Обзор рынка жилой недвижимости Минска за февраль 2015 года

Начало 2015 года выдалось для рынка жилой недвижимости очень сложным. Проблемы в экономике и финансовой сфере отражаются на покупательской способности населения. Спрос на квартиры за первые два месяца 2015 года был на 12% ниже, чем в прошлом году и на 23% ниже, чем в 2013.  

Все это происходит на фоне резкого роста предложения. Так много квартир на вторичном рынке одновременно еще никогда не выставлялось. Предложение квартир побило абсолютный рекорд, который держался с апреля 2008 года.

Красноречивый факт о текущем дисбалансе спроса и предложения: февральских сделок с квартирами не хватило бы даже для того, чтобы раскупить те объекты, которые в этом месяце вышли на рынок. Это же явление было характерно для активной фазы снижения цен на рубеже 2008-2009 годов.

Январская структура спроса на квартиры была аномальной, но в феврале пропорции проданных квартир уже больше напоминали 2014 год. Доля 1-комнатных квартир выросла, а на квартиры с тремя и более комнатами в общем объеме спроса пришлось меньше сделок. Доля квартир в новостройках, возраст которых не превышает 1 года, заметно сократилась.

В феврале общее число сделок выросло примерно на треть по сравнению с январем. При этом наблюдалась явная диспропорция: сделок с квартирами 2010-2015 гг. постройки стало больше всего на 20%, а вот жилье 1970-1990 годов фигурировало в договорах купли-продажи на 80% чаще.

Резкое снижение средней цены реальных сделок в январе не оставило выбора продавцам и вызвало закономерную реакцию: в объявлениях по продаже квартир начались массовые корректировки цен. В феврале цены предложения квартир уже двигались синхронно с ценами сделок – оба показателя снизились за месяц примерно на 3,0%.

Средние цены (м²) квартир по результатам сделок купли-продажи в феврале составили:

• 1-комнатные квартиры — 1625 $/м² (-4,3% за месяц);
• 2-комнатные квартиры — 1491 $/м² (-2,2%);
• 3-комнатные квартиры — 1457 $/м² (-1,3%);
• 4-комнатные квартиры — 1369 $/м² (-7,8%).

О том, что торг сегодня это явление нормальное и абсолютно уместное, говорит возросший разрыв между итоговой ценой сделки и стоимостью, указанной в объявлении. У 1-комнатных квартир он составляет порядка 7%, у остальных типов от 10% до 15%. Во всех сегментах итоговые цены как минимум на 100 $/м² ниже, чем первоначальные.

Начиная с декабря, темпы снижения цен в объявлениях удваиваются с каждым месяцем. И если раньше в динамике различных сегментов рынка наблюдались яркие особенности, выделяющие их из общей массы, то февраль стал месяцем всеобщего единения – цены на все типы квартир снижались примерно с одной скоростью.

Расслоение цен между дорогим и дешевым жильем впервые начало заметно сокращаться. Квартиры верхнего ценового диапазона снижают цену на уровне среднегородских темпов, а местами и опережая их. Это неудивительно, ведь в центре Минска (в пределах первого транспортного кольца) на 1 проданную квартиру в феврале приходилось 18 выставленных на продажу.

Жилье низкого ценового диапазона пока концентрируется в интервале 1300-1400 $/м². Для многих продавцов это барьер, через который они пока не готовы переступить. В результате, предложение в этом диапазоне растет очень быстро, что даже привело к искусственному росту средней цены.

Лишь в трех городских микрорайонах был отмечен рост средней цены предложения, что было связано исключительно с выходом на рынок более дорогих объектов. В целом, цены снижаются повсеместно. Более чем на 5% снизилась средняя цена предложения в Новинках, Веснянке, Михалово и в районе ул. Кабушкина.

Сильный нисходящий тренд становится нормой для белорусской столицы. Тем не менее, Минск уступает всем ближайшим соседям по темпам снижения цен. Так, в Киеве нестабильная ситуация с курсом гривны привела к заметной “просадке” цен на вторичном рынке. В Москве после резкого обвала долларовых цен наблюдается плавное торможение на уровне чуть выше психологической отметки в 3000 $/м². Балтийским столицам присуща спокойная ситуация без резких колебаний, но ослабление евро делает местную недвижимость все более привлекательной для тех, кто хранит свои сбережения в долларах.