Мы не брали “среднюю температуру по больнице” - едва ли скандальные стройки могли повлиять на цену квартир в 20, или даже в 10 минутах ходьбы. В расчет принимались только те дома, жизнь в которых после стройки действительно изменилась: кому-то заслонили вид на набережную, кому-то вырубили парк под боком, а ближайший к дому садик нагрузили детьми из новостройки. Поэтому сделок получилось недостаточно для полноценной статистики, и тем не менее, на них интересно взглянуть.

Гостиница “Пекин” и вырубка парка 40-летия Октября

Небольшой квартал, расположенный между ул. Ульяновской, Красноармейской и набережной реки Свислочь считался элитным и до, и после строительства гостиницы “Пекин”. Вся жилая застройка - около десятка домов, большинство из которых - сталинки и современные “каркасники”. С двух сторон квартал окружен парком 40-летия Октября и рекой Свислочь, на набережную которой выходят многие окна. Через пешеходный мостик над рекой - станция метро “Первомайская”, расположенная прямо в парке, и всё это - возле 1-го городского кольца. Трудно себе вообразить более тихий и живописный уголок в центре Минска.

Видимо, это было очевидно не только жильцам, но и китайским инвесторам, которые в 2011 году начинают здесь вырубку деревьев для строительства гостиницы "Пекин". Жители окрестных домов писали петиции, устраивали пикеты и даже подали коллективный иск в суд. Но на исход дела это не повлияло: деревья были вырублены, а гостиница построена.

Парк поредел на сотни деревьев, но стал куда более благоустроенным: здесь вымостили дорожки, поставили дизайнерские скамейки и уличные фонари, высадили новые деревья и окультурили старые. Все это - на сумму около $1 млн.

А как изменились цены на квартиры в домах рядом с парком? Для сравнения мы изучили сделки, совершенные в квартале рядом с гостиницей “Пекин” за весь 2010-й год, когда никто не предполагал, что гостиница появится именно в этой части парка и повлечет за собой уничтожение сотен деревьев, и за весь 2015-й год, когда гостиница уже функционировала.

За 2010 год в квартале рядом с Пекином было совершено 6 сделок по цене квадратного метра от $1336 (за квартиру в трехэтажной “сталинке” во второй линии от набережной) до $2321 (за квартиру в современном “каркаснике” в первой береговой линии). По подсчетам аналитического центра Realt.by до строительства гостиницы цены здесь были на 35% выше среднерыночных.

В 2015-м году в квартале рядом с гостиницей “Пекин” было продано всего две квартиры: одна в 4-этажной сталинке, другая - в монолитно-каркасной новостройке, и обе - в первой береговой линии. Разбежка цен - $1586-1742 за “квадрат” - в среднем всего на 6% выше рынка. Но для того, чтобы утверждать, что жилье здесь заметно подешевело, этих данных, конечно, недостаточно.

Сейчас в квартале возле гостиницы “Пекин” через базу Realt.by выставлено 5 квартир на продажу. В “сталинках” жилье недорогое - в районе $1300 за “квадрат” даже с хорошим ремонтом (при среднерыночной - 1186 за “квадрат”).

В современном “каркаснике” (Казарменный пер, 4) цены гораздо выше - $2220-2830 за “квадрат”, но трудно сказать, насколько эти предложения соответствуют рынку.

Дом “У Троицкого” и Троицкое предместье

Этот дом называли “градостроительной катастрофой”, “драмой современной архитектуры” и предлагали взорвать. Жители города утверждают, что он “растоптал” историческую застройку в Троицком предместье. Может быть, “растоптал” - выражение фигуральное, и больше относится к тому, как предместье стало выглядеть со стороны Верхнего города, но то, что “Дом Чижа” отбросил на предместье значительную тень и заслонил некоторым домам вид на набережную реки Свислочь - это не эстетика, а голый факт. Изменились ли цены на окрестное жилье после строительства дома-исполина?

Как и во всех элитных кварталах, сделки в Троицком предместье происходят значительно реже, чем в среднем по рынку. Причина тому - запредельные, космические цены. Например, одна из квартир в Троицком предместье прямо сейчас выставлена на продажу из расчета $10 тыс. за “квадрат”. По понятным причинам цены реальных сделок сильно отличаются от объявлений, поэтому, несмотря на их скудное количество, говорить приходится только о них.

Строительство дома “У Троицкого” анонсировали в 2008 году, поэтому данные мы брали за далекий 2007-й. Тогда в Троицком предместье были совершены всего две сделки: первая - на Старовиленской, 14 (трехэтажный дом XIX века с окнами на Свислочь), где цен “квадрата” составила $3435 и на момент заключения сделки почти вдвое отличалась от среднерыночной.

Вторая - в четырехэтажной “сталинке” на Богдановича, 27, откуда в 2007-м тоже мог открываться вид на Свислочь (дом “У Троицкого” исключил такую возможность). Здесь квадратный метр обошелся покупателю в $1855, что в мае 2007-го было всего на 8% выше рынка.

В 2012 году, после того, как “Дом Чижа” был достроен, сделок в Троицком предместье больше не стало. За весь год - всего одна проданная квартира по ул. Старовиленская, 16. Это двухэтажный дом на набережной, строительство которого относят к XIX веку. Сделка была заключена из расчета $3263 за “квадрат” - почти та же цена, что в 2007-м году, но при этом на 145% выше рынка.

Что касается застройки по ул. Богдановича, которой дом “У Троицкого” заслонил вожделенный вид на Набережную, то там и сегодня выставляются на продажу не очень дорогие квартиры. Вот “трешка” без ремонта, цена “квадрата” в которой почти равна среднерыночной. Вот еще одна “трешка” - здесь обстановка поприличнее, но и цена - $1618 за “квадрат”. Похоже, с приходом “градостроительной катастрофы” здесь мало что поменялось.

Недостроенная гостиница у Цирка

“Вдруг появляется какой-то, извините меня, монстр” - так экс-главный архитектор Минска отозвался о недостроенной гостинице у Цирка. Широкий фасад, окна-бойницы, изгибы, отсылающие то ли к древнеримскому "Колизею", то ли к анатомии ленточных червей минчанам никогда не нравились. Но поначалу считалось, что в одиозном здании откроется первая в Беларуси гостиница мирового бренда Kempinski, а спустя несколько лет представители Kempinski Hotels заявили, что о гостинице у цирка слыхом не слыхивали, и открываться в Минске не планируют. Ситуация вышла курьерзная, а стройка на $100 млн. была заморожена из-за финансовой несостоятельности застройщика.

Недостроенный отель у Цирка изучали инвесторы из Катара, но сделали вывод, что в этой стройке “нет бизнеса”. Целый год судьба отеля оставалась под вопросом. В народных сердцах поселилась надежда: “может его вообще снесут?” Но ситуация разрешилась иначе - гостиницу продали Сбербанку России за $1 с условием рассчитаться по долгам бывшего застройщика.

Однако вся эта волокита почти не сказалась на качестве жилья возле Цирка и Парка Горького, небо над которым заслонил скандальный объект. В 2009-м году, когда стройка еще не началась, в квартале между ул. Янки Купалы и Октябрьской площадью продали всего две квартиры: на Кирова, 51 и Маркса, 45. Цены - $1578 и $1762 за квадрат соответственно. В среднем это на 25% выше средней цены по рынку, которая установилась на момент совершения сделок.

Кирова, 51

Маркса, 45

Поскольку гостиница до сих пор не достроена, в качестве контрольного мы взяли последний завершившийся год. В 2016-м рядом с отелем было совершено 4 сделки: на Кирова, 51, Маркса, 45 и 42. Разбежка цен - $1266 - $1573 за кв.м., что было в среднем на 23% выше рынка. Иными словами, здесь тоже почти ничего не изменилось.

Маркса, 42

Уплотнение в Уручье

И напоследок, разберем по полочкам уплотнение в Уручье-2, которое происходило в несколько этапов с 2010 по 2015 год. Сейчас здесь не осталось ни одного свободного клочка земли, правда через дорогу - в Уручье-6 - зеленеет набережная слепянского канала.

И, хотя Уручье по-прежнему считается экологически чистым, зеленым микрорайоном, в конкретных дворах, которых коснулось точечное уплотнение, жизнь несомненно ухудшилась: вырубили сквер на пересечении Шугаева-Руссиянова, где располагалась единственная детская площадка для жителей соседнего двора, втиснули туда два столбика для ОМОНовцев, за счет которых возросла нагрузка на социальную инфраструктуру, уплотнили другие дворы “столбиками” - Шугаева, 17, 17б, Руссиянова, 21… в общем, за несколько лет микрорайон разросся, не выходя из своих границ.

Шугаева, 25, 27 - дома для ОМОН, которые строились на месте сквера. В 2014-м сданы в эксплуатацию.

Руссиянова, 21 (ЖСПК “Часовщик”) - 2013 год постройки