Особенности ценообразования на рынке загородной недвижимости Минского региона

Не стал исключением и прошедший 2018 г., в течение которого пиковое значение выставленных на продажу загородных дач, домов и участков увеличилось на +15% и было зафиксировано на рекордном уровне – практически 7 тыс. объектов.

 

Наибольший прирост предлагающихся на продажу загородных объектов был отмечен в 2015 г. на уровне 30+%. Во многом это было обусловлено резким скачком обменного курса доллара в начале года и продолжающимся его ростом в последующие месяцы. Поскольку, по сложившейся практике, стоимость объектов недвижимости устанавливается продавцами в USD, и в ситуации роста обменного курса доллара, все объекты недвижимости автоматически растут в цене – поскольку покупатели получают доходы в белорусских рублях. И поэтому рынок в этот период зависает – продавцы не хотят снижать цену, а покупатели не хотят (или даже уже не могут) приобретать недвижимость по новым ценам. 

 

Как показывает практика, подобное состояние застоя рынка вследствие курсовых скачков, например, на вторичном рынке жилья, сохраняется еще в течение 4-6 месяцев. А потом, постепенно начинается, с одной стороны, процесс снижения цен продавцами, а с другой стороны, покупатели вынуждены решать свой жилищный вопрос в формате «здесь и сейчас» и поэтому изыскивают средства на покупку по новым ценам. Но это то что касается квартир – то есть объектов недвижимости, имеющих первостепенное значение в жизни каждого человека. А загородная недвижимость – в большинстве случаев выступает факультативным продуктом – своего рода роскошью для многих. И поэтому ценообразование на нем, подчиняется не только рыночному закону ценообразования, основанному на балансе спроса и предложения, но и таким частным факторам, как финансовому благосостоянию покупателей и востребованности загородных объектов недвижимость в целом среди покупателей. А ни то, ни другое, в последние годы, не имеет положительной динамики.

 

  - Желание каждого продавца продать дороже объяснимо. Но в процессе продажи не стоит забывать, что точно так же каждый покупатель хочет купить как можно дешевле, - рассказывает менеджер отдела загородной недвижимости «Твоя столица • Агентство недвижимости» Елена Акулич. - Как вы видите - интересы противоположные. Но продавать надо все равно. И скажу более того, сегодня, да и последние как минимум пять лет, желание продавцов продать гораздо больше, чем покупателей купить.

Поэтому сегодня можно говорить о том, что сейчас рынок не продавца, как это было в конце 2000-х, а – покупателя. И цена загородного объекта недвижимости во многом зависит от того, сколько конкретный покупатель готов заплатить за него. 

 

В первую очередь покупатели ориентируются на цену – выйти за рамки имеющегося бюджета (например, за счет кредитных средств), сегодня позволяют себе лишь считанные единицы. В ситуации, когда рыночное предложение значительно превышает предъявляемый спрос, перед потенциальными покупателями открываются широкие возможности выбора. И поэтому сегодня продавцам важно вести диалог с каждым покупателем. Поскольку, потеряв одного - второго, третьего и четвертого он может ждать очень долго. И здесь счет идет не на месяцы, а даже на годы. 

 

- Типичный, но при этом неправильный диалог продавца с покупателем выглядит следующим образом: покупателю, которому понравились дом или дача, цена кажется завышенной. Но продавец отказывается идти на снижение цены в надежде на то, что это будут еще покупатели. С одной стороны, он прав - этот покупатель не последний. Но через сколько найдется следующий – это большой вопрос. Потому что загородный дом или дача – это как пиджак, который должен «сесть» на покупателя. Но если вы готовы ждать покупателя годами, то стоит задать себе вопрос - какие цены будут через полгода, год на снижающемся рынке?

 

Кроме того, не на руку продавцу играет сезонность. Несмотря на то, что даже зимой количество потенциальных покупателей, находящихся в активном поиске, снижается не критично, но все же – погодные условия значительно усложняют доступ к продаваемым загородным объектам. Все это упорно давит на продавца, и вынуждает идти на снижение цены. И в этой ситуации, чем раньше продастся объект, тем это будет выгоднее для продавца. 

 

- Если говорить про реальные цены сделок с наиболее востребованными среди покупателей объектами, как например, дачами и небольшими, находящимися в хорошем состоянии частными (сельскими) домами, остались за последние 10 лет – неизменными. То есть среднестатистическая, находящаяся в хорошем состоянии дача в Минском регионе, как была, так и осталась на уровне 10-15 тыс. USD (в зависимости от удаленности от Минска, величины и т.п.). 

А ухоженный частный (сельский) дом площадью порядка 70-100 кв. м. будет стоить 20-30 тыс. USD. Другое дело, что за счет увеличения количества предлагаемых на продажу объектов, конкуренция между продавцами увеличивается и при этом уменьшается количество желающих приобрести себе «домик в деревне» или дачу. Поэтому сегодня продать быстро – это не значит продешевить, а значит продать выгодно и от этого только выиграть. Ведь уже который год, на практике почти не бывает случаев, чтобы за период продажи объекта цена на него вырастала.