«Цены на однушки достигли 12-летнего пика». Эксперты — о том, что происходит с квартирами

— При этом, продавцы нам часто задают вопрос про целесообразность проведения перед продажей ремонта. Свежие обои, пол, мебель всегда добавляет цену к рыночной стоимости. Но есть два момента, которые нужно учитывать.

Во-первых, насколько объективно продавец оценивает свою квартиру изначально, без ремонта. В прошлом мы уже говорили, что на фоне массового роста цен многие владельцы переоценивали свое жилье. Нужно сперва определить цену квартиры по рынку, чтобы потом не разочароваться в ней после завершения ремонта. То есть квартира и без ремонта стоила необоснованно дорого для рынка, а уж после ремонта, так вовсе может стать неподъемной для покупателей.

Во-вторых, советуем продавцам опираться на свои возможности - финансовые и временные. Сейчас нужно понимать, что ремонт нужно сделать быстро, качественно и, что немаловажно, недорого, так как рынок может перестроиться, а главные переменные – курс доллара, доступность кредитов, высокие цены – идут со знаком риска. Когда проверенных подрядчиков нет, уверенности в качестве их работы и скорости тоже, то лучше продать без ремонта.  

Но ремонт – это далеко не все на что должен опираться владелец при формировании цены. Андрей и его коллеги отмечают, что последние 10 лет у белорусов меняется спрос.

— Покупатели квартир молодеют. У них другие приоритеты при покупке жилья, которые не совпадают с теми, что были 20 лет назад. Например, когда-то популярные локации могут быть уже не в цене. Яркий случай – район Комаровского рынка. Это центр, который пользовался спросом и квартиры там стоили дороже. Тоже самое можно сказать про Золотую горку возле ЦУМа, квартиры в исторических домах и в сталинках в целом. Мы видим, что молодые люди возраста 30+ интересуются ими вторично. Они не воспринимают центр, высокие потолки и тому подобное как однозначный плюс. Такая категория покупателей не видит в старом жилом фонде ничего привлекательного, ведь зачастую там уставшие подъезды и квартиры тоже требуют немалых вложений, — делится эксперт. — Они смотрят на свежие предложения, а именно дома возраста до 10 и даже до 20 лет — это жилье еще называют новостройками. При этом важную роль играет состояние мест общего пользования. Такой недвижимости за последние годы в Минске появилось достаточно, и даже, например, в той же Малиновке или во Фрунзенском районе. 

Центр города проигрывает новизне жилья даже в тех случаях, когда люди решаются из съемной квартиры переехать в свою, взяв кредит. Они покупают новостройки без ремонта от собственников. 

- Кто бы лет 10 назад мог подумать, что районы, где находятся Новая Боровая, Зеленая гавань, Левада могли конкурировать с той же Комаровкой?

Андрей акцентирует внимание на том, что это не означает, что старый жилой фонд перестали смотреть и покупать. Порядка 16-17% от всех сделок приходится на хрущевки, но молодежь к ним приходит в самых исключительных случаях. 

— По-прежнему в тренде квартиры евроформата – компактные по площади за счет совмещенной гостиной и кухни. А те, кто хочет изолированную кухню, и если позволяют коммуникации квартиры, даже переносят кухню в спальню, а из гостиной делают большую спальню.

А вот по части студий все неоднозначно. В этом open space даже семье без детей негде уединиться, кроме как в санузле. Одно спасение, если в студии есть два окна, тогда можно поставить какую-нибудь перегородку – разделить пространства. В этом случае такие квартиры в более выигрышном положении.  

А что по части классических панелек 70-90-х годов? Они по-прежнему хороши, особенно с изолированными комнатами. Зачастую помешать покупке жилья в таких домах могут уставшие подъезды и запах от действующих мусоропроводов. 

— За последние 12 месяцев цены по Минску выросли на 15%. Средняя цена квадратного метра по факту сделок в апреле 2024 составляла 1460 долларов, когда сейчас - 1680 долларов. Из-за этого мы наблюдаем тренд 2016-2017: люди вынуждены смотреть на пригород Минска. Они выбирают Колодищи, Заславль, Боровляны, Мачулищи и т.п. Там можно найти двушку по цене однушки в Минске. У кого есть машина - это отличный вариант. 

Из-за роста цен и расчетной величины стандартного риска люди вынуждены брать и больше средств в кредит. Например, по данным ипотечного сектора «Твоей столицы», год назад минчане в среднем брали на покупку квартиры 112 тысяч рублей, в прошлом месяце эта сумма составила уже 131 тысячу рублей. 

Количество квартир в продаже продолжает снижаться. Сделки проходят быстро и далеко не все объекты, которые попадают в агентство, выставляются в рекламу. Многие продаются еще даже до момента выхода объявления. Поэтому с каждым месяцем увеличивается процент покупателей, которые приходят в агентство с просьбой найти им нужный вариант, так как самостоятельно у них не получается. 

— Сейчас в продаже появляются однушки дешевле 50 тысяч долларов, но они практически сразу уходят покупателю. Мы их предлагаем тем клиентам, которые пришли к нам с запросом подбора жилья. Поэтому таких бюджетных вариантов в базах даже может и не быть. Кстати, немаловажно, что 42% квартир как минимум наше агентство продает в течение двух недель.

Наталья вспоминает 2013 год, когда цены в реальных сделках были выше 1700 долларов за квадрат (выше нынешних). Далее последовало плавное снижение, а потом – «экономические фокусы» с исчезновением доллара в обменниках и затяжное пикирование вниз. Так, в 2016 году цена метра просела на 33%.  Получилось, что те, кто покупал в 2013 году, только сейчас смогли вернуть вложенное, причем без прибыли.

- И при таких вводных спешно входить в новостройку имеет смысл только в том случае, если она вам действительно приглянулась, да и в ЖК ничего лучше уже не появится. Имеет смысл улучшать жилищные условия, продавая маленькое и покупая что-то побольше, докредитовываясь на небольшую сумму в том числе. 

Наталья также считает, что повторения прошлых кризисов в этом и следующем годах ждать не приходится. 

- Доллар экономике стал не очень нужен, подешевел. Малая вероятность, что он исчезнет из обменников. Доходы в валютном эквиваленте серьезно подросли: 12 лет назад зарплата в Минске составляла около 600 долларов, а сейчас – под 1000 долларов, - делится мнением эксперт. -  Экономисты пугают возможной девальвацией американской валюты, что заставляет граждан думать о надежных способах фиксации ее в бетонометрах. Но не очень понятно, если девальвация доллара ускорится, как и в чем считать обычным гражданам.

— Агенты объясняют владельцам, что пиковая волна уже позади и дальше держать цену рискованно. Очевидных факторов, которые могли бы способствовать росту цен нет.

Покупателям Александр советует рассчитать свои силы, финансы. В случае, если нашли понравившийся вариант, сразу идти договариваться с продавцом. Из-за дефицита завтра эту квартиру могут быстро купить.

— Продавцам же стоит изучать аналитику, смотреть и сравнивать свою собственность с проданной в этом сегменте недвижимостью. Если квартира идет под ремонт, то нужно выкинуть старые вещи, которые мешают объективной оценке.  Если объект выставляется с ремонтом, то нужно его чуть улучшить: что-то подкрасить, подклеить. Делать глобальный ремонт ради продажи сейчас нерентабельно, — считает эксперт. – Продавцы, которые работают без агента, должны изучать реальные цены сделок.