Проект – основа строительства

Источник материала:

Сегодня мы расскажем о следующем этапе на пути к заветной мечте построить свой собственный жилой дом – проектировании. Этот процесс представляет собой особую творческую деятельность, с помощью которой на свет появляется четкая, понятная модель будущего дома. На этой стадии строительства закладывается все самое главное: внешний вид, планировка, инженерные решения. Но все должно быть в рамках закона. Ведь от этого зависит, будет ли проект согласован. Что должно быть, что не приемлемо и какие тонкости и хитрости необходимо учесть?! На все эти вопросы мы постарались получить ответы в диалоге с начальником отдела архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Березовского райисполкома Сергеем Леонидовичем Левонюком.

– Сергей Леонидович, работая над проектом жилого дома, что нужно учитывать в первую очередь?

– Проектирование дома это интересная и очень сложная работа. Во-первых, нужно для себя четко уяснить, что будущий дом это «крепость». Главный принцип, которому мы следуем, согласовывая проект с застройщиком – дом должен быть защищен от естественных врагов, а именно, от влияния внешней среды. Дом должен отвечать основным требованиям – это конструктивная устойчивость и неизменяемость, защита от атмосферного влияния  (ветер, влажность, перепад температур, солнечное излучение), защита от воздействия грунтов и геологических аномалий, обеспеченность инженерной инфраструктурой, с соблюдением градостроительных, строительных и противопожарных норм, санитарно-гигиенических требований,  не нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности, владельцев смежных земельных участков. Конечно же, внешний вид дома должен быть эстетически приятным, но это уже дело вкуса и предмет бесконечных споров профессионалов и любителей. 

– Как правильно подойти к созданию проекта? 

– Процесс проектирования дома можно разделить на несколько этапов: предпроектная подготовка и эскизный проект. Первый этап подразумевает необходимость сбора информация об участке, на котором гражданин решил построить свой дом. Нужно составить схематичный план участка от руки или с помощью любой удобной для человека программы, на котором отметить основные параметры – конфигурация участка с размерами, схематично (например, стрелочками) обозначить возвышенности и уклоны или другие особенности участка.  Эта первичная информация понадобится на следующих этапах проектирования, когда нужно будет рассчитывать основные размеры дома, составлять генеральный план участка, располагать на участке другие строения (баню, гараж, беседку и т.д.). Эскизный проект – место для фантазии! Здесь проектирование сводится лишь к одному – созданию наиболее комфортного, красивого и уютного дома. Для того, чтобы определиться с проектом, проще выбрать вначале стиль, а уже после проектировать сам дом.  Пройдя все эти ступени, человек сможет четко сформулировать для себя, а потом и для архитектора, полную картину своего участка. Однако не стоит забывать о соответствии генплана застройки земельного участка генеральному плану квартала индивидуальной жилой застройки.

– Какие организации в Березовском районе занимаются проектированием?

– Такие услуги жителям  Березовщины предлагают КУП «Березастройпроект», проектно-сметный отдел ЖКХ и многие частные организации.

Найти организацию, занимающуюся проектированием, можно через интернет либо рекламу в СМИ. Можно воспользоваться и рекомендациями знакомых либо тех, кто ранее прошел уже этот путь. Главное, чтобы эту работу выполняли действительно профессионалы. Выбрать компетентную проектную организацию и заключить с ней договор на осуществление проектных и изыскательских работ – напрямую в интересах застройщика. 

– Какова процедура оформления разрешительной документации на проектирование?

– Статья 21 Закона Республики Беларусь «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» от 05.07.2004 № 300-З предусматривает, что строительство любого строения, в том числе и жилого дома, возможно только после получения и оформления соответствующей разрешительной документации. Эта процедура осуществляется местным исполнительным и распорядительным органом. Как правило, это районный (городской) исполнительный комитет (администрация района) либо сельский исполнительный комитет по месту расположения земельного участка.

Согласно  Положению о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от  20.02.2007 № 223  и действующего сегодня в редакции постановления  от 26.03.2008 № 461 (далее – Положению о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации), при строительстве одноквартирного блокированного жилого дома и нежилых построек на придомовой территории на предоставленном земельном участке гражданину-застройщику необходимо получить разрешительные документы: решение исполкома о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства одноквартирного блокированного жилого дома  и нежилых построек на придомовой территории с прилагаемыми заключениями согласующих организаций.

Для выдачи разрешительной документации на возведение одноквартирного, блокированного жилого дома и (или) нежилых капитальных построек на придомовой территории на предоставленном земельном участке в соответствии с административной процедурой 9.3.1. Указа Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010 г. № 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан» гражданину необходимо предоставить в «Одно окно» Березовского райисполкома или сельский исполнительный комитет по месту расположения земельного участка: заявление, в котором необходимо указать  местонахождение земельного участка и объектов недвижимости на нем (при их наличии), планируемые параметры и технические характеристики объектов строительства (этажность, площадь) и инженерно-техническое оборудование в случае необходимости получения технических условий на инженерно-техническое обеспечение планируемого к строительству объекта; письменное согласие всех собственников земельного участка, находящегося в общей собственности.

Согласно перечню документов и (или) сведений, самостоятельно запрашиваемых местными исполнительными и распорядительными органами Брестской области при осуществлении административных процедур по заявлениям граждан, утвержденному решением Брестского областного исполнительного комитета от 29 апреля 2015 г. № 321 «Об установлении перечня документов (или) сведений, самостоятельно запрашиваемых местными исполнительными и распорядительными органами Брестской области при осуществлении административных процедур по заявлениям граждан», райисполком самостоятельно запрашивает документы, удостоверяющие право на земельный участок. На получение указанных документов исполкомом займет некоторое время. Далее всю необходимую процедуру по получению необходимых разрешений и согласований осуществляет исполнительный орган по месту нахождения земельного участка, на котором планируется возвести жилой дом. 

Не позднее одного месяца после получения заявления исполком  принимает решение и высылает гражданину выписку из решения исполкома о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства одноквартирного, блокированного жилого дома и нежилых построек на придомовой территории; заключения и технические условия на инженерно-техническое обеспечение. 

После получения  указанных выше документов от исполкома  гражданин-застройщик может приступать к осуществлению проектно-изыскательских работ на своем участке и разработке проекта дома, который он планирует построить. При этом следует помнить, что после получения земельного участка, гражданин обязан в течении одного года приступить к его освоению, то начать строительно-монтажные работы в соответствии с разработанной проектной документацией.

– Как руководитель инстанции, согласовывающей сам проект, что вы можете посоветовать касательно проектирования?

– Разработка проектной документации на строительство одноквартирного, блокированного жилого дома осуществляется по заказу и за счет средств застройщика.

Проектирование жилых домов производится в соответствии с генеральным планом квартала индивидуальной жилой застройки с учетом  размещения объектов обслуживания населения, обеспечения транспортной и инженерной инфраструктурой, формирования архитектурно-эстетического облика районов усадебной застройки.

Бывают случаи, когда на земельном участке имеются обременения. Через земельный участок могут проходить объекты инженерной инфраструктуры. Например линия электропередач к местной подстанции. На земельном участке от места прохождения указанной линии электропередач будет иметь место охранная зона (ширина ее будет зависеть от характеристик ЛЭП и определяется специальными нормами), в которой нельзя возводить строения. В вышеназванном случае потенциальному гражданину-застройщику необходимо выполнить ситуационный план по согласованию расположения и привязке к местности жилого дома и придомовых построек, чтобы «пятно» застройки не попало в охранную зону. 

Также при размещении строений на земельном участке необходимо соблюсти нормы отступа как от строений, находящихся на данном земельном участке, так и на соседних участках. Несоблюдение указанных правил может в дальнейшем создать проблемы по вводу в эксплуатацию возведенных строений, а также может привести к спорам между владельцами соседних (смежных) участков. Такие тяжбы могут годами рассматриваться в суде, а соседи – жить в постоянном напряжении. Избежать этого вполне возможно, если, как указывалось выше, перед началом строительства соблюсти все формальности и получить все необходимые согласования.

Следует отметить, что именно на стадии проектирования начинается процесс либо экономии, либо наоборот, увеличения непредвиденных затрат на строительство. Например, именно на стадии проектирования квартала индивидуальной жилой застройки, возможно определение  вида и состава грунта, что позволит правильно выбрать вид фундамента. А кто из потенциальных застройщиков  сможет  точно рассчитать количество фундаментных блоков и их раскладку при дальнейшем строительстве?! Поэтому экономия, а точнее сказать просчеты, на стадии проектирования могут повлечь достаточно серьезные финансовые расходы для их исправления в будущем.

Отмечу, что договор на осуществление проектных и изыскательских работ является разновидностью договора подряда. Правоотношениям данного вида посвящена соответствующая глава Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК). Так, согласно ст. 713 ГК по договору  подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать проектно-сметную документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат. Из указанной статьи следует, что гражданин (заказчик) может заключить вышеназванный договор на выполнение совместно как проектных, так и изыскательских работ либо на выполнение отдельного вида работ. Договоры на выполнение определенного вида работ можно также заключить и с разными организациями. Законодательство не ограничивает гражданина в выборе подрядчика.

– Сергей Леонидович, существует ли риск неисполнения договора, заключенного на выполнение проектных и изыскательских работ?

– Стоит помнить, что риск не исполнения договора на выполнение проектных и изыскательских работ лежит на заказчике, если законодательством или договором не предусмотрено иное. А это значит, что в случае невозможности получения конечного результата гражданин (заказчик) обязан будет оплатить фактически выполненные работы (иное возможно, если в договоре будет предусмотрена оплата подрядчику за конечный результат работ).

По договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ заказчик обязан передать подрядчику задание на проектирование, а также предоставить все иные исходные данные для составления проектно-сметной документации.

Понятно, что кроме правоустанавливающих документов на землю и документов, которые гражданин получил из исполкома на право проведения проектно-изыскательских работ на своем земельном участке, ну еще и  желания построить дом,  у гражданина ничего нет. Человек может передать соответствующие документы подрядчику, а также высказать свои пожелания.  Но более разумно, чтобы на основании регистрационного удостоверения на земельный участок, документов, полученных из местного исполнительно-распорядительного органа, а также пожеланий гражданина (заказчика) это задание подготовил подрядчик, а гражданин его утвердил. Такая возможность предусмотрена ст. 714 ГК.

– Почему такое внимание уделяется именно согласованию задания? 

– Потому что в дальнейшем подрядчик обязан будет выполнять работы строго в соответствии с полученными и утвержденными исходными данными (заданием). По результатам выполнения работ по договору подрядчик обязан передать заказчику готовую проектно-сметную документацию и результаты изыскательских работ, а подрядчик соответственно принять и оплатить результат работ, выполненных подрядчиком, в порядке и сроки, согласованные сторонами в договоре. Отмечу, что по дополнительному соглашению сторон подрядчик может взять на себя обязанность согласовать готовую проектно-сметную документацию с компетентными государственными органами и органами местного управления и самоуправления.

Нужно обратить внимание на еще один существенный момент, который необходимо урегулировать заказчику и подрядчику при заключении договора на изготовление проектной документации, чтобы у сторон не возникло недоразумений и споров после выполнения сторонами взятых по договору обязательств, – это дальнейшее использование изготовленного проекта. Желание иметь дом, который не похож на другие, является абсолютно здоровой амбицией заказчика, поскольку он за разработку проекта платит деньги. Индивидуальное строительство подразумевает под собой отсутствие рядом на улице, в округе, а лучше и вообще где-нибудь, дома-близнеца, ведь это не типовая застройка. О том, чтобы проект оставался индивидуальным, не стал типовым  и подрядчик не смог его «тиражировать» и предоставлять третьим лицам без согласия,  необходимо четко указать в договоре. Встречных условий может потребовать от заказчика и подрядчик, ограничив последнего использованием разработанного и утвержденного проекта только для строительства индивидуально определенного жилого дома  в связи с тем, что  у подрядчика имеются авторские права на данный проект.

 Возможно, что помимо разработки проекта жилого дома необходимо будет составить смету для определения стоимости жилого дома. Немногие сейчас смогут осилить строительство без получения кредита. А для получения  у банка заемных средств необходимо в обязательном порядке определить эту стоимость. Как правило, у проектных организаций имеются в штате соответствующие специалисты, которые  на основании разработанного проекта рассчитают количество необходимых материалов, определят  необходимые виды строительных работ, а также рассчитают их стоимость. Не думаю, что каждый второй сможет сделать это самостоятельно. 

 После передачи проекта заказчику проектная организация по согласованию сторон в дальнейшем может осуществлять авторский надзор за строительством. Это позволит человеку избежать головной боли по поводу внесения корректировок в проект либо устранения выявленных недостатков и несоответствий проекту жилого дома в процессе дальнейшего строительства.

– Что касается экспертизы проектно-сметной документации, то в каких случаях она проводится?

– Относительно экспертизы проектно-сметной документации есть два документа: Указ Президента Республики Беларусь от 16.11.2006 № 676 «О некоторых вопросах управления строительной отраслью и ее функционирования»; Положение о  порядке проведения государственной экспертизы градостроительных, архитектурных и строительных проектов, обоснований инвестирования в строительство, архитектурных, строительных проектов, выделяемых в них этапов работ, очередей строительства, пусковых комплексов и смет (сметной документации), утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.10.2008 № 1476.

Согласно этим нормативным актам  не является обязательной государственная экспертиза проектно-сметной документации по строительству одноквартирных жилых домов пятого класса ответственности  (жилых домов высотой 1-2 этажа). Большинство из индивидуальных жилых домов относятся именно к указанному типу, так как максимально разрешенная высота дома – семь метров от уровня земли до пола верхнего  этажа.

Государственная экспертиза сметной документации, а также проектной документации по объектам ответственности осуществляется по усмотрению заказчика. 

– В каком порядке проводится согласование проектной документации?

– Согласование проектной документации на строительство жилого дома осуществляется территориальными органами архитектуры и градостроительства. Для согласования проектной документации на возведение одноквартирных, блокированных жилых домов и (или) нежилых капитальных построек на придомовой территории, реконструкцию жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов, а также нежилых капитальных построек на придомовой территории в соответствии с административной процедурой 9.3.3. Указа Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010 г. № 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан» гражданину необходимо предоставить в «Одно окно» Березовского райисполкома: заявление и проектную документацию на возведение одноквартирных, блокированных жилых домов и (или) нежилых капитальных построек на придомовой территории, реконструкцию жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов, а также нежилых капитальных построек на придомовой территории. Далее структурное подразделение местного исполнительного и распорядительного органа, осуществляющего государственно-властные полномочия в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности на территории административно-территориальной единицы в течении пяти дней со дня подачи заявления рассматривает предоставленные документы и согласовывает или в случае нарушения градостроительных, строительных и противопожарных норм, санитарно-гигиенических требований дает мотивированный отказ в согласовании предоставленной проектной документации.

 Поэтому, в то время как идет процесс проектирования, мы стараемся максимально контактировать с архитекторами и застройщиками, отвечать на все интересующие вопросы, чтобы  в итоге избежать нестыковок, и проект утвердить без заминок. 

Этап подготовки к началу строительства закончен. Пройдены все необходимые процедуры. Получены необходимые разрешительные документы для осуществления строительства, согласован и утвержден проект, в соответствии с которым должен быть построен  индивидуальный жилой дом. Гражданин, наконец-то,  стал застройщиком, получив право на законных основаниях  начать строительство дома и придомовых построек на своем участке.  Впереди самая затратная процедура – строительство жилого дома. 

Фото автора.