Открытый отзыв. Директор Kufar о работе шведских риэлтеров

— В 2009 году после окончания стокгольмского вуза я получил свою первую работу. У меня на тот момент был средний по шведским меркам доход. Однако благодаря стабильности экономики и низким ставкам рефинансирования я мог претендовать на получение жилищного кредита. В разное время в зависимости от конъюнктуры процентная ставка кредита на жилье балансирует между 2,5% и 6% годовых. Причем кредиты выдаются на срок до 50 лет. Обычно первый взнос составляет 15% от всей суммы. В зависимости от дохода, кредитной истории и трудового стажа принимается решение, на какую сумму ты можешь претендовать. Тогда банк был готов выдать мне кредит на жилье в размере €150 тыс.

Средний уровень инфляции в Швеции — до 2% в год. Цены на недвижимость стабильно растут, но за прошлый год стоимость квартир вообще выросла на 15%. Вообще проблема шведской экономики, как и почти всех европейских стран, кроме Беларуси — слишком низкая инфляция. Беларусь в целом — это макроэкономическое чудо, где ничего не работает по общепринятым экономическим законам. В Швеции сейчас ставка рефинансирования составляет минус 0,5%. Грубо говоря, если человек кладет деньги на банковский счет, то его депозиты со временем могут сокращаться. Инфляция до 2% — это здоровое положение экономики, стимулирующее рост ВВП. 

— Как и везде в мире, стоимость квартиры во многом зависит от расположения. Я долго снимал квартиру на периферии Стокгольма, поэтому мне всегда хотелось переехать в центр города. За деньги, которые мне был готов выдать банк, очень сложно было подобрать недвижимость в центре города, так как она стоит дороже. Отмечу, что первоначальный взнос я должен был заплатить самостоятельно — 10-15% от всей суммы.

После долгих поисков я нашел в центре города маленькую квартиру площадью 20 кв.м, расположенную в старом доме XIX века. Цена — около €130 тыс. Она стоила дешево только потому, что находилась в плохом состоянии. Там требовался капитальный ремонт — даже душа не было. Все остальные варианты были намного дороже. 

— В Швеции самая распространенная форма собственности квартир — членство в товариществе собственников с правом пользования жилым помещением. На практике это то же, что купить квартиру, но только ТСЖ определяет, что можно делать в квартире, а что нельзя. Например, любой ремонт нужно согласовывать с ТСЖ. В большинстве случаев проблем не возникает, хотя и правила очень жесткие. Например, нельзя просто застеклить балкон или окрасить перила в любой цвет. Внешний вид здания подчиняется строгим правилам.

Как я уже упомянул, дом, в котором я купил квартиру, настолько старый, что, когда его строили, душ еще не был нормой. Душ был в подвальном помещении другого дома, который находился рядом и также входил в ТСЖ моего дома. Поэтому начинать ремонт нужно было с установки душа. Я понимал, что после глобального ремонта эта квартира будет стоить дороже. 

— В Швеции жилая недвижимость продается по принципу аукциона. Расскажу про свой личный опыт. Я зашел на сайт с объявлениями о продаже недвижимости от разных риэлтерских организаций. Выбрал подходящий и понравившийся мне объект. В объявлении было сказано, в какой день и время его можно посмотреть. Традиционно просмотры проходят по воскресеньям и понедельникам. Я пришел, посмотрел, задал риэлтеру волнующие меня вопросы.

Далее, во вторник начался онлайн-аукцион. Мне позвонил риэлтер, спросил, сколько я готов заплатить за эту квартиру. После риэлтер опубликовал мое предложение на онлайн-аукционе на сайте агентства недвижимости, чтобы проинформировать других претендентов. Потом он обзванивал их, чтобы узнать, какие у них предложения. Претенденты повышали ценник. Так продолжалось до тех пор, пока не остался один претендент, который предложил больше всего. На понравившуюся мне квартиру претендовало шесть человек. Этот аукцион выиграл я.

Меня попросили приехать в офис риэлтерской организации, где состоялась моя первая встреча с продавцом. До этого продавец не видится с покупателями, все вопросы решаются через риэлтера. Уже в офисе нам дали на подпись приличную стопку документов, чтобы заключить договор о продаже, о выходе владельца из ТСЖ, банковские документы. Отмечу, что финансовые переводы банк осуществляет сам, то есть в Швеции нет такого, что тебе выдают большую сумму денег наличными, и ты ходишь с ними на сделку. 

— Через пять лет я решил, что пора продавать квартиру и переезжать на новое место. Вначале я связался с риэлтерской организацией, с которой сотрудничал мой банк. Мне показалось, что так будет надежнее. Хотя после выяснилось, что это ни на что не влияет. Все агентства недвижимости в Швеции работают на похожих условиях.

В риэлтерскую услугу входила бесплатная оценка объекта недвижимости. Ко мне пришла риэлтер, посмотрела квартиру, оценила ремонт и указала ориентировочную стоимость — €160 тыс. Эта сумма покрыла бы не только саму покупку, но и затраты на ремонт. Я решил работать дальше с этим риэлтером и продать квартиру. Мы заключили договор на оказание услуг. В нем было сказано, что организация берет на себя весь процесс продажи от начала до конца за 3% от стоимости квартиры. При таком раскладе у риэлтеров есть реальная мотивация продать квартиру дороже, что продавцу только на руку. 

И все. С этого момента я ничего не предпринимал для продажи квартиры: всем занималась риэлтерская организация. Они запросили необходимые документы о финансовом положении ТСЖ, годовой отчёт по его результатам деятельности и задолженностям, список членов правления, сведения о ремонте квартиры, о последнем капитальном ремонте дома, отчетность по всем остальным проделываемым и планируемым работам в здании и т.д. Например, если у товарищества есть кредитный долг, то это будет отражаться на членских взносах. Или, если в ближайшее время в доме планируют менять проводку или еще что-то, это также будет создавать хлопоты. При продаже эти нюансы обозначаются прямо и открыто, все прописывается в объявлении.

Также перед размещением объявления в квартиру приглашают профессионального фотографа. Тот создает визуализацию квартиры, чтобы она выглядела максимально привлекательно. Все это производится за счет риэлтерской организации. Я лишь нанял клининговую компанию, которая подготовила квартиру к продаже. У них даже есть такая услуга — «уборка перед продажей». 

— Когда вся информация о квартире собрана, документы подготовлены, объявление опубликовано, назначаются дни просмотра. Как я говорил, это воскресенье и понедельник. На время просмотров меня попросили просто не быть дома. Я оставил ключи риэлтеру, и она уже сама встречалась с будущими покупателями, отвечала на вопросы. Далее, пришло время аукциона, где претенденты на мою квартиру делали ставки. Обозначу, что кроме стандартных 3% от суммы сделки (€160 тыс.) я предложил риэлтеру для большей мотивации еще 10% от суммы, которая будет выше €160 тыс. В итоге она продала мою квартиру за €190 тыс., то есть со сделки она получила 4,1%, или €7,8 тыс.

На продажу моей квартиры ушло 2 недели. После обращения в агентство я приехал в офис только для того, чтобы познакомиться с покупателем, подписать документы и передать ключи. Все. Риэлтеры в Швеции полностью снимают с плеч продавца все хлопоты. Они работают очень качественно. Без риэлтера продажа квартиры для меня была бы процессом, слишком затратным по времени.