Новый закон заставляет застройщиков переходить с облигаций на понятную гражданам "долевку"

Источник материала:

Эра расцвета такого финансового инструмента, как жилищная облигация, который активно применялся застройщиками при строительстве жилых домов, похоже, заканчивается. Нововведения по выпуску и размещению ценных бумаг привели к тому, что застройщики вынуждены возвращаться к «долевке», пишет Realt.by.

3 сентября вступило в силу постановление Минфина, которым, среди прочего, запретили застройщикам существенно занижать номинал облигаций. В чем суть всех новшеств, готовы ли застройщики работать в новых условиях, на что теперь могут рассчитывать владельцы жилищных облигаций, эти и другие вопросы обсудили застройщики на заседании «круглого стола». Со стороны государственных органов в мероприятии принял участие Алексей Красинский, директор Департамента по ценным бумагам Министерства финансов.

Алексей Красинский отмечает, что документ, регулирующий выпуск и обращение жилищных облигаций, утратил актуальность. Своеобразным толчком для этого стала ситуация, связанная с облигациями ООО «Тамбаз». Но «Тамбаз» — не единственная компания, которая попала в сложное положение и не смогла выполнить взятые на себя обязательства. В число таких застройщиков, которые реализовывали квартиры путем выпуска и продажи жилищных облигаций, вошла и такая компания, как «Волынь».

Права дольщиков и владельцев облигаций разграничили

Одним из нововведений постановления № 33 является то, что в нем дается новая формулировка жилищной облигации, которая соответствует определению облигации, содержащемуся в законодательных актах. Алексей Красинский поясняет, что, решая принять участие в «долевке», гражданин передает застройщику деньги на строительство квартиры и одновременно с этим у него возникают права на строящийся объект. При покупке жилищных облигаций между владельцем ценных бумаг и эмитентом возникают правоотношения займа. Физическое лицо передает в долг денежные средства застройщику, за счет которых ведется строительство.

Сегодня застройщик за счет привлеченных путем продажи жилищных облигаций средств строит дом, вводит его в эксплуатацию как общий объект строительства и передает жилые помещения владельцам ценных бумаг на основании актов приемки-передачи. При этом он не оформляет права собственности на квартиры на свое имя. В связи с этим возникает вопрос, на каком основании владельцу облигаций передается незарегистрированный объект недвижимого имущества?

— Я думаю, что этот вопрос будет урегулирован в ближайшее время. Каждый застройщик сначала будет регистрировать право собственности на жилое помещение на себя, а потом по акту приемки-передачи передавать его владельцу жилищных облигаций, — уточняет Алексей Красинский.

Начальник управления инвестиционной деятельности группы компаний «Тапас» Сергей Уминский считает, что такой подход ничего не изменит в правоотношениях между сторонами, а только приведет к дополнительным расходам застройщика на государственную регистрацию нескольких сотен квартир.

— Это будут десятки тысяч долларов, выброшенные застройщиком на ветер, — уточняет Сергей Уминский. — Кроме того, мы откроем лазейку для недобросовестных застройщиков. Получив в собственность квартиру, они могут распоряжаться ей по своему усмотрению.

Со своей стороны председатель Ассоциации застройщиков объектов жилищного строительства Наталья Гаркуша говорит о том, что одни эмитенты заключают с гражданами два договора: один — на приобретение жилищных облигаций, второй — на строительство квартиры. Другие эмитенты ограничиваются одним договорам. Но, в любом случае, в одном и в двух документов четко прописано, какой объект эмитент передает владельцу ценных бумаг.

Начальник отдела правовой и кадровой работы OOO «ЮНИВЕСТ-М» Лилия Лободина рассказывает, что в проспектах эмиссии (выпуск в обращение) жилищных облигаций четко прописывается, на строительство какого объекта привлекаются денежные средства граждан.

—  Готовящееся нововведение приведет только к дополнительным необоснованным затратам застройщиков. Надо понимать, что есть небольшие дома по 100 квартир, но есть и большие по 500 квартир. Мы должны погасить облигации на все эти 500 квартир и еще единовременно потратить крупную сумму денег на госрегистрацию квартир на свое имя, — дополняет заместитель главного бухгалтера СООО «Дана Астра» Илона Кравченко. — Не надо забывать и о коммунальных платежах за жилые помещения, которые тоже лягут на плечи застройщика.

Вырос «номинал» облигации, а вместе с ним и обеспечение выпуска

Постановлением № 33 также предусмотрено, что номинальная стоимость жилищной облигации не может быть ниже максимально допустимой цены размещения ценной бумаги более чем на 30 процентов. Кроме того, теперь в проспекте эмиссии эмитент должен указывать сведения о максимально допустимой цене размещения жилищной облигации.

Данное нововведение привело к тому, что у застройщиков возникли проблемы по обеспечению выпусков проспектов эмиссии облигаций.

— Конечно, проблемы возникли, потому что надо существенно повышать стоимость залогового имущества. В нашем случае это может быть несколько легче за счет того, что компания имеет много разных объектов недвижимости, в том числе коммерческих, которые по-прежнему можно использовать в качестве залога, — говорит заместитель директора по юридическим вопросам группы компаний «А-100 Девелопмент» Наталия Лежнева.

В то же время, она акцентирует внимание на том, что у компании очень много различных предложений квартир по разной стоимости. Поэтому сейчас, с учетом повышения номинальной стоимости жилищных облигаций, придется выпускать гораздо больше проспектов эмиссии, что автоматически увеличивает затраты застройщика на оценку залогового имущества, уплату госпошлины, услуг профучастников на выпуск ценных бумаг и т.д.

В качестве залога можно использовать чистые активы компании. Но на практике это проблематично из-за некоторых аспектов ведения бухучета.

Специалист по выпуску проспектов эмиссии ОДО «Айрон» Ольга Логишевская рассказывает, что их компания давно и активно реализует квартиры путем продажи жилищных облигаций.

«Айрон» планирует и дальше активно строить жилые дома, поэтому полностью отказываться от жилищных облигаций пока не будет. Но часть объектов снова начнет строить долевым способом, а если получится, то отдельные дома будут строиться за счет привлеченных средств банков. Но проблема в том, что в республике очень мало банков, готовых профинансировать строительство объекта.

Заместитель начальника службы заказчика ООО «Трайпл» Михаил Карпович говорит о том, что пока их компания не планирует полностью отказываться от жилищных облигаций. В настоящее время один из выпусков по новой высокой номинальной цене находится на регистрации. Но, по словам представителя застройщика, обеспечивать выпуск облигаций становится все сложнее и сложнее.

— Понятно, что государство защищает потребителя. Но почему застройщики вынуждены нести нагрузку и огромные затраты, выполняя непонятные требования властей к строительству объектов? — задает вопрос Михаил Карпович.

Речь идет об обязательном строительстве паркингов, встроенных помещениях на первых этажах жилых домов, которые продаются крайне сложно и годами после сдачи объектов в эксплуатацию находятся на балансе застройщиков.

— Пусть тогда государство, как заказчик, выкупает эти объекты у застройщика, или освобождает его от уплаты налога на недвижимость, когда он еще не продан, или дает потребителю льготный кредит на приобретение того же машиноместа в паркинге, — дополняет заместитель начальника службы заказчика компании.

Коллегу по бизнесу поддерживает и председатель наблюдательного совета ОАО «10 УНР-Инвест» Василий Устинчик.

— Городские власти требуют, чтобы мы строили паркинги. Но они ничего не делают для того, чтобы люди их покупали. У нас в доме 2010 года постройки остается непроданной половина машиномест в подземном паркинге. Два года не продаются места в паркинге и в жилом комплексе на проспекте Дзержинского. Пусть город берет эти объекты на баланс. Я с удовольствием продал бы их по себестоимости, — говорит Василий Устинчик.

«10 УНР-Инвест» — одна из первых компаний на рынке, которая стала реализовывать жилье путем выпуска и продажи жилищных облигаций. Теперь застройщику придется забыть об этом финансовом инструменте. 28 августа вышла проектная декларация по дому на Голодеда, к строительству которого будут привлекаться средства дольщиков.

Наталья Гаркуша говорит, что компания «Тамбаз» строила жилой комплекс как единый объект и попала в такую сложную ситуацию как раз потому, что у нее «миллионы долларов закопаны в земле». Паркинги оказались никому не нужны.

Она также рассказывает, что вот уже несколько лет Ассоциация добивается, чтобы считать «незавершенку» объектом недвижимости. В этом случае она могла бы выступать в качестве залогового имущества. Но пока этот вопрос остается нерешенным.

Будет пытаться находить обеспечение под новые выпуски жилищных облигаций и компания «Тапас».

— Но по тем объектам, которые уже запущены, приходится пересматривать планы. Со всем можно согласиться. Рынок со временем адаптируется к нововведениям и, наверное, получится хороший продукт, защищающий интересы всех сторон, — дополняет коллег Сергей Уминский. — Не совсем понятно, почему нормы нового постановления распространяются на продажу жилищных облигаций, зарегистрированных в Государственном реестре ценных бумаг до вступления постановления в силу. Я считаю, что в последующем это может привести к негативному результату на рынке недвижимости, в том числе затягиванию сроков строительства, так как у застройщиков могут возникнуть объекты, необеспеченные запланированным ранее финансированием.

Илона Кравченко рассказывает, что пока компания «Дана Астра» не готовит выпуски облигаций по новой номинальной цене.

— Думаю, что обеспечения даже у такой крупной компании, как «Дана Астра», под запланированные объемы строительства будет недостаточно. Поэтому, скорее всего, мы будем переходить на долевое строительство, — уточняет заместитель главного бухгалтера компании.

— С такой политикой государства мы придем к тому, что на рынке останутся работать несколько крупных застройщиков, которые будут строить и долевым способом, и с помощью облигаций. Новые застройщики будут практически лишены возможности выходить на рынок, — высказывает свою точку зрения Андрей Батенин, юрисконсульт ООО «Жилстройкомплект».

Еще одно из нововведений заключается в том, что эмиссия облигаций возможна только после осуществления отселения и сноса.

Кроме того, погашение жилищных облигаций денежными средствами, в том числе досрочное, возможно только при подаче эмитенту физлицом заявления. Это значит, что застройщик по своей инициативе не может объявить о досрочном погашении облигаций и передать их гражданам по номинальной стоимости. Алексей Красинский считает, что это будет мотивировать застройщика искать дополнительные финансы для завершения строительства дома.

Можно ли доверять жилищной облигации

Алексей Красинский говорит, что постановление № 33 направлено на защиту прав граждан. Практика показывает, что чаще всего они не оценивают свои риски, приобретая финансовый инструмент. Более того, не всегда могут дать оценку рискам и профучастники финансового рынка.

— Риски появляются сразу же, как только человек принимает инвестиционное решение. На мой взгляд, при долевом строительстве их не меньше. Приобретая жилье путем покупки жилищных облигаций, риски снижаются, особенно с учетом нововведений, но не исключаются, — дополняет директор Департамента. — Застройщики пользуются правовой и финансовой неграмотностью людей. Если у человека возникает необходимость покупки квартиры, я посоветовал бы ему привлекать к этому процессу профессионального юриста.

Директор Департамента также говорит о том, что нововведения, предусмотренные постановлением, могут привести к удорожанию процесса строительства для застройщика, а по факту и стоимости квадратного метра для гражданина. Но это плата за дополнительные гарантии.

Сергей Уминский считает, что гражданин находится не в вакууме и не на монополистическом рынке. Он имеет сотни предложений строящегося и готового жилья и вправе сам выбирать, к какому застройщику обращаться. Если у эмитента ценных бумаг наступает дефолт, то он не сможет компенсировать человеку деньги за облигации ни по низкой, ни по высокой номинальной стоимости.

Наталья Гаркуша полагает, что при покупке квартиры надо выбирать не финансовый инструмент, а надежного застройщика.

Такого мнения придерживается и управляющий партнёр группы компаний ViVa Invest Юрий Жарков. Он считает, что для гражданина нет большой разницы в том, какой инструмент выбирать. Если застройщик надежный, он может строить и долевым способом, и путем продажи жилищных облигаций. Если же застройщик не надежный, то и облигация, как более надежный по сравнению с «долевкой» инструмент, полностью не защитит человека.

— Даже если выпустить корпоративные облигации, думаю, что люди все равно понесут эмитенту свои деньги, понимая, что риски там колоссальные, — дополняет Юрий Жарков. — Сегодня жилищная облигация — это смешанный механизм между долевым строительством и корпоративной облигацией. Жилищной облигации, как финансовому инструменту, еще долго жить в нашей республике.

Эксперт считает, что принятые новшества в отношении жилищных облигаций еще не последние. Инструмент будет претерпевать изменения, как в свое время это происходило с «долевкой», и, наконец, превратится в действительно ценную бумагу на рынке, которой будут оперировать не люди с низкой финансовой грамотностью, а инвесторы.