Обзор рынка жилой недвижимости Минска за ноябрь 2015 года

Активность покупателей в последний осенний месяц незначительно сократилась, что, впрочем, было ожидаемо, т.к. за последние 10 лет это уже седьмой случай, когда ноябрьский спрос оказался ниже, чем в октябре. Общее количество сделок купли-продажи квартир снизилось в ноябре на 4,8%. Год назад спрос на вторичном рынке был сопоставим с текущим значением.

По сравнению с очень продуктивным летом активность покупателей осенью снизилась на 16%, и это при том, что цены за три последних месяца опустились ещё на 7%. Покупатели по-прежнему реагируют на скидки, но уже не так активно, как этого хотелось бы продавцам.

Последних, к слову, в ноябре вновь стало больше. За месяц количество выставленных на продажу квартир выросло на 2,3%, а за три осенних месяца – на 13%. Текущее соотношение спроса и предложения пока не такое критичное, как в I квартале, но и нормальным его назвать нельзя. Такой ситуации, когда на 10 выставленных на продажу квартир приходится 1 сделка, мы не видели уже 8 месяцев.

По сравнению с октябрем на 8-9% сократилось количество сделок с 1- и 2-комнатными квартирами. Та же ситуация и с 4-комнатными квартирами. Лишь “трешки” выбиваются из общей картины - в ноябрьских сделках они фигурировали на 12% чаще, чем в октябре. Доля 3-комнатных квартир в структуре спроса превысила 20%, чего мы не наблюдали ни разу за последние 10 месяцев.

По сравнению с октябрем покупатели активизировались в Октябрьском (+4%), Фрунзенском (+7%) и Ленинском районах (+20%). Напротив, число сделок с квартирами в самом дорогом, Центральном районе сократилось сразу на треть.

На новостройки (с момента сдачи дома не прошло года) пришлось около 15,4% всех сделок. Это ниже среднего значения в 2015 году, но выше показателей предыдущих трех месяцев.

Что касается качественных характеристик, то в ноябре чаще покупали наиболее бюджетные панельные хрущевки и брежневки (+8%). В то же время спрос на современное панельное жилье сократился на 15%. Квартиры в современных каркасно-блочных, монолитных и кирпичных домах фигурировали в сделках ещё реже (-17%).

В прошлом месяце мы обращали внимание на то, что средняя цена по сделкам вплотную подошла к психологической отметке в 1300 $/м², но так и не сумела её преодолеть. Учитывая то, как этот индикатор вел себя в предыдущие месяцы, ожидалось, что в диапазоне 1200-1300 $/м² он будет медленно продвигаться к минимуму 2012 года.

Реальность оказалась совершенно иной – в ноябре средняя цена по сделкам обвалилась на 4,4%. Такого ощутимого снижения мы не наблюдали с апреля (тогда за месяц средняя цена опустилась на 5,2%). По сравнению с октябрем темпы снижения цен выросли в 5 раз.

Ноябрьское снижение гипертрофировано за счет возросшей доли недорогих 3-комнатных квартир и бюджетных хрущевок при падении спроса на современное непанельное жильё и квартиры в Центральном районе. Возможно, часть продавцов были напуганы происходящим на валютном рынке и, проводя аналогии с 2014 годом, охотнее шли на уступки. Несмотря на это, следует признать – пока никакого сопротивления по мере приближения к минимуму 2012 года не возникло.

Средние цены (м²) квартир по результатам сделок купли-продажи в ноябре составили:

· 1-комнатные квартиры — 1325 $/м² (-3,3% за месяц);

· 2-комнатные квартиры — 1217 $/м² (-4,7%);

· 3-комнатные квартиры — 1165 $/м² (-6,5%);

· 4-комнатные квартиры — 1184 $/м² (+10,6%).

Темпы снижения цен росли по мере увеличения числа комнат. Наибольшая коррекция произошла в сегменте 3-комнатных квартир, где падение оказалось самым существенным с начала года. Что касается 4-комнатных квартир, то в последние 4 месяца месячные изменения здесь колебались от -8% до +13%, что обусловлено различными качественными характеристиками проданных квартир в каждый конкретный месяц.

Разрыв между средними ценами предложения и реальных сделок вырос и впервые с июля превысил 100 $/м². В зависимости от типа квартир величина торга колебалась от 7 до 13%.  Средняя цена, рассчитанная по результатам совершенных сделок купли-продажи, совершила семимильный шаг в сторону минимума 2012 года, до которого остаётся немногим более процента (в июне 2012 года средняя цена по реальным сделкам равнялась 1236 $/м²).

Структура предложения квартир, в отличие от сделок, куда более постоянна и таких резких колебаний цен за месяц здесь быть не может. Судя по поведению индекса цен на квартиры в Минске, темпы снижения в ноябре были сопоставимы с предыдущими осенними месяцами.  Примечательно, что панельное жилье, независимо от возраста, дешевело не так сильно. Возможно сказалось вымывание самых бюджетных квартир. Лидером по снижению цен в ноябре были сталинки (-2,7%).

Среди микрорайонов города наиболее существенная коррекция наблюдалась в самом центре. В большинстве центральных микрорайонов средние цены предложения квартир снизились более чем на 3%. Лидировали по скорости снижения цен Масюковщина, Дражня и район улицы Макаёнка (снижение цен в каждом превышало 5%).

Для соседних с Минском столиц ноябрь прошел довольно спокойно.  В Киеве средняя цена на квартиры снизилась на 1,0%, а в Москве осталась практически неизменной (+0,2%). Впрочем, указанная цифра для российской столицы уже неактуальна, т.к. обвал нефтяных котировок привел к резкому снижению долларовых цен на московские квартиры. Что касается Вильнюса, Риги и Варшавы, то в каждом из городов был зафиксирован незначительный рост цен в местной валюте, но из-за укрепления доллара цены, номинированные в американской валюте, снизились за ноябрь более чем на 3%.