация стоимости объекта при его последующей инвестиционной продаже.

При разработке концепции ТЦ проводится ряд исследований по следующим параметрам: физические возможности участка, экономический потенциал торговой зоны объекта (состав населения, структура его потребностей, уровень доходов и расходов, неудовлетворенный спрос, потребительские привычки), анализ конкурентной среды, существующей и перспективной в данной торговой зоне.

Полученные данные, анализируют и оценивают. В результате приходят к выводу, какой объект можно построить на данном участке, определяют экономический потенциал участка и прогнозируют реальный возможный доход, на который стоит рассчитывать, исходя из тех или иных характеристик населения и уровня конкуренции. Таким образом, уточняются размеры будущего центра и обосновывается либо опровергается экономическая целесообразность его строительства.

Разработанная концепция определяет количественные и качественные показатели: оптимальная для данной торговой зоны площадь объекта, его этажность; пропорции между торговой, развлекательной и иными зонами центра; необходимое количество парковочных мест.

Кроме того, концепция дает рекомендации относительно архитектурного облика и планировочных решений объекта. Это принципиально важно — архитектурный проект должен разрабатываться только после окончательного определения с концепцией. Так как часто результаты исследований позволяют прорабатывать несколько вариантов концепций с разными размерами ТЦ.

Существующие пешеходные потоки вокруг участка определяют местоположение входных групп, а требуемая площадь для крупного якорного арендатора (например, гипермаркета) может иметься лишь на одной стороне участка. Концепция позволяет эффективно организовать потоки посетителей и уже под него создать оптимальную схему размещения якорных арендаторов и планировку торговых галерей.

Подбор арендаторов в ТЦ осуществляется также в соответствии с разработанной концепцией. Торговые операторы подбираются по ценовому сегменту в зависимости от уровня доходов и платежеспособности целевой аудитории, по ассортиментным группам товаров в соответствии с функциональным зонированием. При этом необходимо соблюдать разумный баланс между давно работающими на рынке и новыми сетевиками.

- А что, если застройщик решил построить торговый центр без всякой концепции, по ощущениям?

- На сегодня в Минске существует не один, и даже не два так называемых торговых центров с отсутствием концепции. Но выгодное расположение позволяет им достаточно успешно функционировать. Со временем, с появлением новых современных торговых центров, такие объекты столкнуться с конкуренцией и их доходность начнет снижаться. А их собственники окажутся один на один с необходимостью реконцепции и разработки стратегии заполнения.

- Получается, что успешными будут торговые центры с концепцией, а те, у кого ее нет, должны приготовиться к проблемам в будущем?

- Успех торгового центра заключается не только в его концепции. Он зависит от множества параметров. И если хотя бы по одному из них объект неудовлетворителен, он не будет успешен: как минимум, комплекс будет не в полной мере использовать потенциал своего участка и вложенных инвестиций. ТЦ может иметь хорошие архитектурно-планировочные решения и определенную концепцию, но его расположение будет таким, что он не сможет "притягивать" в достаточном количестве ни покупателей, ни арендаторов. А если при этом собственник не уделяет должное внимание маркетингу, то такой центр обречен.

Если, например,  девелопер правильно выбрал место и привлек грамотных специалистов для разработки концепции, но заполнил объект арендаторами некачественно, такой ТЦ также не будет успешен.

БЕЛТА о новостях в стране и мире

• На сигареты поднимут цены
• Около 100 зданий снесут для строительства 3 линии метро
• Бродячая собака покусала женщину во дворе собственного дома

Теги: Минск