В Беларуси вывели формулу роста цены квадратного метра

Источник материала:

Результаты исследования аспирантки экономического факультета БГУ, начальника отдела аналитики АН «Дианэст» Дианы Костоусовой опубликовал журнал «Банкаўскi веснiк». Аналитик вывела формулу, по которой можно предсказать, сколько в рублях будет стоить жилье при определенном курсе доллара, объеме выданных кредитов и зарплатах.

Самым значимым множителем в этой формуле оказался рост зарплат: когда средняя заработная плата увеличивается на 1%, цена квадратного метра вырастает на 0,5%. Второй значимый фактор — объем жилищного кредитования. Если кредитов выдают на 1% больше, жилье дорожает на 0,35%. Третий фактор — курс рубля по отношению к доллару. Если рубль падает на 1%, стоимость квадратного метра в рублях же вырастает на 0,33%.

— Для формулы использовались данные Белстата по средней номинально начисленной заработной плате. Данные по объемам кредитования на жилье брались из бюллетеня банковской статистики, — уточняет Диана Костоусова.

— То есть формула работает для расчета цены в белорусских рублях?

— Формула рассчитывается в белорусских рублях, однако конечный результат приводится к долларовому эквиваленту. Иначе будет создаваться впечатление, что на протяжении времени стоимость жилья в Беларуси планомерно возрастает без каких-либо колебаний.

— Можно ли высчитать цену квадратного метра через год?

— Можно, но при условии, что будут достигнуты показатели, заложенные при планировании бюджета. Так как этого нельзя утверждать со 100%-ной вероятностью, предпочтительнее рассчитывать направление движения цен на рынке.

— Для чего вообще выводилась формула?

— Когда работаешь в недвижимости, важно знать, что будет с ценами завтра. И одно дело, когда высказываешь свое мнение, второе — когда мнение подкреплено научными исследованиями. Когда мы три года назад прогнозировали рост цен, нам не верили. Но цены выросли. Когда говорили о том, что цены в долларовом эквиваленте будут падать, нас тоже критиковали. Но — цены упали. Собственно, формула выводилась для практических нужд, для себя. И на практике доказано, что она верна.

— Вы пришли к выводу, что минская недвижимость фактически не зависит от цены барреля нефти. Тогда как многие диванные эксперты свято верят в прямую связь между российской нефтью и нашим бетоном.

— Цена нефти влияет на курс доллара, курс доллара — на цену минской недвижимости. Но связь незначительная. В России она прямая. Комментаторы, очевидно, читают российские сайты. При удорожании барреля нефти на 1% цены на жилье в Беларуси увеличиваются лишь на 0,003%.

Мы попросили аналитика составить прогноз на следующий год.

— Прогнозные модели и анализ бюджета на 2017 год показывают, что на стоимость жилья в Беларуси будут оказывать влияние следующие факторы:

1) планируемая инфляция в 9% вызовет снижение стоимости денег к концу года примерно на 17%, поспособствует расширению ипотечного кредитования и, следовательно, увеличит спрос на жилье;

2) заложенные в бюджете на 2017 год ограничения по выдаче льготных кредитов в пределах возврата старых кредитов будет сдерживать спрос на льготируемое жилье;

3) требуемое МВФ повышение стоимости жилищно-коммунальных услуг вызовет в последующем усиление мобильности на рынке вторичного жилья: одинокие люди будут продавать большие квартиры и приобретать поменьше;

4) планируемая стабильность курса в 2,1−2,2 рубля за доллар США на конец года и некоторый рост зарплат в долларовом выражении могут также повлиять на стоимость жилья.

Если основываться на заложенных в официальной версии бюджета данных, можно сделать вывод: в 2017 году цены на жилье останутся стабильными с возможным незначительным ростом. При еще более позитивном сценарии, то есть в случае, если финансовая ситуация в России существенно улучшится и мы начнем за счет российского рынка разгружать склады, можно будет ожидать некоторого роста цен на жилье.

Но негативный сценарий также возможен. Он включает в себя нарастание доли проблемных кредитов, невыплату зарплат на государственных предприятиях, сокращение частного сектора. В таком случае цены на жилье продолжат свое падение.