Ради чего люди ночевали в офисе застройщика? Считаем, сколько стоит довести квартиры по $820 за "квадрат" до состояния "под отделку"

Пару лет назад монолитно-каркасные новостройки позиционировались исключительно в сегменте комфорт- и бизнес-класса, и стоили соответственно. Сегодня они почти не отличаются по цене от панельных новостроек, которые возводят государственные УКСы. Но вместе с удешевлением, пострадала комплектация: если раньше дома сдавались со стяжкой, штукатуркой, всеми перегородками и сантехникой, то в кризис застройщики стали на всем этом экономить.

Большинство из них просто сдают квартиры без перегородок и предлагают покупателю возвести их за свой счет, «воплотив все самые смелые фантазии». Но дальше всех пошел застройщик Dana Holdings. Кроме перегородок, жильцам его нового детища - ЖК “Minsk World” придется раскошелиться на электрику, стяжку и штукатурку. Все это стоит денег и “съедает” квадратные метры, добросовестно оплаченные дольщиками.

Дом “Эмиратс Волна”

Тем не менее, желающих вложиться в котлован новостроек, входящих в состав Minsk World, очень много. Квартиры в первом доме жилого комплекса - “Марина” - разошлись со свистом в первый же день продаж. Для того, чтобы заключить договор на строительство квартир в следующей новостройке - “Эмиратс Волна” - люди уже ночевали в офисе застройщика. Причина очевидна: цены стартуют от 820 за кв.м. Но так ли привлекательно это предложение на самом деле? Сколько обладателям квартир в ЖК “Minsk World” придется потратить на их доведение до состояния “под отделку”? Мы попросили дизайнера Юрия Боровика и Константина Высочина, руководителя «Архитектруного бюро Высочина», рассчитать примерную смету.

Рассчеты производились на примере двухкомнатной квартиры в новостройке “Волна” площадью 62-63 кв.м - этот вариант жилья оказался самым популярным в доме. На следующей схеме приведены две планировки этой квартиры: слева - без перегородок - комплектация, в которой застройщик сдает квартиру в эксплуатацию. Справа - вариант с двумя изолированными комнатами, по которому мы рассчитали примерную смету: во сколько обойдутся строительно-монтажные работы по устройству перегородок, электрики, стяжки и штукатурки и сколько метров они “съедят”.

- Сдавать каркасник в такой комплектации - хорошая идея, - признает дизайнер Юрий Боровик. - В каркасно-блочных домах люди все равно все меняют на свой вкус. Застройщики сдают квартиры в новостройках с черновой отделкой очень слабого качества практически без сантехники (сейчас комплектуют только унитазом), электрика разведена с минимальным количеством выводов розеток и выключателей. Если человек хочет сделать перепланировку в квартире, например, на полметра увеличить комнату за счет кухни, ему придется разрушить уже возведенную и оплаченную перегородку, к тому же оплатить вывоз строительного мусора. Поэтому лучше купить “пустышку” и сделать ее так, как вы задумали.

- Кстати, возведение перегородок в каркасно-блочной новостройке перепланировкой не считается - объясняет Константин Высочин, руководитель «Архитектруного бюро Высочина», - Для этого не нужно разрабатывать проектно-сметную документацию. Все очень просто: в первый раз вы подаете документы в исполком, чтобы вам разрешили стройку, во второй - вызываете БРТИ, чтобы они произвели обмер и нарисовали вам новый план. Потом идете к районному архитектору и он все это дело узаконивает. Конечно, придется потратить и время, и деньги, но это малая кровь.

- Мы посчитаем, насколько вырастет в цене каждый кв.м этой квартиры, если довести ее до состояния “как сдают застройщики” - то есть с минимальным количеством перегородок, точек вывода розеток и выключателей. По опыту знаем, что застройщик оставил бы на эту квартиру 20 точек электрики - сюда входят розетки, выключатели, верхний свет и электрокабеля. Но, как показывает практика, для полноценной жизни количество точек вывода электрики должно примерно соответствовать количеству квадратных метров общей площади. И счастливый дольщик, получив ключи от квартиры, весь этот оплаченный кабель с 20 розетками просто вырвал бы из стен.

- 20 точек электрики - это 200 погонных метров кабелей, столько же штрабления стен и укладки кабеля. Объем возводимых стен в этой квартире - около 40 кв.м. Штукатурки на них - 80 кв.м, потому что стены штукатурятся с двух сторон. Прибавьте к этому штукатурку капитальных стен, площадь которых составит порядка 117 “квадратов”. Поскольку здесь монолит, то работы по стяжке будут минимальными, и обойдутся в $2 за “квадрат”. Что касается сантехнической посуды, то сейчас застройщики монолитно-каркасных домов сдают квартиры без ванных, раковин и смесителей. Разводку труб тоже не делают, потому что расположение сантехнической посуды каждый варьирует под себя. Максимум - поставят унитаз за $50. По моим подсчетам, стоимость всех перечисленных работ по этой квартире - $2500. Еще в $1500 обойдутся стройматериалы. Итого - плюс $4000. Если бы квартира не теряла при этом площади, по факту выполненных работ цена квадратного метра выросла бы на $55.

Подсчитаем, сколько оплаченных кв.м потеряет дольщик, когда все перегородки будут возведены и штукатурка уложена на стены.

- Между комнатами можно поставить гипсокартонный блок толщиной 10 см. Его придется оштукатурить - на этом мы потеряем еще по сантиметру с каждой стороны. Вместе с капитальными стенами получаем периметр около 73 метров - это стены, на которые ляжет штукатурка. Толщина штукатурки - 1 см. Таким образом, вся квартира потеряет под штукатуркой 0,73 кв.м. Около 15 метров составит периметр вновь возводимых перегородок. То есть перегородки скрадут еще 1,5 метра общей площади.

Итого - 2,23 метра, которые дольщик полностью оплатит застройщику, но не сможет ими пользоваться. При цене $820 за кв.м. это $1828 переплаты. Таким образом, доведя “двушку” до состояния “под отделку” дольщик потеряет на метраже и работах около $6 тыс. или $93 за кв.м. Такую сумму должен держать в уме каждый дольщик, покупая квартиры без черновой отделки и перегородок.

- По времени все эти работы займут не больше месяца, - говорит Константин Высочин, - при условии, что на объекте будут работать два ленивых строителя. Бригада все это сделает за две недели. Конечно, силами застройщика можно было бы сэкономить до 50% на стоимости работ, ведь у него целый трест на зарплате. Но вы не представляете, сколько претензий у дольщиков при вводе дома в эксплуатацию. На устранение недоработок уходит невероятное количество человекочасов и эмоций. В данном случае застройщик честно предлагает дольщику низкую стоимость квадратного метра со словами: “Делай-ка ты, дружище, все сам”. И для него, и для покупателя это самый удобный вариант.