Обзор рынка аренды квартир в Минске за май 2015 года

Каждый год во время майских праздников мы наблюдаем “миграцию” части квартир в сегмент краткосрочной аренды. Апогеем этих процессов стал минувший год: в Минске проводился хоккейный чемпионат, который посетили тысячи туристов, в первую очередь российских. В 2015 году столица приняла гораздо меньше зарубежных гостей, и все же некоторое сходство с прошлым годом прослеживалось.

Некоторые арендодатели с незанятыми (особенно многокомнатными) квартирами на время майских праздников меняют профиль и сдают жилье на сутки. На этот раз предложение квартир с тремя и более комнатами сократилось в сегменте долгосрочной аренды на 5,7%, 1-комнатных квартир стало меньше на 0,9%. В то же время на количество свободных квартир с двумя комнатами эти процессы не повлияли - по сравнению с апрелем их предложение выросло на 2,1%.

Если в начале года рынок аренды перестраивался под новые экономические условия, то в мае ситуация вернулась в привычное, сезонное русло. Май один из тех месяцев, когда активность арендаторов самая низкая в календарном году, что создает предпосылки для снижения арендных ставок. Несмотря на это, сегодня рынок аренды чувствует себя лучше, чем рынок продажи жилья, где активность покупателей значительно снизилась. Спрос на съемное жилье по сравнению с прошлым годом, наоборот, немного вырос.

Динамика арендных ставок остается негативной еще с прошлого августа. Но в последнее время снижение замедлилось - особенно четко это прослеживается в сегменте 2-комнатных квартир. Если в первом квартале аренда квартир в Минске дешевела из-за кризиса и несоответствия уровню зарплат, то теперь в дело вступают обычные рыночные факторы, связанные с сезонным превышением предложения над спросом.

По сравнению с апрелем средние ставки аренды снизились на:

1-комнатные квартиры — $271 (снижение к апрелю на 2,7%);

2-комнатные квартиры — $364 (снижение на 0,2%);

3-комнатные квартиры — $463 (снижение на 1,1%).

В прошлом году на аренду стандартной «однушки» приходилось около 45% месячного дохода среднестатистического работника в Минске. После девальвации этот показатель подскочил до 55% в январе, после чего постепенно снижался, благодаря падению ставок аренды. В середине мае средняя цена аренды 1-комнатной квартиры вновь стала составлять те самые 45% от средней зарплаты в Минске, тем самым формируя почву для стабилизации арендных ставок на нынешнем уровне. 

Равновесное состояние продлилось недолго - всего за две последние недели белорусский рубль ослабел по отношению к доллару более чем на 7%. А значит доля аренды в структуре расходов большинства снимающих жилье минчан вновь выросла. Резкий скачек курса еще не нашел отражения в динамике арендных ставок. Вряд ли доходы белорусов будут проиндексированы, возврат курса доллара к апрельским значениям также маловероятен. В такой ситуации ближайший прогноз остается негативным - арендные ставки продолжат снижаться вплоть до начала "горячей" поры поступления в ВУЗы.

У 1- и 2-комнатных квартир снижение арендных ставок по сравнению с пиковым значением в августе составило около $100-120, у 3-комнатных уже превысило $150.

Так выглядит ситуация с арендными ставками в микрорайонах Минска по результатам мая:

В мае цены на квартиры в Минске падали быстрее, чем арендные ставки. Благодаря этому, индекс доходности аренды вырос третий месяц подряд. Несмотря на положительную динамику, инвестиционная привлекательность аренды по-прежнему крайне низкая и не может конкурировать с валютными вкладами. Если у долгосрочных депозитов ситуация не меняется уже 5 месяцев, то предложения по краткосрочным вкладам в последнее время стали более привлекательными.

Приток в столицу иногородних студентов будет основным фактором, влияющим на ситуацию летом. В минувшие годы за три летних месяца арендные ставки поднимались на 5-10%, а в 2012-ом рост составил почти 15%. Стартовые позиции для очередного сезонного повышения цен на этот раз крайне слабые: максимальное за 4 года предложение, улучшенная обеспеченность Минска студенческими общежитиями, очередной “виток” девальвации рубля и резкое сокращение вакансий для иногородних рабочих. Высока вероятность того, что в 2015 году традиционного летнего ажиотажа на рынке аренды попросту не будет.