Делать реформы или сорвать джекпот. Почему строительные мегапроекты так заманчивы

Источник материала:

Вместо структурных реформ Беларусь, кажется, готова рискнуть пойти своим путем и попытаться сорвать джекпот, сделав ставку не на кропотливую работу, а на масштабный амбициозный проект, вроде «Минск-Сити». Такое мнение высказал аналитик Сергей Чалый в очередной передаче «Экономика на пальцах».

«Аист» как пик понтов

Макроэкономические амбиции многофункционального комплекса «Минск-Мир», который только начинают строить в районе аэропорта Минск-1, озвучил глава управления коммерческой недвижимостью группы компаний «Дана Холдингс» Гэри Бэрроуз. В интервью БЕЛТА он заявил, что комплекс может в перспективе привести к росту ВВП страны на 6−7% в год.

«Планируется, что международный финансовый центр „Минск-Мир“ будет обслуживать регион, в котором проживают 300 млн человек, — сообщил представитель „Дана Холдингс“. — Центр привлечет огромный объем иностранных инвестиций, большое число международных компаний, которые будут работать здесь и тем самым продвигать Беларусь на мировом рынке».

У проекта длинная история, начавшаяся еще с 2006 года, с «Минк-сити». «Эволюция проекта важна для понимания развития нашей экономики, ее стадийности. В экономике важна и психология», — отметил Чалый. В 2006 году заявленный объем инвестиций в проект составил фантастические 30 млрд долларов, причем и название, и масштабы говорят о том, с кем мерялись и кому хотели утереть нос — «Москве-Сити», — уверен эксперт.

Венцом первого варианта комплекса был обозначен небоскреб «Аист» — 80-этажный, да еще со шпилем на треть высоты… «По высоте это было бы едва ли не самое высокое здание в Восточной Европе. И это был звонок!», — отметил Чалый. Он напомнил, что есть очень интересный индикатор состояния рынка и экономики — индекс небоскребов.

— Общее правило такое: когда начинается строительство рекордного небоскреба, в экономике страны, как правило, это время вершины экономического развития. Или, скорее, пик рыночного пузыря, за которым следует крах рынка. Конец строительства, обычно, совпадает с концом кризиса. Этот индикатор обычно используют как пример забавного курьеза, но связь проста — через одну ненаблюдаемую переменную — массовую психологию. На пике кажется, что выше нас — только небо, впереди — только рост. А любой кризис — это дефолт понтов. Пик понтов — пик пузыря. Лето 2006 и для Беларуси — пик белорусской уникальной экономической модели. Еще нет долгов, газовых войн, гигантского отрицательного сальдо, но уже скоро все это испортит картину.

Среди самых ярких примеров небоскребов-предвестников неприятностей — башни Chrysler и Empire State, строительство которых началось накануне Великой депрессии, Petronas Tower в Куала-Лумпуре, начатый накануне азиатского финансового кризиса конца 90-ых, рекордный SkyCity в Китае — буквально накануне нынешнего замедления китайской экономики и краха рынка.

Эксперт отметил, что строить высотки выше определенной этажности не имеет экономического смысла — издержки на обеспечение структурной устойчивости здания растут экспоненциально, превосходя экономию земли. «В Минске экономить нечего — 300 га земли выделено под комплекс! Кстати, по новому проекту здесь будет застройка высотой до 7 этажей, и плотность ее будет все равно выше средней по Минску», — добавил он.

Как сообщалось, сперва за проект взялась «Итера» российского миллиардера Игоря Макарова и СУ-155, сумма при этом сдулась с 30 до 5 млрд долларов, сроки переносили, начался мировой кризис, и в 2012 году договор был расторгнут. Инвестор посчитал, что коммерческие результаты от реализации проекта неочевидны, участие в нем нецелесообразно.

Оставшись без инвестора, государство объявило конкурс на разработку концепции, первую премию никто не получил, и «Минскградо» сам разработал концепцию. Стали искать инвестора, располагающего суммой в 3 млрд долларов.

Инвестору — деньги, Беларуси — ВВП?

После длительных и скандальных переговоров чиновники остановили свой выбор на концепции Minsk World (в переводе «Минск-Мир»), которую разработали британские архитекторы из Building Design Partnership и холдинг «Дана Астра», который строила «Маяк Минска» и еще несколько жилых комплексов в белорусской столице.

В итоге 22 сентября 2014 года Александр Лукашенко подписал указ № 456 «О реализации инвестиционного проекта «Экспериментальный многофункциональный комплекс «Минск-Мир». Документом предусматривается реализация в 2014—2027 годах инвестиционного проекта по строительству в Минске (в границах ул. Аэродромной — полосы отвода железной дороги участка дороги Минск-Гомель — 3-го Городского кольца — улиц Кижеватова — Брилевской) объекта «Экспериментальный многофункциональный комплекс «Минск-Мир» с международным финансовым центром, зданиями общественно-делового назначения, жилой застройкой.

Чалый напомнил, что тогда же власти выразили надежду, что «они привлекут инвестиции, постоят современный район, а не очередной спальный квартал за счет дольщиков». Похоже, надежды не оправдались.

«Минск-Сити» — проект изначально сложный для инвестора, с большим количеством обременений: необходим вынос аэропорта Минск 1 и авиаремонтного завода, снос усадебной застройки, развитие инфраструктуры.

Но компания «Дана Астра», подконтрольная сербским братьям Каричам, находящимся в хороших отношениях с Александром Лукашенко, получила широкий спектр преференций и возможность построить жилья больше, чем планировалось изначально, чтобы повысить окупаемость проекта. Компания получила приличные налоговые льготы: заказчика освободили до 1 января 2028 г от затрат по расселению граждан, чье жилье идет под снос, от налога на недвижимость, НДС, ввозных таможенных пошлин, налога на прибыль. Большая нагрузка по строительству инфраструктуры и объектов социального назначения при этом легла на бюджет. Кроме того, власти выделяют 85 млрд рублей на строительство нового авиаремонтного завода…

«То есть инвестор бесплатно получает более 300 га земли, минимальные затраты на инфраструктуру, а строящееся жилье оплатят дольщики», — прокомментировал Сергей Чалый.

Напутствовал проект и братьев Каричей президент Лукашенко, сделавший знаковые заявления. «Мы провалить его уже не имеем никакого права и прежде всего вы. Я очень надеюсь, что это будет солидный проект», — подчеркнул президент. По его словам, на пользу проекту пойдут опыт сербского и других государств, образовавшихся после распада Югославии. «Югославия — вообще продвинутое было государство. Я до сих пор считаю, что, наверное, из-за этого оно и пострадало, потому что конкурировать с ним было очень тяжело. И такая позиция была самолюбивая, национально ориентированная еще со временем Иосипа Броз Тито», — отметил президент.

Символическое начало строительства прошло при участии уже двух президентов, к Александру Лукашенко присоединился президент Сербии Томислав Николич. В этот же день сербской компании продлевают сроки по другим проектам, причем десятки пунктов оказываются под грифом ДСП.

По оценке эксперта, только стоимость выделенной под комплекс земли составляет около 2 млн долларов. Это то, что инвестор сэкономил. Есть возможность и заработать: от продажи квартир застройщик получит как минимум 2 млрд долларов

«Выгода Беларуси — в мифических 6−7% ВВП», — сказал Чалый. Чтобы оценить реалистичность этой цифры он предложил сравнить белорусский проект с проектом создания международного финансового центра в Астане. По оценке Казахстана, проект может обеспечить до 1% ВВП в год с накопленным итогом за 2016−2026 годы до 15 млрд долларов, и в реалистичности этих планов многие сомневаются. «А там проект куда более продвинут — он подразумевает налоговые льгот участникам центра (отмену корпоративного подоходного налог по доходам, полученным на территории центра — на 10 лет, индивидуального подоходного налога, возврат НДС работникам, не являющимся гражданами Казахстана с товаров, приобретаемых на территории центра). То есть там будет зона дьюти-фри, работающая по нормам английского права с привлечение иностранных судей и делопроизводством на английском языке», — пояснил Чалый.

Что у нас предложат резидентам финансового центра пока не понятно, но эксперты сомневаются, что мы пойдем дальше амбициозных планов Астаны, где ставка будет на развитие исламского банкинга. В чем найдет свою «фишку» Беларусь — также пока не ясно. «Пока кроме долевки и офисов перспектив не видно. Что должно обеспечить рост — неясно», — резюмировал эксперт.

«В итоге поиск инвестора свелся к поиску застройщика, а строиться будет памятник белорусскому чуду. На выходе мы получим сверхплотную жилую застройку», — уверен эксперт.

— Когда академик Гусаков заявил, что у нас есть внутренние резервы для роста экономики на 8,5% в год, это могло сойти за курьез. Теперь всплыла цифра 6−7%… Порядок цифр примерно один и тот же, причем он за пределами расчетных и достижимых величин. Похоже, мы ищем волшебный способ решить проблемы экономики. Эти цифры — обещание президенту. Это — последний кирпичик в стене, составляющий представление о том, какая стратегия в верхах и какие планы у нас на будущее. Лучше всего об этом сказал помощник президента Кирилл Рудый: наша экономическая стратегия сводится к планированию невероятного сверхблагоприятного события в будущем. Есть сложная кропотливая работа с долгосрочным и не очевидно позитивным результатом. И тут появляется надежда на чудо. Это лотерейное поведение, когда вероятность выигрыша — ничтожно малая. Зато есть надежда на то, что ничтожно малыми усилиями можно купить большой выигрыш в будущем. Если гипотеза верна, это не просто сдутие понтов это — проект отчаяния. И поэтому «мы не можем допустить, чтобы он не получился»… На выходе Беларусь может получить просто омертвленные издержки, — резюмировал Сергей Чалый.

Теги: Гомель, Минск