«Пусть город отдаст объект УКСу — мы оплатим достройку». Почему дольщики долгостроя «СКВИЧа» в Каменной Горке до сих пор не получили свои офисы

Где расположен объект? 

Многострадальный объект находится в Каменной Горке-2 по адресу: улица Нёманская, дом 80. Это самый центр густонаселенного района: на перекрестке улиц Нёманской и Налибокской сходятся транспортные пути сразу 3 микрорайонов: 2-й, 3-й и 4-й Каменных Горок.

Поблизости расположены торговые центры, несколько школ и детских садов, детская поликлиника. Однако в районе очевидная нехватка сервисов шаговой доступности, а также парковочных мест. Таким образом, жилой дом с офисами, магазинами и паркингом на оживленном перекрестке может быть популярным местом среди местных жителей, следовательно — выгодным для ведения бизнеса.

Как все начиналось? 

Земельный участок под строительство дома выделили в 2008 году. Возводить дом футбольный клуб «СКВИЧ» начал в 2011 году, подрядчики несколько раз менялись: дело «Алзеты» продолжил «Гербелинтертранс», затем — «Монолиттрансстрой». Когда дом был на стадии котлована, застройщик предложил всем желающим заключить договоры долевого строительства коммерческих помещений на 1-м этаже.

Изначально сдать дом в эксплуатацию должны были в конце 2013 года, причем единым комплексом: и квартиры, и офисы — так записано в договорах дольщиков. Но затем срок сдачи дома перенесли на 2014 год, а потом президент распорядился разобраться с недостроями.

Власти Минска отправили на строительную площадку нового подрядчика — «Стройтрест №7» — и дали ему кредит на 25 миллиардов неденоминированных рублей. По расчетам, этой суммы должно было хватить на достройку дома. Позже объект разделили на 2 пусковых комплекса: вначале «Стройтрест» должен был достроить жилой дом, затем — коммерческие помещения.

Что получилось? 

— Жилой дом сдавали 31 декабря 2014 года, — описывает ситуацию один из пострадавших предпринимателей Дмитрий. — Как у нас принято, именем революции: закрывали глаза на множество недоделок, а как подписывали процентовки и все остальное — одному Богу известно.

Сдав жилье в эксплуатацию, «Стройтрест» в течение пары недель покинул строительную площадку. С дольщиками подрядчик не общался: мы приехали и обнаружили, что 1-й этаж с офисами даже не законсервировали. Зато высшему руководству страны доложили наверх: дом сдан в эксплуатацию, проблема с долгостроем решена.

Как объект выглядит сейчас? 

Впервые Realt.by побывал на объекте в октябре 2016 года. Тогда 1-й этаж дома выглядел удручающе: фундамент размыло, подземный паркинг затопило. Дети играли рядом с котлованом глубиной 4 метра, здесь же некоторое время ютились бездомные. Козырьки подъездов новостройки протекали по стенам и разрушали штукатурку. Двор был похож на строительную площадку.

В феврале 2019 года [после этого в подготовке материала наступила затяжная пауза из-за ожидания комментариев еще одной стороны конфликта, поэтому публикуется текст только сейчас, когда мы перестали надеяться, что дождемся ответов на наши вопросы, — прим. ред.] ситуация на объекте визуально изменилась мало. Коммерческие помещения депрессивно зияют голым бетоном — правда, в некоторых местах вставили окна. На стенах подъездов видны подтеки, повсюду грязь. Впрочем, к нашему приезду во двор прибыла бригада рабочих, которые активно начали собирать мусор.

Вход в подземный паркинг частично огорожен, однако преодолеть ограждение не составляет труда. Возле недостроенных офисов предпринимателей встретила другая бригада рабочих. Они выносили мусор и воспротивились приходу дольщиков. По словам рабочих, находиться на недостроенном объекте опасно.

Ведущий инженер ЖЭУ-9 Сергей Миланов разъяснил: ответственность за недостроенные помещения несет управляющий Павел Бухвалов, фирма «Правовой аспект».

— Дом находится на гарантии, мы не имеем права влезать в помещения. Мы постоянно осматриваем территорию, мы выиграли тендер по уборке территории.

— Почему вы не пускаете нас в наши помещения? —недоумевают бизнесмены. — Мы хотим поднять резонанс в СМИ, чтобы поскорее решить нашу проблему!

— Помещение не достроено. Вы не имеете права находиться в техническом помещении, — ответил Сергей Миланов. — На вас может что-нибудь упасть.

— Здесь все заросло травой, торчит арматура, — возмущаются жители дома. — Почему никого не беспокоит, что здесь бегают дети?

— Как вы допускаете, что ваши дети бегают по стройплощадке? — возразил инженер.

— Я не о своих детях говорю! Рядом переполненная школа, куда приходят дети со всего района. Дети не ищут проблем, они просто играют.

Одна из жительниц дома пожаловалась на санитарное состояние жилья.

— Мы задыхаемся от сероводорода! Купили элитное жилье по 1350 долларов за квадратный метр, но не можем здесь жить — почему? Мы дышим фекалиями!

Житель соседнего дома №17 по улице Налибокской Владимир негодует из-за отсутствия благоустройства.

— Сдали дом, открыли поликлинику, а до сих пор не могут привести двор в порядок. Все побросали и пропали. Ни пройти, ни проехать.

Состояние двора (а по сути, его отсутствие) тревожит многих.

— Отдыхать негде, для детей нет ни качелей, ни каруселей. Обойти дом справа мешает строительный забор. При обходе слева натыкаемся на лужи, которые в мороз превращаются в лед.

Кто за что отвечал при строительстве?

Подрядчика в свое время сменили в соответствии с постановлением Совета министров №1056 от 10 ноября 2014 года, поясняет Дмитрий: «Стройтрест №7» заключил со «СКВИЧом» договор подряда. В 2015 году бизнесмены обратились к властям Минска с предложением сменить и застройщика. Дмитрий обращает внимание: основания для смены застройщика перечислены в постановлении №1056 и в указе президента Беларуси №263 от 6 июня 2013 года.

Основанием для смены застройщика в случае долгостроя на Нёманской дольщики назвали бездействие исполнителей работ: руководство застройщика («СКВИЧа») находилось под следствием, а главный подрядчик («Стройтрест №7») в одностороннем порядке сложил с себя обязательства и покинул строительную площадку, не осуществляет гарантийных обязательств по дому и не вступает в диалог с жильцами.

Город: «Менять застройщика нецелесообразно» 

Власти города предположили, что до суда над руководством «СКВИЧа» принимать решение о смене застройщика нецелесообразно. Жители дома писали множество обращений в санстанцию, пожарным и другим службам, так как дом сдали с нарушениями по всем фронтам, утверждает Дмитрий. В августе 2017 года суд вынес приговор: руководство «СКВИЧа» отправили в тюрьму. После этого городские власти повторили: менять застройщика нецелесообразно.

— Во время разговора в Мингорисполкоме чиновники выразили опасения, что если дольщики откажутся платить, новый застройщик понесет убытки, — вспоминает Дмитрий. — Мы предложили разработать нормативный документ для защиты нового застройщика от рисков. Мы готовы были оплатить достройку наших помещений, а новый застройщик мог бы даже получить прибыль от продажи оставшихся помещений. Если вдруг кто-нибудь из дольщиков захотел бы вернуть деньги, он бы получил их только после продажи застройщиком соответствующих помещений.

Власти ответили: один из кредиторов «СКВИЧа» подал на него заявление в Экономический суд, который может запустить процедуру о признании клуба банкротом. Мингорисполком — один из кредиторов «СКВИЧа» и в письмах дольщикам указывал на возможность запуска процедуры его банкротства и со стороны городских властей. Однако по закону инициировать эту процедуру вправе только Экономический суд, отмечает Дмитрий.

Как поступили предприниматели? 

Предприниматели обратились в суд, который первоначально встал на их сторону, объясняет Дмитрий.

— Суд признал наши права на строительные материалы. Заключая договоры долевого строительства, предприниматели вносили застройщику денежные средства, а застройщик обязался передать дольщикам коммерческие помещения. Соответственно, каждому дольщику принадлежит пропорциональная доля материалов, используемых в строительстве этих помещений.

Однако после этого «Стройтрест №7» подал заявление о признании «СКВИЧа» банкротом. Экономический суд запустил процедуру банкротства и назначил антикризисного управляющего объектом. Город объявил о снятии с себя обязанностей перед жильцами и дольщиками и порекомендовал им обращаться к управляющему.

Вскоре управляющий добился через суд отмены решений о признании за дольщиками прав на строительные материалы, жалуется предпринимательница Ольга. При этом управляющему удалось отменить решение суда спустя полгода, хотя законный срок обжалования решения — месяц.

— Мы обратились за независимой экспертизой в ООО «Судебно-экспертная экспертиза». Я заплатила за официальное заключение с фотографиями 1800 рублей. Тем не менее, Экономический суд отказал нам в праве считаться собственниками стройматериалов. Мы дошли до Верховного суда, но летом нам отказал и он. Судебные издержки в сумме обошлись мне в 8000 рублей.

В сентябре 2012 года на месте района было пустое поле. Дом находился на стадии котлована, я поверила застройщику и, будучи беременной, полностью внесла оплату моего будущего помещения: оптики площадью 76 квадратных метров. Моей дочке пошел уже 7-й год, а я до сих пор не считаюсь даже владелицей стройматериалов. Не давать достроить помещения — маразм: уже начал разрушаться дом, разрушаются и люди.

Управляющий действует строго в рамках закона, комментирует Дмитрий.

— Управляющий не имеет права предоставлять какие-нибудь привилегии одним участникам процедуры по сравнению с другими. Иначе говоря, управляющий не вправе возвышать дольщиков над кредиторами, ставить дольщиков в особые условия.

Законодательство Беларуси о банкротстве не предоставляет статуса «дольщик»: вы кредитор или никто. В Беларуси дольщик не является внеочередным кредитором, как это происходит в странах Балтии или в России. Мы не можем претендовать в преимущественном порядке на компенсацию наших затрат, нашего имущества.

О каких помещениях речь? 

Согласно проекту, офисы и магазины должны были открыть на 1-м этаже жилого дома. Суммарная площадь коммерческих помещений — 4000 квадратных метров, рассказывает Дмитрий: самое маленькое помещение занимает 40 «квадратов», самое большое — 600.  Стоимость помещений — от 80 до 500 тысяч долларов.

— Дольщики оплачивали помещения в разные годы, с 2011-го по 2013-й: в зависимости от курса рубля кто-то заплатил 1500 долларов, а кто-то — 2000 долларов за квадратный метр. Вначале большие помещения продали подешевле, потом маленькие можно было купить дороже — по 2000 долларов за «квадрат».

В доме есть еще 2-уровневый подземный паркинг: нижняя отметка -7,5 метра от уровня земли. Паркинг был рассчитан на 96 машиномест, но пока он затоплен, там продано лишь одно парковочное место. В подвале еще хотели оборудовать фитнес-центр, добавляет Дмитрий.

— Наличие в доме подземного паркинга актуально для Каменной Горки и всего Минска, ведь район и город перегружены автомобилями. Во дворе нашего дома лишь 11 парковочных мест — и это на 300 квартир! Жители 3 домов готовы были купить место в паркинге, да и сейчас не отказываются от этой затеи. Да и мы, дольщики, не против.

Всего в коллективе 20 дольщиков, из них 16 — физические лица. Они хотели развивать собственный единственный бизнес: детский развивающий центр, аптека, оптика, стоматология, пиццерия, мастерская, цветочный магазин. До сих пор в квартале не хватает заведений сферы услуг, замечает Дмитрий. Недавно появились торговые центры, но в них в основном лишь продуктовые магазины.

Значит, бизнесмены недоплатили за строительство офисов?

Согласно договорам долевого строительства предприниматели внесли все средства в полном объеме, утверждает Дмитрий.

— Мы вносили деньги застройщику под гарантии указа президента №263. Никто никому не отдавал ничего в руки: мы перечислили деньги на специальный счет. Оттуда деньги уходили исключительно на строительство дома: иных целей расходования средств не обнаружил даже Следственный комитет, который вел дело управляющего Павлова. Его заключение в тюрьму напрямую не связано с нашей проблемой: все перечисленные нами деньги находятся в этом доме.

В указе №263 предусмотрели защиту интересов дольщиков наравне с правами потребителей в соответствии с законом Беларуси №90-З от 9 января 2002 года (изменения и дополнения внесли законом Беларуси №111-З от 13 декабря 2018 года — прим. авт.). В указе №263 четко сказано, какие действия должна предпринимать исполнительная власть для защиты прав дольщиков.

В противоречие указу №263, законодательство о банкротстве не содержит указаний об особом статусе дольщиков: их ставят в одну очередь с кредиторами. Да, они тоже потерпевшие, но я не считаю, что это одно и то же. Дольщики — физические лица, которые зачисляют на спецсчет свои собственные средства, которые тратятся на строительство объекта. Кредиторы — коммерческие организации, которые сотрудничают с застройщиком — другой коммерческой организацией. Отождествлять дольщиков и кредиторов несправедливо.

Хорошо, тогда почему денег на строительство офисов не хватило?

Всему виной экономический кризис: и мировой, и белорусский, предполагает Дмитрий.

— В 2006 году футбольный клуб «СКВИЧ» согласно указу президента Беларуси осуществлял инвестиционный проект: возводил 4 дома и должен был построить в Каменной Горке спортивный комплекс, в котором появились бы футбольный центр, гостиница и административные помещения. Но вскоре грянул кризис, произошла девальвация рубля. Деньги обесценились, испарились. Было очевидно, что достроить наш дом застройщик не сможет.

Государство могло бы помочь «СКВИЧу»: все-таки, футбольный клуб — тогда у нас строили и хоккеисты, и теннисисты. Однако государство поступило жестко: у «СКВИЧа» забрали площадку под футбольный центр, в которую клуб уже вложил 6 миллионов долларов. Забрали площадку под один из жилых домов и спортивный комплекс: без какой-либо компенсации, долго не объясняя, что к чему. По сути, власти бросили застройщика и дольщиков один на один с недостроем.

Мало того, «СКВИЧ» до сих пор не заплатил «Минскпроекту» за разработку проектно-сметной документации. Без нее Фрунзенский райисполком отказывается давать разрешение на проведение строительных работ. Долг «СКВИЧа» «Минскпроекту» оценили в 1,2 миллиарда рублей (до деноминации), или 120.000 рублей в сегодняшних ценах.

Может,  добавить денег на достройку помещений? 

Управляющий не имеет права привлекать дополнительное финансирование до достройки объекта, поясняет Дмитрий.

— На момент запуска процедуры банкротства наши помещения юридически являются стройматериалами, так как строительную площадку не законсервировали. Согласно статье 220 Гражданского кодекса любое строение до его регистрации считается стройматериалами. А в Минском городском агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру объект никто не регистрировал.

На общем собрании кредиторов объект решили выставить на аукцион. Первоначальная сумма лота составила около 15 миллионов рублей, в течение года сумма неоднократно снижалась и сейчас равняется 3,5 миллиона рублей. Однако продать объект нельзя: это незаконсервированное строение, и к нему не прилагается земельный участок. Прошло уже 6 аукционов, но без консервации и без земли этот объект и даром никому не нужен.

Согласно процедуре банкротства, имущество застройщика выставляют на аукцион, продолжает Дмитрий.

— При этом никто не вникает в ситуацию, поэтому торги проводят, по сути, вхолостую.

Если имущество банкрота длительное время не могут продать с молотка, то объект переходит в собственность города. Однако наши офисы не объект недвижимости, а стройматериалы, движимое имущество. По закону город даже не может его забрать. По сути, чтобы решить нашу проблему, нужно вносить поправки в законодательство.

Если ничего не изменится, через 5 лет дом придет в катастрофическое состояние. Городу придется спасать людей и тратить на это бюджетные средства, которых и так постоянно нет. Сейчас на достройку объекта нужно потратить 2-3 миллиона долларов, а через 5 лет придется выделить все 10 миллионов. Как чиновники посмотрят в глаза президенту?

Сколько стоит достроить объект?

Никаких дополнительных средств городу привлекать не нужно, замечает Дмитрий: застройщику достаточно продать свободные помещения.

— На объекте с 2015 года побывало несколько комиссий: представители властей Минска и, по нашему приглашению, независимые. Все сошлись во мнении, что на достройку объекта необходимо потратить 2-2,5 миллиона долларов. На объекте до сих пор не проданы 1500 квадратных метров офисов. При рыночной цене за «квадрат» около 1000-2000 долларов суммарная цена помещений достигает 1,5-3 миллиона долларов.

Этих денег с запасом хватит на достройку всего объекта. Если сделать все с умом, дольщики доплатят за достройку своих помещений, а после продажи свободных помещений застройщик получит средства для достройки всего комплекса. Более того, при разумном подходе новый застройщик даже получит прибыль!

А что за казус с землей? 

Дом стоит на земле, но юридически ее нет из-за отсутствия регистрации, сокрушается Дмитрий. Сейчас жильцы не платят налог на землю.

— Предполагаемый победитель торгов или сами кредиторы не имеют права получить землю. Согласно указу президента Беларуси №667 от 27 декабря 2007 года, земельный участок под строительство в Минске предоставляют только в 3 случаях: УКСу, инвестору с проектом (в соответствии с указом президента) или победителю аукциона. Получается, забрав объект, нужно выставить землю на аукцион. А как это сделать, если на ней уже стоит жилой дом?

Застройщик не успел законсервировать площадку, так как судебное разбирательство проходило стремительно, говорят предприниматели. Они не хотели, чтобы руководство «СКВИЧа» посадили в тюрьму: надеялись, что застройщик вскоре завершит-таки возведение объекта.

— Мы неоднократно обращались к властям Минска с просьбой определить судьбу земли под домом. Чиновники ответили, что землю, возможно, можно передать товариществу собственников (ТС), и вместе с ним дольщики могли бы достроить свои помещения. Но ТС тоже не существует: председателя и бухгалтера давно нет, правление никак себя не проявляет. Дом обслуживает ЖРЭО.

Согласно уставу ТС, для решения таких глобальных вопросов необходимо согласие всех членов ТС — более 300 квартир. Есть еще проблема с целевым назначением земли: ее могут выделить ТС под обслуживание жилого дома, но не под строительство. Если мы начнем производить строительные работы, получим штраф в 10-кратном размере стоимости аренды.

Как предлагают решить проблему пострадавшие дольщики? 

Единственный возможный вариант выхода из сложившейся ситуации — смена застройщика на государственную или частично государственную компанию, полагает Дмитрий.

— Это поможет решить проблему с выделением земли. Дольщики получат обязательства по оплате и гарантии по достройке помещений. Город сохранит контроль над объектом, поскольку его передача в отступное кредиторам, некоторые из которых не заинтересованы в достройке объекта, вызывает дальнейшие вопросы.

Во-первых, как зарегистрировать стройматериалы? У кадастрового агентства нет оснований для регистрации: это же просто стройматериалы. Во-вторых, как выделить землю? Непонятно, кому и под какие цели. В-третьих, где гарантия, что дольщики, которые продолжат участие в достройке объекта, через несколько лет не придут к той же ситуации, в которой мы находимся сейчас?

Еще пару лет, и в доме могут произойти необратимые разрушения: в подвалах вода, стены трескаются, все рушится и воняет. Есть вероятность, что за это время состояние дома ухудшится настолько, что городу придется потратить куда больше денег на эвакуацию жильцов из аварийного дома.

Что будет дальше? 

У бизнесменов к властям Минска только одна просьба: сменить застройщика. Все остальное предприниматели готовы сделать сами, заверяет Дмитрий.

— Мы просим Мингорисполком лишь сменить застройщика или внести нужные поправки в законодательство. Мы не просим государство дать нам денег: мы готовы сами доплатить достройку наших офисов. Даже с учетом того, что в свое время полностью их оплатили. Даже с расчетом, что застройщику и не понадобятся наши деньги, если он просто продаст незанятые офисы. Мы хотим одного: спустя 6 лет въехать в офисы и заняться, наконец, своим делом.

На форумах многие пишут: мол, дольщики сами виноваты, что вбросили деньги в котлован. Этим комментаторам нужно понять: люди вложили честно заработанные деньги для развития своего единственного бизнеса. И эти средства пошли по назначению. Мы не виноваты, что оказались в такой патовой ситуации.

Есть люди, которые готовы платить за нужные работы. Но не хватает людей, которые возьмут на себя ответственность за разрешение ситуации, зашедшей в тупик.  

Управляющий: «Я сделал все, что мог»

Антикризисный управляющий «СКВИЧа» директор ООО «Правовой аспект» Павел Бухвалов подтвердил: «СКВИЧ» проходит процедуру банкротства.

— Общий реестр на данный момент составляет 17,4 миллиона рублей, из них требования дольщиков (ныне уже кредиторов) — 3,4 миллиона. Основной кредитор — «Стройтрест №7», его требования составляют 8,6 миллиона рублей. Требования Мингорисполкома — 2,65 миллиона рублей. 

Объект оказался проблемным, на него поступило множество жалоб, признал Павел Бухвалов.

— Дело авангардное: у нас нет законсервированного объекта, мы продаем с аукциона строительные материалы. Они вложены в строительство объекта, поэтому их нельзя идентифицировать. Объект не подлежит консервации: он представляет собой комплекс из квартир, введенных в эксплуатацию, и коммерческих помещений. Частично законсервировать объект нельзя. Пока люди не убедятся, что объект будет принадлежать им, вкладывать в него деньги никто не станет.

Деньги на достройку объекта требуются большие: ориентировочно 2-2,5 миллиона долларов. Много времени ушло на организацию и проведение аукционов, на судебное производство. Дольщики пробовали доказать в суде их право собственности на строительные материалы. Но суд отказал дольщикам в удовлетворении их требований.

С весны 2017 года состоялось уже 6 аукционов, однако на них не подали ни одной заявки. Оставался единственный вариант: передать объект кредиторам в учет их требований по цене последних торгов: 3,515 миллиона рублей.

Павел Бухвалов полон решимости предоставить предпринимателям возможность достроить свои коммерческие помещения. При этом «Стройтрест №7», по словам управляющего, занял нейтральную позицию.

— Денег на оплату разработанной проектной документации нет. Возможно, ее оплатят дольщики. Я сам уже второй год работаю с этим объектом без вознаграждения. Я не то, что не заработал — я вложил свои деньги, чтобы вести этот объект. Я сделал все, что мог.

Как только управляющий передаст дольщикам права на объект, они сами смогут решить, что с ним делать, отметил Павел Бухвалов.

— Дольщики решат сами: достраивать коммерческие помещения за свой счет или за счет инвестора — либо просто продать их кому-нибудь. Объект передадут дольщикам без дополнительных условий, без согласований: ровно в том виде, в котором он находится сейчас. Возможно, некоторые дольщики захотят вернуть деньги, продав недостроенные помещения. Моя задача — подготовить документы, передать объект дольщикам и завершить процедуры банкротства. Дальнейшая судьба объекта — в руках дольщиков.

«Пусть дольщики сами решат судьбу объекта» 

Почему предпринимателей лишили права собственности на строительные материалы? Потому что такое признание ущемило бы права других кредиторов, объясняет Павел Бухвалов: в частности, подавшего ходатайство «Стройтреста №7».

— Право собственности можно установить на материалы, лежащие на чьем-нибудь участке. При долевом строительстве осуществить это нереально: как в многоэтажном здании установить принадлежность несущих стен?

Многострадальному объекту нужен хозяин, подчеркивает управляющий: человек должен понимать, что вместе с правом собственности он приобретает ответственность. Достроить объект за счет продажи пустующих коммерческих помещений едва ли получится, сомневается Павел Бухвалов.

— В течение 6 торгов стоимость объекта снизилась с 12 до 3,515 миллиона рублей. И ни одного заявления! Люди приходят, видят этот ужас, разворачиваются и убегают куда подальше. Рассматривалась возможность достройки объекта или его реализация с торгов. Большинство кредиторов проголосовали за вариант продажи с аукциона.

На данный момент участники процесса заключили соглашение об отступном. 28 марта суд продлил ликвидационное производство на 4 месяца. Управляющий намерен завершить процедуру банкротства. В результате дольщики удовлетворят свои требования, отмечает Павел Бухвалов. Управляющий уверен, что единственная возможность предпринимателей реализовать свои права на коммерческие помещения — попробовать достроить их самим.

Что думает «Стройтрест №7»?

Мы отправили запрос «Стройтресту №7», чтобы узнать мнение подрядчика об этой запутанной ситуации. Представители компании заверили, что ответ готов, однако спустя несколь