Вопрос на миллион: как происходит передача денег при покупке/продаже жилья

В какой валюте производится расчет?

– Наверное, все обращали внимание, что цены на недвижимость на любых сайтах и в газетах написаны в долларах. И, как это ни странно, многие люди, которые хотят купить квартиру, даже не догадываются, что расчет за квартиру в валюте запрещен, – рассказала руководитель риэлтерской группы ЦТН «Пакодан» Ирина Мартынова. – Это очень серьезный момент, который регулируется законодательно. Если контролирующие органы выяснят, что расчет по сделке был проведен в долларах (или в любой другой валюте, кроме национальной белорусской), то договор купли-продажи может быть признан недействительным. И последствия будут достаточно серьезными – всё полученное по сделке переходит в доход республики Беларусь (и деньги, и недвижимость).

Как происходит процесс передачи денег?

– Порядок взаиморасчетов может происходить либо до подписания договора купли-продажи, либо после оформления всех необходимых документов. Конечно, в этой ситуации интересы сторон сделки противоположны: продавец всегда стремится получить оплату до подписания договора, а покупатель – после. На практике передача денег чаще всего происходит непосредственно в момент подписания договора купли-продажи. 

Агентство недвижимости, которое ведет сделку, обязано предоставить помещение для взаиморасчетов и обеспечить конфиденциальность происходящего. Также предоставляется счетная машинка и проверочные аппараты. После того, как деньги проверены и пересчитаны, они запаковываются в специальный пакет, и мы едем в БТИ или к нотариусу. И непосредственно в тот момент, когда продавец подписывает документы, покупатель передает ему деньги. В договоре прописывается, что деньги переданы до подписания. В таком случае договор имеет силу передаточного акта, и сразу же право собственности на недвижимость переходит к покупателю.

Есть небольшой процент сделок, когда расчет происходит после подписания всех документов, через банковские счета. В таком случае непосредственно в договоре прописано, что расчет должен осуществиться не позднее определенного срока. После этого все стороны сделки едут в банк и рассчитываются путем перевода денег с одного белорусского счета на другой. Затем продавец и покупатель едут в БТИ, где бывший собственник квартиры подписывает акт приемки-передачи о полном расчете.

Встречается ли сейчас просьба указать меньшую сумму оплаты в договоре? Чем это чревато?

– Такую просьбу можно услышать как от продавца, так и от покупателя, – поделилась опытом Ирина Мартынова. – В первом случае люди стараются избежать уплаты подоходного налога в полном размере, а во втором – чаще всего это госслужащие, которые не хотят показывать свои доходы.

Конечно, такая ситуация сама по себе противозаконна. Но она таит еще и ряд опасностей, причем для обеих сторон. В первую очередь может пострадать покупатель. Если сделка по каким-то причинам будет признана недействительной, то продавец обязан вернуть только ту сумму, которая указана в договоре.

В свою очередь, продавец, который указывает заведомо низкую стоимость собственной квартиры, чаще всего привлекает внимание налоговой инспекции. Конечно, в случае "слаженной песни" доказать факт передачи бОльших сумм будет нельзя, но кому нужно это дополнительное внимание со стороны таких серьезных проверяющих органов? Кроме того, если бывший собственник квартиры захочет купить что-то очень дорогостоящее и налоговая инспекция опять-таки потребует отчитаться о доходах, он всегда сможет предъявить договор купли-продажи недвижимости, тем самым объясняя наличие таких сумм денег.

Возможен ли механизм безналичного расчета?

– Конечно, существующий способ оплаты требует доработок, – высказала свое мнение Ирина Мартынова. – Клиенты, которые приезжают из-за рубежа, очень удивляются, что расчет за квартиру происходит наличными деньгами. Возникает вполне закономерный вопрос: почему нельзя использовать систему безналичного расчета?

Справедливости ради нужно сказать, что имеется инициатива Нацбанка, предусматривающая обязательное использование как раз безналичной системы при расчетах на сумму более 1,500 базовых величин (около $17.000).

Личная безопасность

– В целом безопасность взаиморасчетов – один из ключевых моментов обращения в агентство недвижимости. Если честно, я с трудом представляю, как происходит этот процесс в любом другом случае. То ли покупатель везет деньги продавцу на квартиру, то ли наоборот? Где они эти деньги считают? При этом нет абсолютно никаких гарантий личной безопасности. Агентство недвижимости такую безопасность в любом случае обеспечит,  – подытожила специалист.