«Дешевых площадок нет», «ниже 2000 рублей за метр в 2018-м не будет», «отказ от доллара в строительстве несвоевременен» — минские застройщики о проблемах и перспективах рынка

Какие проблемы возникают у инвесторов при реализации проектов, почему цены на квартиры не могут быть более доступными для потребителей, что ждет рынок в новом году — эти и другие вопросы обсуждались за «круглым столом» «Жилье-2018: перспективы развития рынка, новые проекты и проблемы их реализации», который по традиции прошел в зале Evente.

Жилье-2018: небольшой рост объемов и цен

В прошлом и текущем году чиновники решали одну из главных проблем в сфере жилищного строительства: где и как найти дополнительные источники финансирования. Бюджетных средств, направляемых в предыдущие годы на строительство жилья с господдержкой по указу № 13, стало катастрофически не хватать.

В текущем году на эти цели  было направлено всего порядка 120 млн рублей, что привело к сокращению строительства жилья с господдержкой. Так, если на пике расцвета рынка с помощью государства строилось до 2,5 млн кв.м жилья, то в 2017 году — только 501 тыс. кв.м.

Государство стало искать замену льготному директивному кредитованию. Был подготовлен указ № 240, который позволил привлечь на строительство жилья кредитные ресурсы коммерческих банков с использованием элементов господдержки. По словам Александра Горваля, начальника управления жилищной политики Минстройархитектуры, в этом году коммерческие банки готовы направить на жилищное строительство по данному указу 209 млн рублей.

— Думаю, что темп, набранный к концу этого года, сохранится и увеличится в 2018 году. На 22 декабря текущего года три коммерческих банка заключили с гражданами 2783 договора на 150 млн рублей, при этом решения исполкомов на кредитование были приняты почти по 4,5 тыс.  договоров. Эти люди до конца года тоже должны обратиться в банки и заключить договоры, — уточняет Александр Горваль.

На сегодняшний день по указу № 240 в строительстве уже освоено порядка 75 млн кредитных ресурсов.

— Это большое вливание средств в государственный сектор строительства жилья. Оно вселяет оптимизм и надежды, что объемы строительства жилья для очередников будут наращиваться. Уже в текущем году некоторые дома, запланированные к сдаче в эксплуатацию в 2018 году, были введены в 2017-м, — дополняет чиновник.

Прогнозируется, что в 2017 году при задании 3,5 млн кв.м в Беларуси будет построено 3,64 млн кв.м общей площади жилья, из них с господдержкой — примерно 540 тыс. кв.м.

В 2018 году в республике запланировано построить примерно 4 млн кв.м общей площади жилья, из них с господдержкой — 900 тыс. кв.м.

— Мы рассчитываем на то, что к кредитованию жилья по указу № 240 подключатся и другие банки. Это позволит увеличить перечень жилых домов, которые будут финансироваться по документу коммерческими банками, — выражает надежду Александр Горваль.

В новом году в Минске запланировано построить 720 тыс. кв.м жилья, из них с господдержкой — 108  тыс. кв.м (для сравнения: в 2016 году задание для Минска составляло 735 тыс. кв.м, в 2017 году — 644 тыс. кв.м).

— Этого объема жилья будет явно недостаточно для того, чтобы удовлетворить потребности граждан в жилье. На сегодняшний день только в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий в столице состоят 208 тысяч человек (семей). Есть и большое количество неочередников, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия, — дополняет чиновник.

В третьем квартале 2017 года цена квадратного метра жилья с господдержкой при плановом показателе 823 рубля составила по республике 795 рублей. Предполагается, что по итогам года она сложится на уровне не выше 848 руб./кв.м. В 2018 году с учетом прогнозных показателей цена квадратного метра на жилье с господдержкой вырастет примерно до 900-920 рублей. 

Порядка 40% от общего объема ввода жилья строится в индивидуальном исполнении. В республике насчитывается 65 тысяч человек (семей), которые хотели бы получить земельный участок для строительства дома. Однако самих участков насчитывается примерно 28-29 тысяч. Но и среди них есть много земельных наделов, которые не востребованы потребителями по причине удаленности от населенных пунктов и отсутствия инфраструктуры.

Александр Горваль озвучивает еще одну проблему, которая сегодня сложилась в отрасли.

— К сожалению, предметное планирование жилищного строительства ведется только на очередной год, что не позволяет формировать большие заделы на следующий год. И в этом проблема обеспечения ритмичности строительства. Поэтому стоит задача вернуться к перспективному детальному планированию строительства как минимум на двухлетний период, — говорит чиновник Минстройархитектуры.

Отсутствие дешевых участков и снос ведут к росту цен

— За последние 3-4 года в Минске ужесточились требования по предоставлению участков под жилую застройку. Все предложения Ассоциации застройщиков объектов жилищного строительства по проведению аукционов, конкурсов не поддержаны городскими властями, и в ходе их подготовки никто не заинтересован вести диалог с коммерческими застройщиками, — говорит Владимир Здобнов, генеральный директор группы компаний «Юнивест-М», председатель совета Ассоциации застройщиков.

Он приводит пример ОАО «10 УНР-инвест», которое стало победителем двух аукционов, но так и не смогло реализовать свои законные права на строительство жилых домов.

Владимир Здобнов также говорит о том, что все площадки имеют большие обременения по сносу, отселению людей и строительству инфраструктуры.

— Если посчитать размер компенсации, которую застройщик должен выплатить собственникам сносимых домов, учесть затраты на строительство инфраструктуры, то доходность от реализации таких проектов стремится к нулю, — уточняет генеральный директор компании. — Город тратит на эти цели бюджетные средства. Частный застройщик, просчитывая эти затраты, не видит перед собой никаких перспектив. Поэтому снос сейчас в городе будут притормаживать. Даже обращение Ассоциации застройщиков в Верховный суд с предложением принять некую систему с едиными подходами при решении вопросов о сносе, не дало результата. Суды выносят абсолютно разные решения по одинаковым проблемам, связанным с отселением, и трактуют их по своему усмотрению. Это большая проблема для инвесторов, которые тратят огромные деньги на снос и отселение, а затем годами судятся.

ОДО «Айрон» не единожды участвовало в аукционах и становилось победителем.

— Если сегодня по законодательству все участки можно получить только по итогам аукциона, то мы вынуждены в них участвовать и соглашаться или не соглашаться на условиях города. К сожалению, застройщики никак не могут повлиять на этот процесс, — дополняет коллегу Валерий Шамрило, директор компании «Айрон».

Он поддерживает Владимира Здобнова и в вопросе, что государство за счет денег всех налогоплательщиков дает большие преференции государственным застройщикам, и считает это неправильным.

— Я понимаю, что если УКСы и другие коммунальные предприятия города строят квартиры для многодетных семей или других социально незащищенных категорий граждан, то получают льготы. Но ведь госсектор, как и остальные застройщики, много жилья продает по коммерческим ценам. То, что государственные застройщики освобождены от аукционов и если и несут, то несопоставимые с частными застройщиками затраты по обременению площадок, неправильно. Руководству города надо как-то исправлять эту ситуацию, чтобы пополнять бюджет и развивать город не только за счет частных застройщиков, — дополняет Валерий Шамрило.

Александр Черников, заместитель генерального директора ГПО «Минскстрой», подтверждает, что, возможно, их организация имеет больше преференций от государства, нежели частные застройщики. Но при этом она выполняет и более серьезную социальную по сравнению с коммерсантами функцию.

— Площадок в городе много, но все они имеют большие обременения, в ходе реализации которых сложно выйти на прибыль. Мы прорабатываем некоторые площадки, которые не раз выставлялись на аукционы и не интересны коммерческим застройщикам, например, на ул. Филимонова. Пробуем выходить в города-спутники, — уточняет Александр Черников.

Сложность заключается и в том, что одна и та же площадка по ПДП может быть предоставлена разным компаниям, и в этом случае очень сложно просчитать затраты на ее освоение каждому в отдельности.

Заместитель гендиректора рассказывает, что ГПО «Минскстрой» тоже приходится строить дома с паркингами и также порой сталкиваться с большими проблемами. Так, например, полгода компания не могла сдать в эксплуатацию готовые жилые дома на ул. Восточной, 5, и Восточной, 5а. Причина — нехватка машиномест по нормативу на общее количество квартир. Согласно проекту застройки эти машиноместа должны были находиться в паркинге, заказчиком которого планировало выступить ООО «Трайпл». Но компания попала в сложную ситуацию и отказалась строить паркинг.

Потребитель вводится в заблуждение низкими ценами

— Если площадка предоставляется государственному застройщику и имеет обременение, то город за счет бюджетных средств готовит ее к началу строительства дома: осуществляет снос, строит транспортную и инженерную инфраструктуру и т.д. А затем заказчик в лице УКСа или другой организации коммунальной формы собственности продает квартиры по $600/кв.м. Но ведь цена на квадратный метр жилья формируется не только за счет затрат на строительство самого дома, но и с учетом всех остальных обременений, которые несут частные застройщики, — говорит Владимир Здобнов.

Гендиректор компании «Юнивест-М» также акцентирует внимание на том, что когда государство называет цену квадратного метра 848 рублей, которая сложится по итогам 2017 года, то надо понимать, что эта цена распространяется только на предельно нормируемую площадь квартиры в размере 20 кв.м на человека для очередников. Жилплощадь свыше этого норматива продается по коммерческой цене, которая в два раза выше.

Со своей стороны Юрий Жарков, управляющий партнер группы компаний ViVa Invest, говорит о том, что очень часто потребители вводятся в заблуждение низкими ценами, по которым УКСы продают квартиры. Например, совсем недавно УКС Центрального района «выбросил» на рынок небольшое количество квартир по низким ценам. Благодаря этому и другим примерам создается негативный информационный фон, который не идет на пользу рынку.

— Подобная практика далеко не позитивно сказывается на рынке. Хорошо, что в этом году кредиты стали более доступными, потребители воспользовались кредитной поддержкой и не дали рынку упасть. Лично наша компания не испытывала проблем с реализацией квартир, — дополняет эксперт. — Но когда люди слышат цены по 800-900 руб./кв.м, по которым строит госсектор, они приходят к нам в офис и оперируют этими ценами. Потребителям надо объяснять, что сейчас по таким ценам могут построить жилье, по сути, только многодетные семьи. Коммерческие застройщики к этому процессу не имеют никакого отношения. Мы давно рассказываем о том, что такое себестоимость строительства, из чего она складывается. Но люди по-прежнему нас не слышат. 

Александр Черников рассказывает, что ГПО «Минскстрой» строит дома как для нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, так и для ненуждающихся. Цены на квартиры в одном и том же доме для разных категорий граждан могут отличаться в 2 раза. 

— Конечно, мы могли бы строить жилье только для очередников, получать бюджетное финансирование и 5-процентную рентабельность. Но если мы, выполняя социальную функцию, параллельно строим паркинги, инженерную инфраструктуру, детсады и школы, то, естественно, нам нужно зарабатывать деньги на продаже жилья по коммерческим ценам, чтобы направлять прибыль на реализацию других проектов, — говорит заместитель гендиректора ГПО «Минскстрой».

Нормы проектирования паркингов устарели и удорожают стройку

— Мы видим еще одну серьезную проблему в строительстве, которая напрямую связана с действующей нормативно-правовой базой. Мягко говоря, она очень далека от идеала и базируется на совершенно непонятных принципах прошлого века. Особенно это видно на примере нормативов по строительству надземных и подземных паркингов, гаражей, стоянок. При их строительстве возникают большие проблемы, — говорит Валерий Шамрило. — Мы попробовали повлиять на этот вопрос и столкнулись с парадоксальной ситуацией. Никто не может даже прокомментировать ту или иную норму и то, на что она направлена.

В этом году компания заключила договор с РУП «Стройтехнорм» на проведение испытаний в построенном гараже с участием МЧС. Результаты показали, что действующие нормы по оборудованию паркингов системами сигнализации, пожаротушения, дымоудаления, которые значительно удорожают стоимость строительства, неэффективны.

После испытаний были сделаны заключения, на основании которых будут пересмотрены соответствующие нормативы ТКП.

В ходе испытаний также были сделаны натурные измерения выбросов газов из подземного гаража до жилого дома и детской площадки. Результаты показали, что никаких веществ, оказывающих вредное влияние на здоровье людей, свыше нормы выявлено не было.

— Тем не менее, санитарные нормы расстояний от паркингов до жилых домов продолжают действовать. Это мешает застройщикам строить гаражи вблизи домов, снижать их стоимость и делать более доступными по цене для потребителей, — уточняет гендиректор компании «Айрон». — Со многими инициативами в части изменения действующих нормативов выходила и Ассоциация застройщиков. К сожалению, мы не получили того результата, на который рассчитывали.

Низкие объемы строительства ставят отрасль под удар

По мнению Сергея Коренько, председателя собрания акционеров СООО «Арэса-Сервис», снижение объемов жилищного строительства негативно влияет на развитие сектора жилищного строительства и рынка.

— Еще в 2002-2003 годах мы строили в Беларуси 3-4 млн кв.м жилья. В 2017 году, спустя 15 лет, построили 3,5 млн кв.м. Мы были оптимистами, когда видели госпрограмму по строительству жилья на 8-10 млн кв.м в год, средства на модернизацию заводов по выпуску стройматериалов, развитию мощностей, созданию проектных организаций и т.д., инвестировали прибыль в развитие организаций.

Мы остаемся оптимистами и сейчас. Во всех законодательных актах и директивах прописано, что должна быть конкурентная среда. Мы 70 лет строили социализм и поняли, что если нет конкуренции, нет и развития. Но у нас не только не создана конкурентная среда, у нас дело порой доходит до крайностей. Одному сектору предоставлены льготы по выделению участков, доступу к ресурсам, что, в конечном счете, определяет цену. Если госпредприятиям становится тяжело, то им прощают задолженности и продолжают дальше оказывать финансовую поддержку из бюджета. Другому сектору приходится преодолевать все трудности самому, — говорит Сергей Коренько. 

Не тот случай, когда кадры решают все

Юрий Жарков говорит о том, что сегодня в строительстве есть и большая  кадровая проблема, с чем компания столкнулась на своем личном опыте.

Недавно состоялась предварительная приемка дома застройщика у подрядчика. После осмотра объекта было выявлено много недоделок. При этом руководство подрядной организации понимает, что это недостатки, с которыми дом не может быть сдан в эксплуатацию. Но проблема в том, что устранять их некому.  

Александр Горваль тоже знает об этой проблеме.

— За последние годы в стройотрасли значительно уменьшилась численность штата. Хорошие специалисты перешли на выполнение иных видов работ, или уехали строить за пределы республики, или вообще ушли работать в другую сферу. Причина этого кроется в сокращении объема инвестиций в целом в отрасль. Если в предыдущие годы доля строительства в структуре ВВП достигала 11%, то сегодня она упала до 5,1%, — уточняет чиновник.

География новых строек-2018

По словам аналитика группы компаний «А-100 Девелопмент» Ксении Хохряковой, крупный застройщик будет продолжать реализацию своего масштабного проекта «Новая Боровая». Недавно компания анонсировала уникальный для Беларуси третий новый «квартал-парк», который появится в Новой Боровой. Сегодня идут продажи квартир во втором «квартале без автомобилей» Сосновый.  

В текущем году рядом с Минским морем начато строительство квартала «Пирс».  

В рамках реализации своего масштабного проекта «Каскад» компания «Юнивест-М» приступит к строительству медицинского центра. Сейчас в комплексе продолжается реализация квартир в жилых домах, кроме шестого.

— Как только начнется реализация проекта «Ноттингем», мы откроем продажи и в шестом доме. Средства от реализации квартир будут направляться на строительство «Ноттингема», — говорит Сергей Капитанов, заместитель генерального директора группы компаний «Юнивест-М».

Владимир Здобнов рассказывает, что пока строительство «Ноттингема» буксует. Единым заказчиком объекта выступает УКС Мингорисполкома, который должен обеспечить район застройки инфраструктурой. Но из-за дефицита бюджетных средств пока только выполняются проектные работы.

— Если все будет складываться удачно, то в четвертом квартале 2018 года мы вместе с УКСом приступим к реализации проекта. Но его риски с каждым днем увеличиваются, — уточняет Владимир Здобнов.

По словам Валерия Шамрило, в конце этого года компания «Айрон» приступила к освоению двух площадок, приобретенных на аукционах, — по ул. 2-й Щорса (один дом) и в районе пересечения пер. Разинского — ул. Щорса (два дома). Также в конце текущего года начата реализация проекта в районе ул. Брестской — Зубачева. Уже начато строительство первого дома и многоуровневого паркинга на ул. Зубачева. Дом планируется к сдаче в 2018 году.

В новом году компания начнет строительство 4 домов в квартале ул. Разинской — пер. Зенитного — ул. Железнодорожной в Московском районе.

В январе 2018 года застройщик приступит к строительству первой очереди жилого 6-подъездного дома на пр. Дзержинского. В новом году в планах также строительство жилого дома в пер. Измайловском в Советском районе и первого жилого квартала на ул. Нововиленской.

Каких цен ожидаем

В настоящее время в домах  компании «Айрон» можно купить новую квартиру по цене не ниже 2000 руб./кв.м.

— И меньше не будет, — говорит директор компании. — Согласно озвучиваемым статистическим данным ситуация в стране улучшается. По прогнозам в 2018 году экономические показатели пойдут вверх. Поэтому не вижу никакого пессимизма. На рост цены также повлияет снижение общего по сравнению с предыдущими годами объема нового строительства жилья. Начинается реализация первых площадок, приобретенных застройщиками на аукционах, что тоже будет оказывать влияние на увеличение цены. Банки активно кредитуют строительство жилья в рублях по доступным ставкам, что позволяет семьям улучшать жилищные условия.  

Сергей Коренько говорит о том, что цены будут зависеть от средней зарплаты:

— Если зарплата будет расти, будет расти и цена квадратного метра. Не будет роста зарплаты — цены сохранятся на этом же уровне. Цена для очередников будет варьировать в пределах средней зарплаты с рентабельностью застройщика 5%, для неочередников у коммерсантов — на уровне средней зарплаты с учетом всех нагрузок и спроса и предложения на рынке. Не надо думать, что заказчики зарабатывают какие-то большие деньги на проектах. Если их нет в первой десятке самых крупных налогоплательщиков страны — значит, они работают с небольшой рентабельностью или инвестируют свою прибыль в новые проекты. И это правильно.