Сергей Варивода: Земельный вопрос

Источник материала:

Задача реформирования налоговой системы страны требует ликвидации огромного количества льгот, в том числе в сфере земельных отношений

       Задача по внесению Главе государства до 1 сентября текущего года проекта новой редакции Налогового кодекса несомненно будет выполнена. Новая редакция требует от ее разработчиков внесения изменений в 50% и более статей главного налогового документа страны.

       Однако, изменение изменению рознь. Можно по другому сформулировать ту же норму, расставить запятые и отредактировать формулировки. Тогда бизнес не почувствует никаких кардинальных изменений в лучшую сторону с 1 января 2019 года. При этом, напомню, вновь утвержденная редакция Налогового кодекса по замыслу властей будет стабильной в последующие три года.

       Однако анализ уже первых глав действующего Налогового кодекса в рамках работы специальной межведомственной группы, созданной постановлением Совета Министров от 6 февраля 2018г. № 102, показал всю чудовищность нагромождений несправедливых, искажающих принципы честной конкуренции на рынке норм налогового законодательства. Часть этих норм вообще выведены за рамки Налогового кодекса и регулируются иными законодательными актами, которые крайне сложно интегрировать в ныне действующую редакцию Налогового кодекса без кардинального изменения отношения властей к раздаче налоговых и околоналоговых льгот и преференций.

       Ведь по сути в стране существуют параллельно две налоговые системы. Общая для всех и специальная для избранных в каждой конкретной отрасли и сфере регулирования налоговых отношений.

       Анализу этих дисбалансов системы взимания налоговых и схожих с ними обязательных платежей и будут посвящены несколько последующих публикаций.

       Начнем с ключевого вопроса любой реформы в этой части света – вопроса о земле. После декларирования норм о либерализации ведения хозяйственной деятельности, подвижек в контрольно-надзорной деятельности, попыток изменить в лучшую сторону налоговое законодательство, властям, на мой взгляд, нужно привести в цивилизованное русло земельные отношения в стране.

       С точки зрения налогового законодательства цивилизованность отношений государства и бизнеса в сфере земельных отношений означает, в том числе, соблюдение принципа всеобщности и равенства налогоплательщиков перед бюджетом, который закреплен в ст. 2 Налогового кодекса.

       В этой связи, в первую очередь, речь идет о льготах, предоставляемых согласно Декрету Президента Республики Беларусь от 6 августа 2009 года № 10 «О создании дополнительных условий для осуществления инвестиций в Республике Беларусь».

       Сложно сказать, насколько приоритетным видом деятельности для страны является техническое обслуживание и ремонт автомобилей или торговля запчастями, для которых постановлением Совета Министров  от 12 мая 2016г. № 372 «О приоритетных видах деятельности (секторах экономики) для осуществления инвестиций…» предусмотрена возможность заключения инвестиционного договора. Дело даже не в этом. А в отсутствии прозрачной процедуры выделения земельных участков под инвестиционный проект или на обычных условиях.

       Например, автор этих строк оказался не столь удачлив и настойчив, как коллеги в отрасли, пытаясь подписать инвестдоговор для этого самого обслуживания и ремонта автомобилей.

       Как следствие, «обычные» субъекты хозяйствования лишены целого ряда льгот как на этапе строительства, так и при последующей эксплуатации объекта недвижимости.

       А какая разница между инвесторами, построившими СТО или магазин запчастей? Почему подписанты инвестиционного договора освобождены от уплаты земельного налога (арендной платы за землю) на период проектирования и строительства, а «простые смертные» нет? Хотя такое право предусмотрено п.2.4. Директивы Президента Республики Беларусь от 31 декабря 2010 года № 4 «О развитии предпринимательской  инициативы и стимулировании деловой активности в Республике Беларусь» для всех инвесторов?

       Почему за право аренды земельного участка на аукционе вам придется выложить сумму с пятью-шестью нулями, а вашему конкуренту, подписавшему инвестдоговор, нет?

       Дальше – больше. Казалось бы, создали условия для избранных на этапе выделения земельного участка и строительства – и хватит! Ан нет! Если субъект хозяйствования один раз заплатил за право заключения договора аренды земельного участка, то и платить ему пожизненно.

       При этом повторно взимаемая плата за право аренды земельного участка, как правило, взимается за весь период аренды и зависит от срока службы (капитальности) построенного здания. Для большинства объектов – 99 лет! И сумма опять с шестью нулями. Только теперь уже в долларах. Ведь за 99 лет аренды субъекту хозяйствования придется выложить 50% кадастровой стоимости земельного участка!

       При этом вам придется платить, как и более удачливому соседу, и арендную плату за землю. В нашем случае эти два платежа одинаковы. То есть разница в платежах за пользование землей, как их не назови, на этапе эксплуатации объекта в два раза!

       Список льготников, которые освобождаются от платы за право аренды, отнюдь не ограничивается субъектами хозяйствования, подписавшими инвестдоговор. Полный их перечень  вы найдете в ст. 31-1 Кодекса о земле.

       Собственно Налоговый кодекс регулирует вопросы уплаты налогов и сборов (пошлин), в том числе земельного налога. Вопросы платы по договору аренды земельного участка по сути своей являются гражданско-правовыми. Однако арендная плата осуществляется в те же сроки, на счета бюджета, на основании одного бланка налоговой декларации, кадастровая стоимость земельного участка является налоговой базой для земельного налога и базой для расчета арендной платы (и платы за право аренды) за землю.

       Ст. 32 Кодекса о земле установлено, что формами платы за пользование земельными участками являются земельный налог или арендная плата. Но ведь в обоих случаях у землепользователя одно и то же право – право пользования земельным участком. А если нет разницы в правах землепользователя и платежах за пользование, зачем городить огород из различных по форме, но одинаковых по смыслу земельных платежей?

       Вот что удивительно, один из важнейших ресурсов страны – земля, не используется властями в полной мере для пополнения бюджета. Предоставляемые годами льготы так и не сдвинули вопрос инвестиций с мертвой точки. А вот повсеместная аукционная форма предоставления земельных участков в стране позволила бы не только пополнить местные бюджеты, но и снизить в целом налоговую нагрузку для всех.

       При этом, безусловно, абсолютным анахронизмом является повторное, не связанное с конкуренцией на аукционе, взимание платы за право заключения договора аренды земельного участка.

       Субъекты хозяйствования должны уплачивать равную плату за землю, как ее не назови, будь то земельный налог, будь то арендная плата в зависимости от месторасположения земельного участка, а не воли чиновника.

       Земли и воли. На прозрачных и справедливых условиях. Тогда инвесторы и без Декрета придут.