Эксперты: цены на «вторичке» еще не достигли дна — стоимость «квадрата» опустится до $800

Эти вопросы мы адресовали Вячеславу Завгороднему, заместителю генерального директора ЦТН «Пакодан», и Юрию Витенбергскому, агенту по операциям с недвижимостью агентства недвижимости «Мольнар». Беседа началась с обсуждения того, в каком положении рынок находится сейчас.

— Цены на «вторичке» не достигли своего дна, динамика еще идет. Поэтому сейчас хорошее время для решения своего жилищного вопроса. Если человеку нужно продать однокомнатную квартиру и купить «двушку», то доплата в этом случае в среднем составит $10-15 тыс. И это не значит, что покупаемая квартира будет в плохом состоянии, а ее расположение будет желать лучшего. Количество предложений хоть и немного снизилось, но варианты есть всегда, — сказал Вячеслав Завгородний. 

— Рынок не замер, как многие сегодня любят говорить. Сделки есть, квартиры продаются — вопрос лишь в цене. Не у всех есть возможность ждать, пока рынок упадет еще больше. Многим людям жилищный вопрос нужно решать здесь и сейчас.

Главная проблема нашего рынка — это отсутствие доступных кредитов на жилье. Плюс стало меньше людей, которые рассматривают покупку жилья как инвестицию, так как стало просто невозможно предугадать, насколько рынок упадет еще, — отметил Юрий Витенбергский. 

— Если раньше покупатели приобретали квартиры на растущем рынке, чтобы их сдавать в аренду или через время продать дороже, то в настоящее время инвестиции работают наоборот. Люди продают сейчас, чтобы через полгода купить квартиру большей площади. Год назад на этом можно было значительно «выиграть». Теперь масштабы поменьше, но все равно тенденция сохраняется, — сказал Вячеслав Завгородний.

Конечно, падение цен заметно. Эксперт ГК «Мольнар» рассказал, что сейчас за средства, вырученные от продажи год назад средней по характеристикам однокомнатной квартиры, можно приобрести такую же по характеристикам «двушку». Причем еще останется на ремонт. Однако, по динамике рынка купли-продажи видно, что он не замер. Более того, за март 2016 года количественные показатели сделок с квартирами в г. Минске превысили мартовские показатели прошлых лет. Поэтому в отличие от коллеги из ЦТН «Пакодан» Вячеслава Завгороднего, который считает, что цена одного кв. м на «вторичке» может опуститься до $800, Юрий не рискует делать столь смелые прогнозы.

Уже сейчас в нашей базе есть квартиры с ценником от $26 тыс. до $30. Если раньше такая стоимость формировалась только на этапе торга или по факту сделки, то теперь именно цена продажи перешагнула рубеж в $30 тыс. Понятное дело, что речь идет о квартирах с маленькой площадью и с не самым лучшим расположением, но все же. 

— Давайте вспомним, что три года назад хорошая «однушка» стоила $60 тыс., или Br600 млн. Сейчас эта же квартира стоит $30 тыс., или Br595 млн. Цены поменялись лишь в валютном эквиваленте. В национальной валюте в среднем все осталось, как и было.

Если не хотите считать в валютах, давайте на машинах. В 2014 году хорошая машина стоила $20 тыс., а квартира — $60 тыс. Одна квартира = три машины. Сейчас такая же хорошая машина стоит $10 тыс., а квартира $30 тыс. Снова одна квартира = три машины. Средняя заработная плата по Минску — Br6-7 млн. В 2014 году эта сумма была эквивалентна $500, теперь эта же сумма равна $300. В белорусских рублях все осталось, как и было, а в валютном пересчете зарплаты стали меньше, машины подешевели, и рынок недвижимости упал, — высказался Юрий Витенбергский. 

— Хочу заметить, что в объявлениях выставлена цена предложения, а не сделки, то есть по факту она может быть еще ниже, и разница составляет 80%. Но нужно понимать, что предел есть. Ниже себестоимости кв.м жилья цены не могут упасть.

Учитывая, что у людей нет больших сумм денег, чтобы решить жилищный вопрос, появилась еще одна тенденция. В нашем агентстве уже продолжительное время работают многоступенчатые цепочки, при которых фактически покупатель с полной суммой денег не нужен. Цепочки-обмены завязываются так, что каждый ее участник либо доплачивает небольшую сумму при покупке, либо получает ее при продаже. Выходит, чтобы решить некий жилищный вопрос, не нужна большая сумма денег, требуется лишь встать в цепочку обменов.

Кстати, покупатели с «чистыми» деньгами очень жестко сбивают цены. Например, когда квартира выставлена за $35 тыс., покупатель, торгуясь, настаивает на $26 тыс., — обозначил Вячеслав Завгородний.

— Я бы сказал, что такое поведение некоторых покупателей всегда было и есть. Не могу сказать, что это появилось только сейчас. Всегда существовал цивилизованный и нецивилизованный торг. Часто люди имеют определенную сумму денег, которой не хватает на квартиру. Они надеются, а вдруг получится сбить цену на $10 тыс. Такие покупатели не ориентируются на реалии рынка и считают, что всегда есть продавцы, которым нужно продать квартиру срочно и которые готовы снизить стоимость значительно, — высказался Юрий Витенгберский.

Оба эксперта выделили еще одну проблему рынка, которая существует давно, — это настороженное отношение к агентствам недвижимости. Люди не понимают принцип работы риэлтерских организаций и гарантий, которые получает потребитель риэлтерской услуги. Резюмируем высказывания экспертов: помимо организации и проведения самой сделки с объектом недвижимости агентство страхует все сделки. Возмещение выплачивается потребителю в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением страхователем обязательств по договору на оказание риэлтерских услуг, который заключен в период действия договора обязательного страхования ответственности. Размер выплат по страховке — 10 тыс. базовых величин. 

В СМИ активно обсуждается то, что значительная часть столичной недвижимости приобретают иногородние. Это связано с ситуацией на рынке, когда региональные покупатели могут на имеющуюся у них сумму позволить себе квартиру в Минске. Мы поинтересовались у экспертов, можно ли считать это трендом.

— Урбанизация — вполне стандартное явление. Люди переезжают в большой город, чтобы себя реализовать. По практике нашего агентства я не могу сказать, что региональных покупателей стало больше именно сейчас, они были всегда. В период студенческого «бума» многие родители покупают своим детям-студентам жилье. Кто-то из-за карьерного роста и переезда в столицу продает квартиру в маленьком городе, добавляет некую сумму и покупает квартиру в Минске, — сказал Юрий Витенгберский. 

— Я согласен, что это не новый тренд, так было всегда. Многие стремятся переехать в столицу. Кстати, в противовес скажу, что у нас есть сделки, когда человек продает квартиру в Минске, покупает в маленьком городе и переезжает. Или кто-то переезжает в Россию, другие страны. Сказать, что региональных покупателей стало больше, я не могу, — высказался Вячеслав Завгородний.

На вопрос о влиянии первичного рынка недвижимости на вторичный эксперты несколько разошлись во мнениях. Вячеслав Завгородний отметил, что оба сегмента развиваются параллельно, не оказывая давления друг на друга. В основном покупатели новостроек — это молодые люди до 30 лет, а «вторичку» покупают люди постарше, которые понимают, сколько в новой квартире нужно еще вложить в ремонт. То, что средняя цена «вторички» больше, чем на новостройки, вполне логично. Новые квартиры сдаются без отделки, а за ту же сумму можно купить готовую квартиру с ремонтом на вторичном рынке.