Помещения в торговых центрах и жилых домах: где аренда выгоднее?

Источник материала:

С каждым годом все больше коммерческих помещений появляется на первых этажах жилых домов, причем новостройки уже изначально проектируются со встроенкой. Что представляет собой сегмент встроенных в жилье коммерческих помещений и насколько он интересен с точки зрения арендной доходности, порталу www.interfax.by рассказал руководитель агентства "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса" Андрей Астрейко.

"Среди коммерческой недвижимости именно встроенные в жилые дома коммерческие помещения в настоящее время наиболее востребованы для инвестиций физическими лицами", – рассказал А.Астрейко.

Он подчеркнул, что не каждое коммерческое помещение на 1-м этаже будет приносить собственнику высокий доход. У каждого типа встроенных помещений есть свои особенности, которые влияют на его рыночную ликвидность. Встроенные в дома коммерческие помещения могут располагаться как на первых, так и на мансардных этажах. При этом последний вариант размещения характерен для домов моложе 2000 г.п. В то же время на первых этажах домов старше 2000 г.п. абсолютное большинство помещений – это бывшие квартиры, выведенные из жилого фонда.

"Самые неоднозначные с точки зрения рыночной ликвидности – это помещения, расположенные на мансардных этажах домов. В качестве клиентского офиса они не подходят, поскольку для посетителей это неудобно. Особенно с учетом того, что лифт поднимается лишь до последнего жилого этажа, а уже на мансардный придется идти пешком", – отметил эксперт.

По его словам, разместить в них офис компании тоже желающих мало, поскольку зачастую потолки в подобных помещениях имеют переменную высоту, а планировки далеки от правильных форм – все из-за технических и архитектурных особенностей мансардных этажей.

"Основными потребителями подобных помещений выступают архитектурные и художественные мастерские. В последние годы к ним добавились различные обучающие курсы. Но в любом случае рассчитывать на высокий спрос и арендные ставки собственникам не стоит", – предупреждает А. Астрейко.

По мнению представителя "Твоей столицы", в случае с коммерческими помещениями, располагающимися на первых этажах домов, все гораздо проще и понятнее. Чем ближе помещение располагается к пешеходным потокам, тем больший интерес представляет для арендаторов, что напрямую влияет и на уровень доходности для инвестора.

"В случае если помещение располагается в оживленном месте, то оно используется в качестве торгового или сферы услуг, включая клиентские офисы турфирм, стоматологические кабинеты и т.п. В иных случаях, например, если вход в помещение осуществляется с тихого двора, то помещение может использоваться и просто для размещения офиса компании", – пояснил эксперт.

По информации агентства недвижимости, востребованными являются практически все размеры от 20 и до 300 и более кв.м. Определяющим фактором является расположение и связанные с этим моменты: трафик и его структура, доступность на общественном и личном транспорте, визуальная доступность, удобство подхода и подъезда, наличие свободной парковки в приемлемой доступности, число проживающих и/или работающих в зоне шаговой доступности и многие другие факторы, которые эксперты всегда оценивают в комплексе и могут подсказать, кому данная локация (с учетом размера помещения) может быть интересна.

"Назвать какие-то средние ставки аренды для встроенных помещений не представляется возможным. Это может быть и EUR5, и EUR70 за кв.м. с НДС. Каждое помещение уникально. Даже при расположении в рамках одного дома. Если с одной стороны дома есть оживленный пешеходный трафик, значит, и ставки аренды на помещения, расположенные в этом месте, будут высокими. А если другой торец дома выходит на безлюдную улицу, то и найти арендаторов можно будет только по минимальным ставкам", – объяснил А.Астрейко.

По его словам, на любое встроенное помещение можно найти арендатора. Но не каждое встроенное помещение следует приобретать с желанием вложения средств.

"Не каждое встроенное помещение при сдаче в аренду сможет приносить собственнику даже 5% годовых в иностранной валюте. При том что достижимым значением доходности сейчас является 10% и больше процентов годовых только от аренды. А ведь еще есть рост стоимости самой недвижимости. Важно понимать, что нужно арендаторам, ведь именно этим и будет обуславливаться уровень рентного дохода", – сказал эксперт.

Он сообщил, что в наше время выбор встроенных помещений на рынке обширный. И с каждым годом будет только увеличиваться. Увеличивается население Минска, будут строиться новые дома. При этом жителям каждого из домов хочется видеть поблизости магазины первой необходимости (продуктовые, бытовой химии, аптеки и т.п.) и объекты оказания услуг (ремонт обуви, фотоуслуги, изготовление ключей и т.п.). "Поэтому помещения, встроенные в жилые дома или находящиеся от них в непосредственной близости, будут пользоваться популярностью у арендаторов", – подытожил А.Астрейко.