Земля и люди: обзор адвокатской практики

Сравнительно недавно, около 20 лет тому назад, граждане в Республике Беларусь наконец-то получили возможность приобретать земельные участки на праве частной собственности. Земля постепенно включилась в гражданский оборот, что привело к увеличению количества землепользователей, развитию сделок с земельными участками, но одновременно породило проблемы между гражданами-землепользователями, которые все чаще и чаще перетекают в судебные споры. О некоторых важных моментах хочу рассказать.

Много вопросов возникает у граждан по поводу общей собственности на объекты недвижимого имущества: жилые дома, например, и земельные участки, находящиеся по этими домами. По-прежнему граждане считают, что жилой дом можно рассматривать отдельно от земельного участка, пытаются устанавливать свой режим пользования и тем и другим.

Согласно Кодексу Республики Беларусь о земле: земельный участок – это часть земной поверхности, имеющая границы и целевое назначение и рассматриваемая в неразрывной связи с расположенными на ней капитальными строениями (зданиями, сооружениями).

Часто земельный участок вместе с жилым домом оказывается в общей собственности у нескольких граждан в результате наследования. Есть и другие случаи: например, дарение дома одним собственником своим двоим детям, приобретение доли в праве собственности на дом. Если в данной ситуации земельный участок тоже находится на праве собственности, то вопросы возникают по порядку пользования и тем и другим, по разделу дома и земельного участка.

Определить порядок пользования жилым домом и земельным участком проще, чем осуществить раздел указанных объектов. В случае достижения согласия сособственников вопрос решается без обращения в суд. Но в большинстве случаев люди не хотят идти на уступки друг другу, что влечет соответствующие судебные тяжбы.

Иногда граждане хотят сделать из 1-квартирного жилого дома 2-квартирный, ошибочно полагая, что смогут незамедлительно разделить участок на два самостоятельных земельных участка.

Вопрос раздела жилого дома с выделением двух изолированных жилых помещений — квартир — в суде решается с помощью строительно-технической экспертизы. Именно такая экспертиза определит, можно ли сделать две отдельные квартиры, чтобы в каждой был отдельный вход, кухня и т.п.

Обращаясь с исками в суд, истцы не всегда понимают, что стоимость подобной экспертизы достаточно велика для среднестатистического заработка. Экспертиза дает ответы на вопросы: возможен ли раздел жилого дома в принципе, какие переустройства будет необходимо произвести, какова будет стоимость этих работ. В результате суду может быть представлено несколько вариантов раздела дома.

А вот с разделом земельного участка граждан зачастую ждет разочарование, так как по законодательству Республики Беларусь не допускается раздел земельного участка, предоставленного для строительства и обслуживания одноквартирного жилого дома. Даже в том случае, если дом не будет одноквартирным, есть положения о делимости земельного участка. Так, согласно ст. 10 Кодекса Республики Беларусь о земле, земельные участки могут быть делимыми и неделимыми.

Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует новый земельный участок, и это не приведет к нарушению градостроительных регламентов, природоохранных требований, противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил.

В иных случаях земельный участок признается неделимым. Поэтому даже при разделе жилого дома с выделением двух отдельных квартир граждане могут рассчитывать только на определение порядка пользования земельным участком, находящимся в общей долевой собственности.

Этот вопрос также решается с помощью экспертизы, в результате которой на столе у судьи окажется несколько вариантов пользования земельным участком с учетом расположения квартир, хозяйственных построек.

Следует отметить, что не всегда истец получает ожидаемый результат, при этом расходы по оплате экспертиз ложатся на ту сторону, которая заинтересована в их проведении, в большинстве случаев — именно на истца. Поэтому, обращаясь в суд с подобными требованиями, следует приготовиться к длительному и, подчеркну, дорогостоящему процессу.

Нередко у граждан возникает вопрос: могут ли доли в праве собственности на дом не соответствовать долям в праве собственности на земельный участок? В ст. 69 Кодекса Республики Беларусь о земле указано, что землепользователи неделимого земельного участка, на котором расположены капитальные строения, находящиеся в общей долевой собственности, осуществляют права землепользователей пропорционально своим долям в праве собственности на капитальные строения.

Если спора по данному вопросу нет, то, по нашему мнению, сособственники строения могут по соглашению сторон предусмотреть иной порядок землепользования. Однако в случае судебного спора суд скорее всего будет пользоваться нормой ст. 69 КоЗ Республики Беларусь.

Очень распространенной категорией земельных споров являются споры об устранении препятствий в осуществлении права пользования земельными участками.

Камнем преткновения могут стать границы земельного участка, а вернее их несовпадение де-юре и де-факто. В правоустанавливающих документах на земельный участок гражданина указывается площадь земельного участка, его границы. На каждый земельный участок формируется землеустроительное и регистрационное дело. В силу того что граждане не соблюдают установленные границы, уничтожают межевые знаки, доверяют устным договоренностям с соседями, конфигурация земельного участка и его границы могут измениться до неузнаваемости.

Бывает, что обнаруживает эту проблему новый собственник, который, согласно регистрационным документам, покупает земельный участок одной площади, а при измерении его в натуре оказывается, что площадь не соответствует той, которая указана в правоустанавливающих документах. Тогда, как правило, соседи встречаются в суде. Несоответствие границ варьируется от 20 сантиметров до метров, иногда судебные издержки истца превышают кадастровую стоимость отвоеванной земли.

Для разрешения пограничного вопроса будет назначена землеустроительная экспертиза. Бывает, что в результате экспертизы обнаруживается, что соседи не виноваты в изменении границ, а ошибка закралась на стадии вынесения решения о предоставлении земельного участка, однако стоимость экспертизы, как и указывалось ранее, несет заинтересованная в ее проведении сторона.

Еще одним видом препятствий в осуществлении права пользования земельным участком является расположение построек на соседнем земельном участке с нарушением строительных норм либо с несоблюдением положенного расстояния от границ. Из-за уклона крыши хозпостройки вода в период дождей может стекать на соседний земельный участок, затопляя его. Может иметь место затенение участка, что не дает возможности выращивать на нем определенные культуры, и т.д.

В любом случае только суд с применением специальных познаний экспертов решит: являются препятствия надуманными или действительными.

В заключение хочется сказать о том, что судебное решение предсказать очень сложно. Результат не всегда оправдывает ожидания истца. Часто объективная истина отлична от той, о которой думает гражданин. Мелкие и, казалось бы, незначительные нарушения приводят к серьезным последствиям. Культура земельных отношений основывается на самообразовании в области земельного права, на соблюдении законодательства в области охраны и использования земель, на уважении соседа соседом. Если у вас возникло право на землю — изучите его досконально, чтобы потом не тратить время, нервы и деньги.

Ксения КОБАСА, адвокат Минской областной юридической консультации № 2