Обзор рынка жилой недвижимости Минска за июнь 2015 года

Всю вторую половину 2014 года спрос на квартиры в Минске держался на высоком уровне. Стабильная ценовая ситуация, высокий уровень доходов и обильное предложение на рынке создавали благоприятные условия для совершения как прямых, так и альтернативных сделок с недвижимостью. 1000 заключенных договоров купли-продажи квартир в столице – обычное для того периода явление.

Декабрьская девальвация болезненно ударила по активности покупателей. В январе число сделок снизилось наполовину, в феврале-марте спрос был на 30% ниже среднего уровня второй половины 2014 года. В апреле-мае до тех показателей не хватало уже 10% и, наконец, в июне покупательская активность снова вышла на додевальвационный уровень, превысив отметку в 1000 сделок.

Рост спроса нашел отражение в динамике числа выставленных на продажу квартир. Начиная с апреля их количество сокращается, причем с каждым месяцем этот процесс всё более заметен. В апреле предложение сократилось на 2,5%, в мае на 2,7%, а в июне отток составил 4,0%. На негативную динамику также влияют наступивший сезон отпусков, во время которого продавцы не так активны, и снятие объявлений теми собственниками, которые не согласны продавать по текущим ценам и готовы ждать более благоприятного момента.

Лидерами по скорости вымывания объектов из базы являются 1-комнатные квартиры. Их предложение сократилось за три последних месяца на 18%. У 2- и 3-комнатных квартир этот показатель за аналогичный период был более скромным – всего 6-7%, а в сегменте 4-комнатных квартир динамика была нулевой. Несмотря на уменьшение предложения, оно по-прежнему огромно. Только для того, чтобы достичь декабрьских показателей, база предложения должна ужаться еще минимум на 10%.

15-процентная прибавка к майскому уровню сделок была достигнута благодаря росту покупательского интереса к 1- и 2-комнатным квартирам. За месяц число сделок с ними увеличилось на 17% и 20%, соответственно. Что касается квартир с тремя комнатами, то здесь ощутимых изменений зафиксировано не было. Если рассматривать качественные характеристики жилья, то единственным сегментом, в котором сократилось число сделок (-16%), стало современное непанельное жильё. 

На долю реализованных застройщиками готовых квартир в 2015 году приходится больше объектов, чем это было раньше. В январе, апреле и мае свыше 20% всех зарегистрированных сделок проводилось с новыми квартирами не старше 1 года. В июне этот показатель снизился до 18%.

Средняя цена, рассчитанная по результатам реальных сделок, снижается в последние месяцы не так быстро, как в начале года. В июне рост доли 1- и 2-комнатных квартир стал, своего рода, парашютом для средней цены сделки, не позволив ей снизиться сильнее. Общее снижение за месяц составило 1,2%, что является самым низким показателем в 2015 году.

Смягчил общую динамику и рост цен в сегменте 2-комнатных квартир. Остальные типы квартир закончили июнь с заметной коррекцией. Особенно ощутимое снижение цен отмечено у 3- и 4-комнатных квартир. И те, и другие в мае удивили неожиданно сильным ростом, который, впрочем, был полностью отыгран за июнь.

Средние цены (м²) квартир по результатам сделок купли-продажи в июне составили:

· 1-комнатные квартиры — 1427 $/м² (-3,0% за месяц);

· 2-комнатные квартиры — 1362 $/м² (+1,8%);

· 3-комнатные квартиры — 1260 $/м² (-4,8%);

· 4-комнатные квартиры — 1199 $/м² (-8,8%).

Насколько еще должны снизиться цены квадратного метра, чтобы достичь “дна” 2012 года? 1-комнатным квартирам нужно еще $182 или 13%, 2-комнатным $174 и те же 13%. Ближе всего к ценовому дну подошли 3-комнатные квартиры – им не хватает всего $67 или 5%. Что касается 4-комнатных квартир, то здесь средней цене сделки нужно снизиться еще на $100 или 9%.

Статистика изменения цен в объявлениях о продаже квартир была однородной, без колебаний в разные стороны. Все сегменты в июне синхронно “ушли в минус”, но общие темпы снижения цен были ниже, чем в мае и апреле. Общегородской индекс цен на квартиры в Минске снизился на 2,1%. На 2,3% снизились цены предложения 1-комнатных квартир, по типам жилья максимальная коррекция цен отмечалась у хрущевок и брежневок (2,3-2,9%).

Среди районов города максимальное снижение (свыше 5%) наблюдалось в районе Велозавода, а также улиц Харьковской и Макаёнка. 6 районов города закончили месяц с положительной динамикой цен, но лишь в одном случае рост превысил 1%.

Минск вышел на чистое первое место по темпам снижения цен в 2015 году. В июне цены на квартиры в Киеве снижались медленно, а в Москве был зафиксирован незначительный рост долларовых цен (он уже отыгран за первые недели июля). Что касается прибалтийских столиц, то они также закончили месяц с “плюсом”.