Квартиры в пригороде Минска. Сколько "стоит" лишняя минута езды до кольцевой?

Минск - огромный центр притяжения рабочей силы. Кто-то приезжает в столицу из дальних уголков страны и живёт в общежитиях или на съёмных квартирах. Другие проводят в столице только рабочий день, приезжая утром и уезжая вечером. У этого явления даже есть отдельный термин - маятниковая миграция.

Все знают, что население Минска вплотную приблизилось к отметке в 2 миллиона человек, но и в пригороде проживает немало людей. В одном только Минском районе насчитывается более 200 тысяч жителей, а совокупное население девяти соседних районов превышает полмиллиона человек.  

Конечно, далеко не все трудятся в Минске, но стимул ехать за работой в столицу очевиден.  

Средняя зарплата в Минском районе составляет 85% от средней зарплаты в Минске. В районах, которые окружают Минский, разрыв ещё сильнее – доход местных жителей составляет лишь 60% от доходов жителей столицы.

Нельзя не учитывать и структуру занятости – многим жителям пригорода кроме как в Минске работать по специальности больше негде.

Какой % жителей ездит на работу в Минск?

Последняя официальная информация по этому вопросу датирована далёкой переписью 2009 года. Но уже тогда процент работающих в Минске был ощутимым. Так, в Фаниполе он составлял 43%, в Заславле 26%, в Дзержинске, Смолевичах, Логойске и Марьиной Горке порядка 14-18%, а в Узде и Столбцах не превышал 10% от трудоспособного населения. За 8 лет транспортная инфраструктура стала более развитой, а уровень автомобилизации населения вырос. Нет сомнений, что сегодня доля работающих в столице будет ещё выше.

Дополнительный денежный излишек, который “вливают” в экономику родного города или посёлка работающие в Минске жители, оказывает влияние и на местный рынок недвижимости. Ниже представлен уровень цен на вторичном рынке жилья в пригородной зоне Минска. Чем “теплее” населённый пункт, тем выше там цены на квартиры.

Несложно проследить, что по мере приближения к столице города “теплеют” – растёт средний уровень цен на квартиры. И хотя у нас нет актуальной информации о числе работающих в столице жителей пригородов, на примере 2009 года видно, как сильно этот показатель зависит от удалённости. Одно дело тратить на дорогу до кольцевой 20 минут. Но если для этого потребуется уже 40 минут, желающих совершать такие путешествия туда-обратно каждый день будет в разы меньше.

Ещё 10-15 лет назад следовало бы делать поправку на города и посёлки с железнодорожным сообщением. Сейчас, с повсеместным проникновением “маршруток” и наличием у многих семей собственного авто, железная дорога практически не влияет на стоимость недвижимости в равноудалённых от столицы городах. 

Чтобы оценить, как близость к Минску влияет на цену квартир, использовались данные сервиса Яндекс Карты, который показывал расстояние от центра населённого пункта до ближайшей точки на минской кольцевой автодороге.

Цены на квартиры в пригороде на 75% можно объяснить одной удалённостью от Минска. В среднем, 1 минута в пути - это минус $12 от цены квадратного метра квартир. Лишние 10 минут удешевляют недвижимость уже на $120, а полчаса - на $360 с каждого "квадрата".

Показатели пригородов хорошо вписываются в указанную модель, но не обошлось и без отклонений. Местами цены по отношению к удалённости завышены, где-то они, напротив, занижены.

К первой группе относятся Лесной и Боровляны. Благодаря удачному расположению на престижном Логойском направлении и сформированной инфраструктуре цены на квартиры здесь даже выше, чем у некоторых микрорайонов внутри минской кольцевой.

БелАЗ – основная причина относительно высокого уровня жизни в Жодино. Средняя зарплата в городе на 18% выше, чем в окружающем его Смолевичском районе и это отражается на цене квартир.

В случае с Уздой и Марьиной Горкойвсё не так очевидно.В окрестностях Марьиной Горки располагается внушительная армейская инфраструктура. Из-за обилия военных в городе довольно высокие цены на аренду, что сказывается и на стоимости квартир. В Узде в докризисном 2014 году проводились областные “Дожинки”, благодаря которым город полностью сменил облик и получил обновлённую инфраструктуру.

Еще у пяти населённых пунктов цены на квартиры занижены, если судить по удалённости от Минска.

Сложная экологическая обстановка, проблемы с инфраструктурой и старый жилой фонд "тянут" вниз средний уровень цен на квартиры в Большевике и Гатово.

Чисть и Радошковичи представляют самый “безработный” район Беларуси – Молодечненский. В первом случае также сказывается сложная ситуация на градообразующей “Забудове”.

Сложнее всего объяснить довольно низкий уровень цен на квартиры в Дзержинске. Город нельзя назвать депрессивным, возможно, сказывается внутрирайонная миграция, когда местные жители переезжают в более удачно расположенный и лучше обеспеченный работой Фаниполь.

За пределами зоны часовой доступности влияние Минска сходит на нет и цену недвижимости определяет уже местный уровень доходов в купе с иными факторами.