Привет из Чехии. «Здесь легко открыть бизнес без начального капитала, взять ипотеку под 3,3%, хорошо питаться, тусоваться и путешествовать»

«На момент отъезда я была такой домашней девочкой, которая ни разу самостоятельно «коммуналку» не оплачивала. Взрослеть пришлось резко и стремительно»

— С начала 90-х будучи ребенком я ездила на каникулы к родственникам в Чехию. Конечно, в Европе мне нравилось больше, чем в Беларуси. У нас тогда даже «Макдональдса» не было. Когда я подросла, у меня появилась мечта и амбиции, я видела себя хозяйкой своего успешного бизнеса, но на примере взрослых знакомых становилось понятно, что вести бизнес в Беларуси — это слишком сложно и страшно. Допускаю, что я заблуждалась. Я уехала, как только закончила строительный факультет БНТУ, мне было 22 года.

В то время риэлторский бизнес в Беларуси был сильно ограничен законодательством: обязательное количество аттестованных риэлтеров в штате, а чтобы получить аттестат, нужно было иметь соответствующее образование и опыт работы. Было страшно даже вникать.

Именно Чехию я выбрала для переезда из-за родных, они очень мне помогли. Без них я бы не справилась. На момент отъезда я была такой домашней девочкой, которая ни разу самостоятельно «коммуналку» не оплачивала. Взрослеть пришлось резко и стремительно, но это было очень эффективно. Сначала я работала ассистентом судебного переводчика, потом агентом по недвижимости, потом полтора года была фрилансером. 

«Ипотеку я оформляла в 2013 году за 3,3% годовых. У меня еще не было ПМЖ, а только вид на жительство»

— Теперь у меня свое агентство недвижимости. Открывали мы его с двумя партнерами в равных долях. Сейчас нас осталось двое, и у меня основная доля. В Чехии стать агентом по недвижимости может любой желающий. Оформить документы частного предпринимателя можно за один рабочий день, открыть ООО — за две недели. Никаких специальных лицензий и разрешений на эту деятельность получать не надо. Есть мнение, что это очень вредит отрасли, и теперь я с ним на 100% согласна.

Первые четыре года я арендовала жилье и сменила около 9 адресов за этот срок. А в 2013 году наконец-то оформила ипотеку и купила свое жилье. Аренда мне обходилась в сумму от 6.000 (€221) до 10.000 крон (€368) в месяц, в зависимости от того, жила я с кем-то или одна. Мне повезло — всегда подворачивался или бойфренд, или хорошая подруга, так что жить с чужими людьми не пришлось. Первая и последняя квартира, которую я снимала сама, находилась в центре и прямо на станции метро, но кухня там занимала чулан размером 1х1 метр. В нее помещалось два шкафчика и мойка. Меня устраивало.

«Цены на аренду выросли, и за €370 снять можно разве что конуру на окраине города»

Сейчас цены на аренду выросли, и за 10.000 крон (€368) я бы сняла разве что конуру на окраине города. Что-то приличное близко к центру, хоть и малогабаритное, можно найти за 12.000 (€442) и выше. Цены я называю, включая расходы на коммуналку и энергию, ведь арендатору все равно, какая часть квартплаты идет в карман хозяина, а какая – на ЖКХ. Имеет значение сумма расходов на жилье в месяц. Коммуналка обходится в 50-100 крон (€1,8-3,68) за квадратный метр, включая электричество. Вилка такая большая, потому что все зависит от состояния дома, его энергетического класса, наличия в доме дополнительных услуг вроде сада или рецепции. Я отдельно упоминаю электроэнергию, потому что электричество и газ платятся напрямую поставщикам, а остальные услуги и вода — управляющей компании. Самое затратное — это, конечно, отопление. Расходы на него зависят от способа, он в каждой квартире свой.

Квартира, которую я себе купила, находится в центре, в старом кирпичном фонде. Наш дом когда-то выкупила маленькая строительная компания, расселила его, сделала ремонт общих частей и надстроила два этажа, после чего распродала дом по квартирам. Мне нравится жить в доме с историей, который при этом внутри соответствует всем современным стандартам. Это очень распространенный вариант мелкого девелопмента на пражском рынке.

У меня по местным меркам «двушка» 42 кв.м. Планировка называется 2+kk, то есть одна спальня + общая комната с кухней. Вот этот вариант кухни, совмещенной с общей комнатой, который обозначается «+kk», больше всего распространен в Праге. Привычный для нас вариант с отдельной малометражной кухней здесь обозначается «+1» и встречается редко. В основном в типовых панельках социалистических времен, и иногда в старом фонде. Ипотеку я оформляла в 2013 году за 3,3% годовых. У меня еще не было ПМЖ, а только вид на жительство. Я тогда очень радовалась этой ставке. Мой первый ежемесячный платеж по ипотеке обходился в 8.000 крон (€295), с коммуналкой выходило 11.000 крон (€405) в месяц, и это уже было дешевле, чем арендовать такую же квартиру.

«Я взяла ипотеку под 3,3%, а потом перекредитовалась под 1,9%»

— В ноябре прошлого года у меня прошел первый срок фиксации ставки, и я рефинансировалась под 1,9% годовых. Теперь жилье с коммуналкой обходится мне в 9.500 крон (€350) в месяц, и меня это очень радует. К тому же я плачу себе в карман, а не выбрасываю деньги в бездонную топку, как это происходит в случае аренды. Да, я плачу проценты банку, но это ограниченная и вполне себе небольшая сумма, а если всю жизнь платить аренду, то сумма выходит неограниченная, да и намного больше. Еще я очень рада, что купила в 2013 году. На тот момент рынок стагнировал уже 4 года, и цены давно достигли дна. Зато с 2014 года пошла волна низких ставок по кредитам, и с тех пор цены на пражском рынке выросли, в среднем на 40%.

Арендная плата с 2014 года тоже растет, хотя и не такими темпами. Это обычно озадачивает вестников апокалипсиса, которые предрекают резкое падение цен и крах рынка, когда процентные ставки начнут расти обратно. На это у меня есть другая статистика: рост потребности в жилье в Праге, связанный с ростом населения и уровня жизни, опережает темпы строительства нового жилья более чем в 2 раза. А значит, объектов дефицит, и преобладание спроса над предложением как в аренде, так и в продаже, может сохранится еще в горизонте 7-10 лет.

Такие низкие темпы строительства жилья связаны со сложностью получения разрешений. С одной стороны, влияет бюрократия, а с другой – демократия, когда любая гражданская инициативная группа может остановить миллиардный проект на 5 лет, а то и вовсе запретить его совсем, объявив старые функционалистические развалины памятником культуры. При этом большинство людей, далеких от архитектуры, вообще не считают любимый местными архитекторами функционализм архитектурным стилем, и принимают дома в нем то за «хрущевки», то за «панельки». В этом месте я вспомнила Московский автовокзал в Минске, который мы проходили на лекциях по истории строительства, и заплакала.

«Процесс поиска жилья здесь такой же, как везде»

— Процесс поиска жилья такой же, как везде. Берем интернет и ищем. Есть сайты, где можно размещать жилье только собственникам, а риэлторов, которые пытаются мимикрировать, штрафуют на 50.000 крон (€1842). Если разоблачат. Недостаток этих сайтов — маловато предложений, а еще примерно половина из разместивших объявление не отвечают на письма. Телефон они не публикуют. Для меня это всегда было загадкой — зачем размещать объявление, чтобы не отвечать на запросы? Мне кажется, процентов 90 хозяев, решив сдать или продать квартиру, все-таки отдают ее риэлторам. И тогда она попадает на один из крупных сайтов-агрегаторов, самый большой из них — sreality.cz, если объекта там нет, значит он не продается.

Цена объекта зависит главным образом от места. Элитность и престиж объекта тоже будут определяться в первую очередь местом, а потом уже всем остальным. Понятно, что, как и на любом другом нормальном рынке, цена квадратного метра обратно пропорциональна размеру объекта. Влияет и состояние. Заметно повлиять на цену может вид из окна. Самое дешевое жилье — это «панельки», самое дорогое – новостройки или реконструкции в историческом центре. 

«Чехия относится к европейским странам с самым высоким уровнем владения собственным жильем. Доля граждан, живущих в своем жилье, превышает 50%»

— По-настоящему элитного жилья в Праге мало, а еще здесь как-то не принято вешать наклейки «элитный» на все подряд. Хотя русскоязычные риэлторы иногда этим занимаются, с прицелом на, опять же, русскоязычных покупателей. Тогда они любую новостройку могут элитной назвать, кто там разберется. Критерии элитного жилья – это, в первую очередь, престижное место, а еще стандарты использованных материалов, виды из окон (ценится река и Пражский Град), размеры комнат, наличие сада, консьержа, бассейна и фитнесса для жильцов. Кроме того, по моему мнению, элитным можно назвать только жилье с ограниченной доступностью, то есть в доме может быть 8 или 12 квартир, но никак не 120. Муравейник элитным быть не может.

Чехия относится к европейским странам с самым высоким уровнем владения собственным жильем. Доля граждан, живущих в своем жилье, превышает 50% (понятно, что под «своим» в этом случае имелось в виду «семейное» жилье, а не так, что у каждого гражданина по квартире). Когда в 2014 году ипотечные ставки пошли вниз, только ленивый не посчитал, насколько выгоднее будет платить за собственное жилье, а не выбрасывать деньги за аренду. Кроме того, очень распространена инвестиционная покупка, когда чехи средних лет, имея свое жилье, покупают одну или несколько квартир в ипотеку. Им достаточно первоначального взноса всего в 10%. Эту квартиру им следующих 25 лет будет выплачивать арендатор, и в 60 лет, когда такой инвестор соберется на пенсию, у него будет не только пенсия, но и жирная прибавка к ней. Хотя, честно говоря, с учетом европейского уровня жизни и медицины, мне немного неловко называть 60-летних людей пенсионерами.

Арендаторов на рынке всегда достаточно, главным образом за счет переезжающих иногородних, студентов и экспатов. Последних в Праге просто ну очень много за счет того, что здесь расположены большие офисы международных корпораций: Oracle, HP, Novartis, Exxon, Honeywell, Xerox и еще много других. Есть районы, где английский язык на улице можно услышать чаще, чем чешский.

«Мнение о том, что россияне формируют чешский рынок недвижимости — миф»

— Отдельно хотела сказать про русских покупателей и передать привет тем читающим, которые до сих пор живут в 2004 году и думают, что если из Праги уйдут русские покупатели, то от рынка ничего не останется. Доля россиян, не живущих в Чехии, в общей массе сделок на рынке едва ли превысит несколько процентных единиц. Подавляющее большинство сделок проходит среди местных, зарабатывающих и тратящих чешские кроны. В этой же компании, кстати, приветствую и тех, которые считают, что Чехия живет за счет туризма. Более 50% ВВП формируется за счет промышленности, главным образом машиностроения и энергетики. Доля туризма в структуре ВВП не превышает 8%. У Чехии экспортно-ориентированная экономика, то есть страна зарабатывает больше иностранной валюты (в основном, конечно, евро), чем тратит. Из-за этого в конце 2013 года здесь произошла девальвация кроны, которая имеет диаметрально противоположную природу белорусской девальвации. Чтобы поставить в более выгодное положение экспортеров, Чешский Нацбанк искусственно ослабил крону до 27 крон за евро, и держит этот режим уже более двух лет. Держит не директивными методами, а путем скупки больших объемов местной валюты и ее удаления из обращения. Мы все с нетерпением ждем, когда же ее отпустят, чтобы заработать на курсах. Все считают, что придется отпустить уже в этом году.

«К риэлтерам чаще всего обращаются продавцы, а вот комиссию платят покупатели. Просто иначе понравившийся объект купить нельзя, покупателям приходится принять правила игры»

— Риэлтерский бизнес в Чехии очень развит. Фирм и частников на рынке тысячи. Некоторым достаточно телефона, ноутбука и подвешенного языка. Уже давно идут разговоры о том, что будет ужесточено законодательство о лицензировании риэлторской деятельности. Все профессионалы такие инициативы, вообще-то, горячо приветствуют, но пока что все откладывается на неопределенный срок. К риэлтерам чаще всего обращаются продавцы, а вот комиссию платят покупатели. Ну просто иначе понравившийся объект купить нельзя, покупателям приходится принять правила игры. Хотя, если посмотреть на ситуацию шире, то комиссия просто входит в цену, и если бы не было риэлтера, то продавец получил бы больше. Так что я всегда теряюсь, что ответить на вопрос: «кто платит?». Ответ зависит от того, кто спрашивает.

Хотя некоторая настороженность к отрасли в целом в обществе есть, но почти у каждого есть знакомый риэлтер, или кто-то, кто может порекомендовать хорошего специалиста, и люди охотно обращаются к профессионалам. Чаще всего, пока своей недвижимости нет, человек очень смел и занимает позицию Fuckthemiddle-man, но как только появляется своя собственность, а значит и риски, и сложности, связанные с продажей, то этот же человек начинает собирать рекомендации по знакомым. Мне это нравится, у меня процентов 80 клиентов приходит по рекомендациям и по знакомству.

Арендодатели тоже охотно предлагают риэлторам свои квартиры для сотрудничества. Тут действует логика неочевидная, но вполне себе оправданная. Если клиент выложил 100% ежемесячной аренды посреднику при заселении, значит он, во-первых, платежеспособный, а во-вторых, не съедет через полгода, а доживет хотя бы до конца годового контракта. У меня есть отдельное направление – квартиры на доверительном управлении. Мы сдаем их в аренду, следим за оплатами, защищаем хозяев от произвола арендаторов как умеем. Каждая квартира в месяц приносит немного, но, когда их набирается несколько десятков, получается сумма, равная хорошей зарплате.

«Если разговаривать с местными медленно и громко, но по-русски, то можно и на грубость нарваться»

— В Чехии хорошо и спокойно. Транспорт ходит минута в минуту, везде чисто и красиво. Чехи любят путешествовать по самой Чехии. Каждые выходные в теплое время года люди проводят время с велосипедами, детьми и собаками. Здесь очень красивая природа и много истории. Хотя, все это барокко и готика постепенно приедаются, а вот леса, озера и горы — нет. Приятный бонус – возможность недорого и без ограничений ездить по всей Европе. Люди здесь в основном вежливые и приветливые, особенно если знать чешский язык, но английский тоже подойдет. А вот если разговаривать с местными медленно и громко, но по-русски, то можно и на грубость нарваться.

В Праге мне нравится, что это современный многонациональный город. Здесь я незаметно для себя подтянула английский с корявого школьного на беглый разговорный уровень. Хотя круг общения у меня, в основном, состоит из «наших», но есть и друзья из местных и экспатов. Именно здесь я заметила и поняла, что все-таки разница в менталитете между белорусами, русскими и украинцами есть. Главное, эта страна дала мне возможность заработать на машину, взять дешевый кредит на квартиру и без большого напряга его выплачивать, завести много друзей и собаку, создать работающий бизнес и выйти в прибыль и понимать, что я могу смело и спокойно создать семью. Мне дают спокойно работать по ясным правилам. 

«Никаких пособий и социальной поддержки, да и медицинское обслуживание по коммерческой страховке для иностранцев оставляло желать лучшего, а государственную страховку завести было нельзя»

— За 8 лет, что я живу и работаю здесь, меня один раз проверяла государственная медицинская страховая компания, и то только потому, что я иностранка. Мое общение с налоговой сводится к подаче нескольких деклараций пару раз в год. Я оплачиваю социальное страхование, и когда у меня родится ребенок, я получу родительский капитал. Мне не положены никакие льготы, даже наоборот, к иностранцам «из третьих стран» (а это все, что не-Евросоюз, даже Штаты) здесь относятся настороженно, и пока у меня не было ПМЖ, многое мне было просто не положено.

Уж точно никаких пособий и социальной поддержки, да и медицинское обслуживание по коммерческой страховке для иностранцев оставляло желать лучшего, а государственную страховку завести было нельзя. Тем не менее, я лучше буду много и честно работать, платить подъемные налоги и не нарушать законы и жить комфортно и достойно, зная, что завтра все будет так же или лучше. Есть понимание, что быть добропорядочным гражданином несложно, и мое будущее зависит от меня. Это я и называю «стабильность», а не так как у нас в Беларуси. Там у меня впечатления стабильности совсем нет. Наоборот, хочется вообще не думать «что завтра», и есть чувство зыбкости любого благополучия. Даже не зыбкости, а почти обреченности — вроде сейчас нормально, но это точно скоро закончится.

«Зарабатывая €2.000 в месяц, здесь можно купить симпатичную квартиру в новостройке в ипотеку, хорошо питаться, тусоваться несколько раз в неделю, покупать одежду, технику и путешествовать»

Еще, Чехия – одна из самых дешевых европейских стран. Если конечно не ходить по туристическим местам и не пить кофе в аэропорту. Бокал пива в баре, как и литр бензина, стоит примерно 35 крон (€1,29), пакет молока 20 крон (€0,74), буханка хлеба те же 20 крон (€0,74), проездной на год обходится в 3650 крон (€135) – то есть, 10 крон (€0,37) в день. Комплексный обед из основного блюда и напитка в приличном ресторане обойдется в 150 крон (€5,53) на человека, а если питаться у китайцев, то можно пообедать и за 70 крон (€2,58).

Зарабатывая €2.000 в месяц, здесь можно купить симпатичную квартиру в новостройке в ипотеку, хорошо питаться, тусоваться несколько раз в неделю, покупать одежду, технику и путешествовать. А если такой доход имеют два человека в семье, то они вообще могут жить как короли и ни в чем себе не отказывать. Да, здесь нет сверх доходностей и астрономических прибылей, но для обеспечения себе высокого уровня жизни они и не нужны. Если мне станет мало культуры, или пражские тусовки покажутся слишком колхозными, я могу сесть на автобус и выйти в Берлине через 4 часа, а могу сесть на самолет и спустя те же 4 часа уже быть в Лувре или Музее Прадо.