Новые договора "долевки": плати по графику, соглашайся молча, получи нечто, преврати в квартиру

Источник материала:

Государство одно время делало все, чтобы защитить права дольщика. В разработанном государством типовом договоре есть все пункты, которые и застройщику позволяют строить, и дольщику требовать качества. Есть соответствующий указ, есть права потребителя. С типовыми договорами успешно строилась в последние годы почти половина домов Минска. Но есть и особые застройщики, которым разрешено не блюсти типовой договор.

Не типовые договора — увлекательное чтиво. Тут столько интересных пунктов, под которыми должен подписаться дольщик. И ведь подписались уже сотни человек.

Застройщик не должен вам дом

Пункт договора:

«Застройщик имеет право в одностороннем порядке, без дополнительного согласования с Дольщиком изменить в установленном законодательством порядке при дальнейшем проектировании и строительстве проектные характеристики как объекта долевого строительства, так и объекта строительства, за исключением характеристик Объекта долевого строительства, которые стороны согласовали как существенные: целевое назначение, планировочное решение, расположение Объекта долевого строительства на этаже, проектная площадь по СНБ, этаж размещения, количество и назначение подсобных помещений (при их наличии)».

Что это в теории означает?

Что вам гарантируют только передачу квартиры определенной планировки и метража на определенном этаже. Ну и что в ней будет санузел и иные вспомогательные помещения. Застройщик не обязан согласовывать с вами замену материалов стен, облицовки дома, исчезновение техэтажа, холла и колясочной, замену шведского лифта на отечественный и т.д. Лишь бы чиновники согласовали в установленном законодательстве порядке.

Застройщик не должен вам сроков

Бывает, застройщик срывает сроки ввода. Да это сплошь и рядом бывает. Этот случай застройщик тоже предусмотрел.

Пункт договора:

«В случае переноса срока Дольщик в течение десяти дней с момента получения уведомления Застройщика вправе отказаться от исполнения настоящего Договора путем направления извещения Застройщику в письменном виде. Договор является расторгнутым по истечении 30 дней с момента получения Застройщиком указанного извещения. Отсутствие письменного отказа Дольщика от исполнения договора, предусмотренного настоящим подпунктом, свидетельствует о согласии Дольщика на исполнение договора с учетом указанных изменений сроков ввода в эксплуатацию».

«В случае не достижения обоюдного согласия Договор подлежит расторжению в порядке, установленном законодательством и настоящим Договором».

Что это означает?

Что дольщика можно просто проинформировать, что сроки переносятся. И все. А если он не согласен с переносом — расторгнуть с ним договор.

Как будут возвращать деньги?

Современные договора в подавляющем большинстве привязаны к доллару. Указ № 263 гласит, что деньги застройщик должен отдать по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Национальным банком на день возврата. Логично. Платежи-то дольщик вносил по курсу Нацбанка на день оплаты. Но в исследуемых договорах все хитрее.

Пункт договора:

«Сумма подлежащих возврату денежных средств определяется по официальному курсу белорусского рубля к доллару США, установленному, по соглашению Сторон, на дату внесения платежей Дольщиком».

Что это означает?

То есть был первый взнос 30 тысяч долларов по курсу в 10 тысяч, заплатил человек 300 миллионов тогда — и сейчас ему вернут эти же деньги, с учетов деноминации — 30 тысяч рублей. Или чуть больше 15 тысяч долларов.

Договоры совершенствуются: ни заземления, ни розеток

Читаем еще один, свежий договор по многофункциональному комплексу. Его принес читатель, который соблазнился рекламой и пошел к застройщику узнавать подробности. Договор он не подписал. Интересовался, как такое вообще можно было давать в руки дольщикам, законно ли?

В этом договоре также обозначено право застройщика изменить все характеристики комплекса и квартиры, кроме метража-этажа-планировки.

Тут подробно оговаривается, что меняться не будет, потому что этого даже не предусмотрено в квартире: не будет домофонной сети, стяжки полов, полов с теплозвукоизоляцией, штукатурки, внутренних стен, подключения к заземлению, разводки до розеток, разводки воды, канализации внутри квартиры, приборов учета воды, тепла, электроэнергии, подоконников. То есть застройщик гарантирует только некое пространство, ограниченное стенами и плитами потолка и пола, к которому подведены электропровода и трубы в стене.

Прямо в договоре прописано, что дольщик, превращая это в квартиру, «обязан соблюдать требования техники безопасности».

Можно предположить, что этим пунктом снимается ответственность застройщика за все потенциальные несчастные случаи во время превращения объекта в квартиру.

Что все-таки строят?

Пункт договора:

«Общая площадь многоквартирного жилого дома, в том числе Объекта долевого строительства, является ориентировочной, определяется в соответствии с проектной документацией (…)»

Что это означает?

Сюрпризы. Напомним, проектная документация может меняться без согласования с дольщиком.

Пункт договора:

«Срок начала строительства многоквартирного жилого дома — май 2015 года. Срок исполнения Застройщиком обязательство по договору строительства многоквартирного жилого дома, в соответствии с проектной документацией 22,4 мес. Стороны договорились считать сроком ввода в эксплуатацию … декабрь 2016 года».

Что это означает?

Что дольщик может только гадать, когда получит свое условное помещение. Гарантий, что в декабре 2016-го, нет. Не будет нарушением сдача в марте 2017-го. А если застройщик перенесет срок по согласованию с местными властями, то ждать придется и дольше. Не понравится идея — можно расторгнуть договор. И тут смотрите пункт о том, как возвращают деньги.

Кто отвечает за «объект»?

Пункт договора:

«Риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта долевого строительства несет Застройщик до принятия Объекта долевого строительства Дольщиком в собственность, но не более трех месяцев со дня передачи Дольщику документов, необходимых для оформления права собственности на данный объект».

Что это означает?

Сдается коробка с трубами. Люди приступят к отделке, а в этот период могут, делая разводку, затопить соседей снизу, или пробить сквозную дыру. Или что похуже утворить. Но претензий к застройщику предъявить уже не получится. Там же есть продолжение — с момента передачи объекта Дольщику он должен оплачивать коммуналку (без счетчиков-то) и нести риск случайной гибели имущества.

Пункты договора:

«В случае, если Дольщик в установленный в уведомлении день и время не явится без уважительных причин для приемки Объекта долевого строительства, либо откажется от подписания Акта и (или) принятия Объекта долевого строительства и (или) ключей от него, и (или) документов на установленное в нем оборудование, соответствующий Акт подписывается Застройщиком в одностороннем порядке, один экземпляр которого высылается Дольщику».

«Наличие замечаний Дольщика по состоянию Объекта долевого строительства не является основанием для отказа в подписании Акта, а также получения документов на установленное оборудование и ключей.»

«С указанного момента (подписания Акта — даже одностороннего, застройщиком) Дольщик (…) несет все расходы по его содержанию и эксплуатации, в том числе вносит плату за жилищно-коммунальные услуги, а также несет риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта долевого строительства».

Что это означает?

Что дольщик обязан принять «объект», даже если там выбиты стекла и через дыры в стенах можно махать соседям и пролетающим воробьям. И быстренько оформить на это документы, чтобы начать срочно платить коммуналку и нести риски за повреждение или гибель имущества. Особенно настораживает частота употребления в договоре словосочетания «гибель имущества».

Видимо, юристы застройщика допускают, что сосед снизу в творческом порыве может снести несущие колонны… Впрочем, от устранения недоделок застройщик не отказывается.

Заплатить придется за все

Раньше как строились? Получил ключи, сделал часть отделочных работ, оформил наконец права на квартиру, заключил договор с водоканалом и энергосбытом — и начал платить за коммуналку. Теперь дольщик платит за все.

Пункт договора:

«Дольщик обязан возместить Застройщику затраты по содержанию и эксплуатации жилого дома (затраты на электро- и газоснабжения, водоснабжение и канализацию, на охрану многоквартирного жилого дома и иные затраты, необходимые для нормальной эксплуатации многоквартирного жилого дома) за период с момента ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию до (подписания Акта приемки)».

Что это означает?

Месяц эксплуатации дома может стоить и сотни тысяч деноминированных рублей. Этот пункт требует заплатить за весь многоквартирный дом конкретному дольщику, подписавшему этот договор. По крайней мере, в договоре нет оговорки, что платить должны все дольщики в доме в какой-либо пропорции.

Цена просрочки оплаты

Пункт договора

«Стоимость строительства одного квадратного метра (…) 2200 долларов США. Согласно положению о скидках (…) дольщику предоставлена скидка (…) в результате чего стоимость строительства одного квадратного метра составила сумму, эквивалентную 700 долларов США.

В случаях нарушения Дольщиком срока оплаты и (или) размеров платежей, установленных в Приложении (…) к Договору, вне зависимости от периода просрочки платежа и размера несвоевременного внесенного платежа, скидка (…) подлежит перерасчету исходя из стоимости строительства одного квадратного метра (2200 долларов США)".

Повторимся, такие договоры уже подписали сотни дольщиков. Суды, которые дольщики, подписавшие первые такие договоры, проигрывают, показывают: «Я даже представить не мог, что застройщик такое учудит» — для суда совсем не аргумент.

Нередко судьи спрашивают: вы что, не видели, что подписываете? А если видели, почему не меняли пункты договора? Договор же от слова «договариваться». Но традиционно застройщики не идут на изменения в договорах. И люди, которым хочется квартиру именно в этом месте, именно по этой цене, вынуждены ставить подпись под таким документом.

Теги: Минск