Итоги 2018 года: поддерживать высокий спрос будет сложно, цены на квартиры в шаге от снижения

ОСНОВНЫЕ ЦИФРЫ И ФАКТЫ

По числу зарегистрированных сделок уходящий год с большой долей вероятности окажется вторым за всю историю, лишь немного уступив своему предшественнику. В среднем каждый месяц на вторичном рынке заключали по 1150-1200 сделок, пиковый спрос в 1400 сделок пришелся на февраль-март, а минимум был зафиксирован в июле (980 сделок).

Застройщики, агентства недвижимости и банки однозначно могут занести 2018 год себе в актив. По итогам 11 месяцев объем денежных средств, участвовавших в обороте на «вторичке» и сегменте готовых новостроек, составил 861 миллион долларов. Это больше, чем за весь прошлый год и близко к показателю 2014 года — максимальному за всё время наблюдений. С учетом декабря не возникает сомнений, что этот рекорд будет побит.

Читайте в продолжение темы: Как взлеты и падения рынка влияли на доходы агентств недвижимости?

Общее предложение квартир выросло за 2018 год на 36%, что эквивалентно почти 2 тысячам новых объектов.

Рост цен на квартиры в Минске по итогам 2018 года составил 8,4%. В абсолютном выражении 1 квадратный метр подорожал в среднем на $100. Впрочем, настоящий рост закончился ещё в апреле, после чего изменения были едва заметными.

Как изменилось за год время продажи квартиры?

В начале года, на волне покупательского ажиотажа, медианное время продажи квартир в Минске составляло 68 дней. Это означает, что половина квартир продавались быстрее, а другая половина — дольше. К концу года этот показатель достиг отметки в 101 день.

КЛЮЧЕВЫЕ ИНДИКАТОРЫ

По сравнению с концом 2017 года воздействие многих факторов на столичный рынок жилья изменилось. Каких-то кардинальных перемен не произошло, но во многих случаях речь уже не идет о дальнейшем росте рынка, скорее о поддержании стабильности.

Судя по последним данным Белстата, в 2018 году остановился рост населения Минска. Это знаковый момент, ведь в прошлые годы население столицы ежегодно увеличивалось на 10-20 тысяч. В краткосрочной перспективе это не сулит каких-то потрясений. Более важными на данный момент являются изменения в возрастной структуре населения, а именно пиковая численность людей в возрасте от 25 до 35 лет, для которых жилищный вопрос стоит наиболее остро. Тем не менее, стабилизация населения столицы на уровне 2 миллионов человек — это долгосрочный тренд, с которым придется считаться всем игрокам рынка.

Экономика по-прежнему находится в «зеленой зоне», однако рост ВВП замедляется. На фоне нерешенных споров с Россией и очередного витка снижения цен на нефть перспективы восходящего тренда выглядят довольно туманными, особенно с учетом эффекта высокой базы 2018 года. 

На фоне роста экономики средняя заработная плата в 2018 году увеличилась как в рублях, так и в долларовом эквиваленте. В следующем году в Нацбанке не исключают роста волатильности курсов, к тому же регулятор всё активнее проводит политику дедолларизации (в том числе и на рынке недвижимости). В таких условиях рассчитывать на рост зарплат в долларах будет гораздо сложнее.

Доходность аренды в 2018 году стабилизировалась на уровне 6% годовых и по-прежнему значительно опережает валютные депозиты. Сегмент остаётся привлекательным для тех, кто рассматривает долгосрочную перспективу. Любителям более «коротких» инвестиций нужно принимать во внимание дельту между ценой покупки и продажи квартиры. Нет сомнений, что желающих купить квартиру по $1280 за «квадрат» для сдачи её в аренду окажется меньше, чем по $1150 (как в конце 2017 года).

Подробнее на эту тему: Сколько можно было заработать на аренде за последние годы (и как изменение цен на квартиры скорректировало эту сумму)

Тревожные цифры по вводу нового жилья демонстрирует Белстат. По последним данным, отставание от графика 2017 года составляет 24%, а ведь и прошлый год далеко не блещет на фоне предшественников. Может появиться соблазн заявить об остром дефиците предложения на рынке новостроек, однако всё не так однозначно.

Многие мелкие и крупные проекты располагаются в пригороде и не попадают в статистику ввода столицы, хотя жильё там строится с расчетом на покупателей-минчан. За 11 месяцев 2018 года в Минском, Дзержинском и Смолевичском районах было введено 530 тысяч квадратных метров жилья, против 438 тысяч в самом Минске. Ситуация ещё может измениться в декабре, но пока это первый случай за всю историю наблюдений, когда пригород опережает Минск.

Реальный дефицит предложения на сегодня присутствует лишь в сегменте готовых новостроек. Их доля в общем объеме сделок купли-продажи в последние месяцы находилась на рекордно низком уровне — немногим более 6%. Ещё год назад их было около 12%, а в начале 2015-го доля готовых новостроек доходила до 25%. Это на руку вторичному рынку — за неимением достаточного выбора, покупатели рассматривают квартиры в домах, построенных 3-5 лет назад. В 2018 году их доля в общем объеме сделок выросла до самого значительного уровня за последнее десятилетие.

Нужно понимать, что статистика по вводу жилья — это индикатор прошлой активности, так как к моменту получения домом адреса большинство квартир в нем уже проданы. Куда более информативным является объем предложения квартир в строящихся домах, но к большому сожалению, какой-то официальной информации по этому вопросу нет. По нашим оценкам, локальный минимум предложения на рынке новостроек уже позади, на протяжении нескольких кварталов наблюдается рост. В этой связи мы ожидаем, что в 2019 и 2020 годах ввод жилья в столице возрастет.

КРЕДИТЫ И СБЕРЕЖЕНИЯ

Важнейшим итогом последних трех лет можно назвать смену основного источника финансирования у покупателей квартир. Если раньше это были собственные сбережения, то сейчас на первый план выходят кредиты. Переход с одних «рельс» на другие произошел довольно стремительно — за счет кредитного плеча пул потенциальных покупателей в какой-то момент расширился до небывалых размеров, что повлекло за собой рекордное число сделок.

Статистика Нацбанка наглядно демонстрирует рост жилищного кредитования в последние годы. Пиком стал прошлый декабрь, когда банки в совокупности выдали кредитов почти на 100 миллионов долларов в эквиваленте. Достичь этого уровня в 2018 году пока не удалось, но восходящий тренд виден невооруженным глазом.

В то же время появляется некоторое несоответствие между динамикой спроса и кредитования. В 2017 году с ростом объемов выдачи кредитов разгонялся спрос, в 2018 это уже не так очевидно. Да, выросли цены, многие банки увеличили комиссию, но это также может сигнализировать о том, что собственные сбережения у нынешних покупателей уже не такие значительные.

СПРОС И ПРЕДЛОЖЕНИЕ

С каждым месяцем 2018 года ситуация для продавцов и покупателей менялась. Мы проиллюстрировали эти изменения на графике, где каждая точка — это 1 месяц с соответствующим ему уровнем спроса и предложения. Цвет обозначает изменение цен на квартиры. 

Расположенные внизу графика точки указывают на дефицит предложения, вверху — на его избыток. Слева направо меняется активность покупателей: от «мёртвого сезона» до ажиотажа.