Белорус потратил год на попытки купить квартиру в Шотландии: «Я проиграл более 10 аукционов, прежде чем смог что-то купить»

В первом интервью для Realt.byСергей подробно рассказал о рынке недвижимости столицы Шотландии, о жизни и работе там. Сегодня наш земляк подробно описал процесс покупки квартиры в Шотландии. 

— В Минске ты можешь получить ключи от квартиры буквально за неделю, в Эдинбурге у меня на это ушел год. Несмотря на то, что ипотечное кредитование в этой стране развито довольно хорошо, наличие сбережений — необходимое условие покупки, потому что банки не дают кредит на 100% стоимости жилья. Также нужно заплатить за услуги юриста и налог на покупку от 1% до 12% от стоимости жилья. Более дорогое жилье облагается более высоким налогом. Платит налог покупатель. Если ты уже владеешь жильем — новая покупка облагается дополнительным налогом в 3%. При этом учитывается даже зарубежная недвижимость.

Чаще всего скопленных сбережений недостаточно. Нужно брать ипотеку. Можно, конечно, ходить в разные банки и искать более выгодные условия, однако есть способ лучше — mortgageadviser. Они выступают посредниками между покупателем и банками и предлагают наиболее выгодные условия. Если ты получаешь кредит — они получают фиксированную комиссию от суммы кредита, и величина комиссии фиксирована для всех банков. То есть у mortgageadviser нет «любимого» банка, но есть мотив найти банк, выдающий наибольший кредит.

Обычно банки выдают от 3,5 до 4,5 годовой зарплаты до налогов. Процент ипотеки от 1,5% до 4% и выше. Процент зависит от того, какую часть покупки ты делаешь из своих сбережений. Максимальный размер кредита, если ты не нуждающийся — 90% от оценки недвижимости. И процент в этом случае повыше. Если есть сбережения на 25%-50% покупки — процент будет значительно ниже. Мне, как человеку без вида на жительство, с рабочей визой, кредит согласились дать только два крупных банка. После общения с mortgageadviserу меня появилось понимание, на какую сумму я могу рассчитывать и из чего могу выбирать. 

— Цены на недвижимость в Эдинбурге очень зависят от района и школы. Например, дом в 3 км от города площадью 90 «квадратов» с садиком может стоить порядка £150 тыс. Квартира площадью 70 «квадратов» в хорошем районе и хорошей школой — £300 тыс. Такая же квартира 70 кв.м через дорогу, жители которой прикреплены к другой школе, может стоить уже £200 тыс. Большие дома в хороших районах стоят по £300-£600 тыс.

В Эдинбурге преобладают два типа жилья: квартиры и дома. Есть, конечно, шестиэтажные и выше панельные многоквартирные дома, но их мало, и они расположены в очень плохих районах. Я их даже не рассматривал. Далее, по окраинам и пригороду есть много так называемого бывшего социального жилья. В 60-е гг. управление города строило маленькие недорогие дома, чтобы решить жилищный вопрос для населения. Сейчас это наиболее экономичный вариант. Минусы — качество постройки, небольшая площадь, удаленность от центра. Плюсы — низкая цена. Такой вариант подходит большим семьям, которым нужен дом, но они не могут получить большой кредит, так как получают минимальный уровень оплаты (£11 тыс. в год).

Но больше всего местные ценят очень старые каменные дома, которым более 100 лет. Часто они находятся в зоне консервации, что подразумевает ограничения на установку пластиковых окон или перепланировки, чтобы сохранить наследие. Но такие дома стоят намного дороже, чем любые современные постройки. Чаще всего люди аргументируют это словами: «Они простояли 100 лет и еще 100 лет простоят».

Что же выбрал я? Мне хотелось хороший дом с садиком, в центре города рядом с хорошей школой. Но, к сожалению, программисты в этой стране получают ненамного больше, чем в среднем другие люди с высшим образованием. Поэтому я не мог себе позволить купить то, что я хочу. Пришлось искать компромисс.

— В Шотландии есть хорошее правило: продавец должен предоставить полный независимый отчет о недвижимости (homereport), включающий оценку рыночной стоимости и его состояние. И именно по оценке из homereport дом и продается. Эту же оценку использует банк для выдачи кредита.

Но вот дома продаются не за эту сумму. Последние пару лет рынок растет, и большинство домов продается в режиме аукциона. Аукцион закрытый. Начальная цена задается продавцом, и обычно она чуть ниже оценки из homereport.Далее, каждый потенциальный покупатель сообщает своему юристу, за какую цену он был бы готов купить этом дом. Юрист покупателя передает эту информацию юристу продавца. В назначенный день продавец выбирает одно из предложений (обычно с максимальной ценой) и остальным сообщается, что их ставка перебита. Но цена, за какую ушел дом — не сообщается! Это сильно усложняет принятие решения, сколько же все-таки ставить в следующий раз. 

— Я проиграл более 10 аукционов, прежде чем смог что-то купить. Еще важный момент — ставка выше оценки из homereport должна быть покрыта собственными сбережениями. Например, дом с оценкой стоит £100 тыс. Если ты ставишь ставку в £110 тыс., это значит, что банк дает 90% от оценки — £90 тыс., и £20 тыс. ты должен иметь сбережениями плюс £1 тыс. на услуги юриста. Получается, что сбережений для покупки надо не 10% от стоимости, а 21%. Плюс ремонт.

Единственная информация, которой владеет покупатель, когда делает ставку — это количество участников аукциона. Так, если участников мало — можно много не ставить. Обычно дома, по словам юристов, уходят на 10% выше оценки. Чаще всего участников аукциона от 3 до 8. Я видел одну квартира, которая по оценке была £250 тыс. Она требовала ремонта тысяч на £50, но она расположена в центре города рядом с хорошей школой в старом 100-летнем доме с трехметровыми потолками. Она ушла за £300 тыс. — на 20% дороже оценки. Напоминаю, что £50 тыс. сверху оценки никаким кредитом не покрывается!

— Допустим, вашу ставку приняли. Но и тут еще не все. После аукциона процесс покупки занимает еще два месяца. Юристы объясняют это тем, что им надо сделать много работы. Из моего опыта и опыта моих друзей — юристы здесь просто марают бумагу и бестолково проводят время.

Во-первых, после покупки и до обмена ключами покупатель не допускается в жилье. Нельзя еще раз посмотреть, что ты купил, или взять точные размеры и начать планировать ремонт. Объясняется это тем, что покупатель может взглянуть еще раз на дом или квартиру и отказаться от покупки. В моем случае эти правила приводили к неудобствам как для меня, так и для продавца.

Во-вторых, юристы все делают по шаблонам. Когда случай нестандартный, они не знают, что делать. В моем случае часть сбережений лежала на счету жены, а я — единственный покупатель. Они долго разбирались, как это правильно оформить. В итоге оформили как «подарок» жены мне для покупки дома.

В-третьих, юристы хорошо знают процедуру покупки, но не всегда могут проконсультировать по смежным вопросам. Я собирался купить один дом. Моя ставка на аукционе была принята. Я ждал два месяца, но юристы начали обмениваться документацией на дом только в последние дни перед обменом ключей. В документах, предоставленных продавцом, были нестыковки, которые мне — человеку техническому — показались вопиющим несоответствием. Юристы мне говорили, что с такими документами у меня вряд ли будут какие-либо проблемы. Объяснить, какого плана проблемы, если их «вряд ли» не сработает, они не смогли. Я отказался от покупки в последний день перед обменом ключами и все равно заплатил за услуги юриста. Это был стресс и для меня, и для продавца. Два месяца потеряны впустую.