«Ты всегда знаешь, сколько этот дом стоил для предыдущего хозяина». Россиянин рассказал, как покупал жилье в США

«У каждого дома есть история, и в Америке узнать ее может любой человек»

Арсений Данилов переехал в США из России около 5 лет назад. За это время он успел купить дом в одном из штатов и рассказал журналисту Realting.com все нюансы процесса покупки недвижимости за океаном.

— Начну свой рассказ с того, что американцы относятся к своему дому, как к инвестиции — и это принципиальное отличие от славянского мышления, — рассказал Арсений Данилов. — Покупка дома в США начинается с выбора объекта недвижимости через специальные приложения, самые популярные из них — Zillow и Trulia. В них каждый покупатель определяет для себя важность общих параметров: цена, количество спален и душевых комнат, наличие или отсутствие школ поблизости, год постройки дома, размер земельного участка, размер ежемесячного налога (он может составлять от 3 до 15 тысяч долларов). 

Еще одна очень важная информация, которая в США есть в открытом доступе, и она, кстати, видна в этом приложении, — по какой цене приобретал этот дом нынешний собственник. Даже если это было, например, в 1985 году, цена все равно отобразится. И покупатель увидит, что в 1985 году собственник купил этот дом, например, за $250 тысяч, а сейчас продает за $1,5 миллиона. Также будет указано, если дом очень долго не продавался и собственник на какое-то время снимал объявление. В таком случае рядом с объектом будет значиться надпись Off Market, и будет указано, выросла или снизилась цена на этот раз.

Получается, что процесс покупки максимально прозрачен, здесь нет закулисных сделок или цифр. В этом моменте отражается принципиальная разница между американским и славянским рынком недвижимости. В Америке владельцу невозможно скрыть историю дома: все документы, история продаж, сумма сделок — все можно легко узнать.

— Можно пойти более простым путем — сразу найти риэлтера, который будет искать дом. Ему нужно будет предоставить весь список своих требований. Дальше начинается их работа: по предоставленным критериям они составляют список объектов и отправляют его потенциальному покупателю на электронную почту. Как только будут появляться новые подходящие объекты у них в базе, они будут также присылать письма. При этом в каждом объекте также указана вся необходимая информация, в том числе и его история. 

Если какой-то дом понравился, то риэлтер договаривается на показ объекта. Можно приехать и посмотреть дом одному, а можно прийти на так называемый open house. Во втором случае это общий показ дома для всех заинтересованных покупателей, проводится чаще всего по выходным. При этом представляют дом риэлтеры от продавца, и они, бывает, устраивают небольшой праздник: в доме расставляют мебель, повсюду развешивают воздушные шары и стараются привлечь внимание окружающих. При этом часто мебель внутри дома фейковая — просто, чтобы покупатель представил, как здесь все может быть обустроено. При этом, в первую очередь, приходят поглазеть соседи: им важно узнать, как все устроено, что и как в их районе продают. 

Еще одна особенность американцев — дома редко делают «под себя», никто не старается впечатлить гостей какими-то индивидуальными «фишками» в дизайне. Если рассматривать дом как инвестицию, то и ремонт должен быть максимально универсальным. 

— Дом для американца — это как машина, попользовался — продал. И поэтому недвижимость должна быть salable — «продаваемая». Покупатель ожидает увидеть и определенный набор комнат: гостиная, родительская спальня с собственной ванной и гардеробной, детская, обеденная зона, кухня, кабинет.

«У американцев очень редко бывают наличные, а вот китайцы и русские сразу приезжают с деньгами»

— У американцев очень редко бывают наличные деньги на покупку дома — они, как правило, используют кредит. А вот приезжие китайцы и русские понимают, что без кредитной истории им займ не получить, и поэтому приходят сразу с деньгами, — рассказал Арсений. — Американцы перед покупкой дома идут в банк и узнают, на какую сумму они могут рассчитывать. Первый платеж за дом составит примерно 20% от его стоимости. Если у тебя нет такой суммы, то банк, чтобы обезопасить себя, к процентам по кредиту обяжет выплачивать еще и страховку. 

Идти смотреть коттедж без письма из банка нет никакого смысла, продавец попросит показать его в первую очередь. «Просто поговорить» — это не американский вариант, тебя просто никто не поймет. С другой стороны, можно обсудить возможную скидку, иногда продавцы на это соглашаются. Бывает, что разговор о возможной скидке приводит, наоборот, к повышению цены. Если дом действительно хороший и имеет выгодное расположение, то заинтересованный покупатель может поднять стоимость на $5-10 тысяч. 

Как только стороны пришли к соглашению, покупатель должен внести предоплату в размере 2-5% от стоимости дома. Это такой аванс, после которого на почту приходит электронное письмо о подтверждении сделки. В Америке давно используют электронную подпись, поэтому никуда ехать, как правило, не нужно. 

— В процессе покупки дома покупатель не видит продавца. В самом конце, когда уже будут передаваться ключи, риэлтер может показать фотографию семьи, которая жила здесь раньше, но не более. Для покупателя в Америке гораздо важнее узнать, какая репутация у района в целом. Здесь не бывает, чтобы рядом стояли дома за $500 тысяч и за $100 тысяч, все дома в конкретном районе будут стоить в каком-то конкретном диапазоне, например, $470-520 тысяч. Именно поэтому, кстати, и нет смысла делать в коттедже какой-то суперремонт, при продаже он все равно будет стоить те же $520 тысяч. За ремонт никто отдельно платить не будет. Потому что люди, у которых есть больше денег на покупку дома, просто пойдут искать варианты в другие районы, более дорогие. 

Как итог: все дома очень похожие. Здесь можно снова провести параллель с покупкой и продажей автомобиля. Если вы покупаете, например, Toyota Camry, то нет никакого смысла делать в ней сидения из крокодиловой кожи, вы все равно будете продавать ее как Toyota Camry. Кто-то, возможно, чуть-чуть доплатит, но не в 2 раза больше.

«При покупке дома придется подписать просто тонну бумаг, будьте к этому готовы»

— После внесения аванса дом ставится «под контракт», где указана и сумма аванса, и срок, во время которого покупатель должен провести инспекцию дома. После этого приезжает специальный лицензированный инспектор, который проверяет дом по всем показателям: как сделана проводка, как хорошо дом стоит, как сделана вода, крыша и т.д. Буквально через 2 дня составляется полный отчет по объекту покупки. Например, там будет указано, что в заборе третья секция слева наклонена, в ванной на первом этаже не работает кран, а на втором — есть трещины по потолку, крышу через 2 года придется менять, кондиционер старый. И если уже после покупки выявился какой-то существенный недостаток (например, крен или просадка фундамента), то продавец обязан выплатить деньги на восстановление дома, или можно отменить сделку вовсе.

Но если покупатель отказывается от сделки по каким-то несущественным моментам, то аванс остается у продавца. Здесь нужно учитывать и тот факт, что если в отчете не был указан какой-то дефект, который был выявлен уже во время эксплуатации дома, то компания инспектора оплатит штраф или ремонт через свою страховку.

После того, как сделка подтверждена, покупатель отправляет документы в банк. С этого момента банк проведет собственную оценку объекта продажи (потому что в случае неуплаты дом переходит в собственность банка, и его нужно будет продавать) и начинает более детально изучать кредитополучателя. Первое, что попросят предоставить — сумму налоговых выплат за последние 2 года. Затем нужны документы, подтверждающие уровень дохода за последние 2 года, справка с рекомендацией с работы, иногда может потребоваться справка о доходах других членов семьи. 

Обязательно будет учитываться персональный кредитный рейтинг. Самый высокий показатель — 850, для покупки дома этот показатель должен быть выше 750. Нужно понимать, что кредитный рейтинг учитывает и оплату телефона, и счета за электричество, и даже самые мелкие покупки в магазине. Если кредитный рейтинг низкий, банк может отказать в предоставлении займа или повысить процентные ставки. 

Еще есть компания, которая заверяет сам процесс покупки дома. В нашем штате это Title — отдельная частная компания со своей страховкой и юристами. Они тщательно проверяют историю этого дома от самого его возникновения. Они готовят специальное свидетельство на дом, в котором расписано все от первого кирпичика. Это сделано для того, чтобы уже после совершения сделки не появился кто-то, кто скажет, например, что этот участок ему завещал его дед в 1927 году. 

К тому же будьте готовы к стоимости дома доплатить еще около $10 тысяч (сюда входят налоги, различные страховки, оплата услуг Title и т.д.). Если все в порядке, то на электронную почту придут документы, которые также нужно подписать. Вообще, при покупке дома придется подписать просто тонну бумаг, будьте к этому готовы. Мне пришло около 100 email за все время проведения сделки. Я даже не знал, где располагался офис агентства недвижимости, которое представляло продавца — все решалось удаленно. И уже после сделки выяснилось, что риэлтеры общались со мной из другого города.