«В завещанной мне квартире после смерти мамы живет пьяница». Адвокат комментируют сложную ситуацию

Источник материала:

Читательница записала свою квартиру на мать, а когда та умерла, была вынуждена разделить жилье со вторым мужем родительницы. Он продал свою долю. Можно ли вернуть собственность, рассказывает адвокат.

В рубрике «Советы адвоката» мы отвечаем на ваши вопросы, относящиеся к области права и требующие квалифицированного разъяснения. Комментировать и разъяснять правовые аспекты будет Татьяна Семешко — адвокат Минской областной коллегии адвокатов, управляющий партнер адвокатского бюро.

Если вы оказались в ситуации, которая требует консультации адвоката, — пишите нам на lina@tutby.com (с пометкой «Адвокат»). Мы опубликуем вашу историю с комментариями Татьяны.
У меня вопрос с наследством. На момент смерти моя мама была замужем во второй раз. На нее была записана моя квартира — я купила ее за свои деньги и оформила на мать, чтобы обезопасить себя от раздела этой квартиры со своим мужем — это раз, и еще бизнес у меня был, а с ним и все сопутствующие риски — это два.

— На момент смерти моя мама была замужем во второй раз. На нее была записана моя квартира: я купила ее на свои деньги и оформила на мать, чтобы обезопасить себя таким образом от раздела этой квартиры со своим мужем — это раз, и еще бизнес у меня был, а с ним и все сопутствующие риски — это два.

Мамин второй муж появился в ее жизни уже после того, как я оформила жилье. Я настояла на том, чтобы перед тем как они расписались, мама от греха подальше составила на меня завещание на мою же квартиру.

Когда я бизнес продала, можно было уже переписать квартиру с мамы на себя, но всё не доходили руки.

Потом мама скоропостижно умерла. А жили они с ее вторым мужем как раз в моей квартире. Поэтому после ее смерти я попросила его выехать, тем более что у него у самого, как оказалось, есть своя квартира, которую он все это время сдавал. Он выехал, но вступил в наследство на завещанную мне  квартиру! Понятное дело, что я обивала все пороги в этой нотариальной конторе. Но нотариус была непреклонна: он пенсионер, а значит, имеет право. Мой первый вопрос без особой надежды на успех — правда ли это, могу ли я этот документ оспорить?

Потом он написал мне и предложил купить его долю. Я ему в тот же день позвонила и сказала: половина этих денег — максимум, на который он может рассчитывать. Вскоре мне позвонил мужчина, который даже по голосу был очевидно нетрезвый, и сообщил, что он — мой новый сосед по квартире. То есть из моей квартиры уже сделали коммуналку. Я уже начала заниматься этим вопросом и узнала про то, что у меня должно было быть преимущество перед всеми другими покупателями. Как доказать, что никакого преимущества мне не дали и вернуть долю обратно мужу моей матери?

Комментарий адвоката:

Из обращения усматривается, что супруг вашей матери унаследовал часть квартиры, оставшейся после ее смерти, по правилу обязательной доли.

Что это значит: в соответствии с п. 1 ст.1064 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК Республики Беларусь), несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, а также его нетрудоспособные супруг и родители наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону.

Чтобы дать полный ответ на вопрос о законности вступления в наследство по правилу об обязательной доле, необходимо получить ответы на ряд вопросов, имеющих в этой части принципиально важное значение, и располагать более полной информацией. В практике нашего адвокатского бюро часто случаются случаи, когда незначительный нюанс меняет исход дела коренным образом.

Обращаю ваше внимание: вопросы применения нормы об обязательной доле в наследстве рассматривались ранее в рамках данной колонки в статье: «Наш сын оставил свою дочку без жилья — он все завещал любовнице: адвокат отвечает читателям».

Поэтому для получения ответа на поставленный вопрос рекомендую вам самостоятельно сопоставить сведения, изложенные в указанной статье, со своей ситуацией. При наличии сомнений в правильности выводов рекомендую обратиться за квалифицированной помощью к специалисту — адвокату.

При ответе на следующий вопрос о возможности вернуть долю в квартире в собственность супруга вашей матери я исхожу из того, что наследование им доли произошло на законных основаниях.

При таких обстоятельствах вы являлись сособственниками спорного жилого помещения.

Необходимо учитывать: по общему правилу, к общей собственности наследников на наследственное имущество применяются правила главы 16 ГК Республики Беларусь об общей долевой собственности (ст. 1078 ГК Республики Беларусь).

Важно: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст.253 ГК Республики Беларусь).

Что это значит: продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою часть в праве общей собственности постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве общей собственности в установленный срок, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2 ст.253 ГК Республики Беларусь).

Обратите внимание: что касается отказа от покупки доли, то имеется ряд требований к оформлению отказа. И устного отказа, как это было в вашем случае, недостаточно для признания соблюденным правила о преимущественном праве покупки доли. Из обращения следует, что ваш отказ не был оформлен должным образом. В этой связи собственник доли обязан был дождаться истечения установленного законом срока.

Справочно: в отношении недвижимого имущества  срок — один месяц со дня извещения.

Таким образом, из обращения усматриваются основания для того, чтобы ставить вопрос о нарушении вашего преимущественного права на покупку доли в квартире.

Важно: при продаже доли с нарушением данного права любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 2 ст.253 ГК Республики Беларусь).

То есть последствием нарушения супругом вашей матери преимущественного права покупки является не возврат ему доли, а возникновение у вас возможности приобрести  имущество.

Мой личный совет: для оценки соблюдения законодательства в части наследования супругом вашей матери доли в квартире необходимо владеть всеми юридически значимыми нюансами сложившейся ситуации, о которых вы не указали в письме. В первую очередь следует разрешить этот вопрос, и только после этого переходить к решению второго, связанного с отчуждением доли в квартире.

Для оценки законности продажи супругом вашей матери своей доли также необходимы четкие сведения об обстоятельствах заключения сделки, а также о предшествующих этому событиях. Так, во-первых, следует владеть полной информацией, касающейся направления вам письма о продаже доли (заказным или простым, каким образом было вручено, какая информация была в нем указана (стоимость, иные условия сделки и т.д.). Во-вторых, необходим четкий ответ на вопрос о сроке продажи доли после получения вами письма. В-третьих, значение имеет ответ на вопрос о том, были ли сохранены условия заключения сделки, предложенные вам в письме, при продаже доли третьему лицу.

Если при разборе ситуации будет следовать, что право преимущественной покупки доли было нарушено, вам следует обращаться в суд с иском о переводе на вас прав и обязанностей покупателя по соответствующей сделке. При этом вы должны быть готовы к уплате стоимости приобретаемой доли в соответствии с условиями договора, заключенного между супругом вашей матери и вашим новым соседом.

В практике адвокатов нашего бюро неоднократно имели место случаи, когда в ходе работы с клиентом выявлялись нарушения преимущественного права покупки доли. После чего шел сбор необходимых доказательств, готовился пакет документов для обращения в суд и по итогам судебной тяжбы удавалось перевести права и обязанности покупателя на обратившееся за юридической помощью лицо.

Обратите особое внимание, что срок на подачу иска ограничен: законом для этого установлен трехмесячный срок. При попуске данного срока вы рискуете упустить таким образом возможность отстоять свои права и законные интересы.

Для достижения желаемого результата рекомендую прибегнуть к помощи адвоката.

Чем поможет адвокат: обсудив сложившуюся ситуацию более детально, изучив имеющиеся документы и получив ответы на вопросы, оставшиеся за рамками обращения, адвокат порекомендует оптимальную для вас позицию, подскажет, как и какими доказательствами необходимо запастись для достижения максимального результата в вашем случае. В случае необходимости подготовит письменные документы: исковое заявление, юридическое обоснование вашей позиции, запросы, ходатайства, заявления и проч. Будет отстаивать избранную позицию, сможет вести дело в суде, а также выступать в качестве представителя в иных инстанциях.

Важно знать: исходя из своего опыта работы, обращаю ваше внимание, что зачастую мелкие детали и незначительная информация, которым клиенты не придают значения, способны существенным образом повлиять на ход событий, а порой и изменить его коренным образом.

Справочно: согласно ст. 124 ГПК Республики Беларусь, стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возмещение понесенных ею расходов по оплате помощи представителя (адвоката) за счет другой стороны исходя из сложности дела и времени, затраченного на его рассмотрение.

Татьяна Семешко

адвокат Минской областной коллегии адвокатов

управляющий партнер адвокатского бюро «Ваш ЧАСТНЫЙ АДВОКАТ»