Неиспользуемые объекты недвижимости — головная боль

Только в прошлом году на аукционы в Минской области за одну «базовую величину» выставлялись 8 зданий. Какие условия при этом должны были выполнить покупатели и за что могут забрать такой участок, выяснял корреспондент МЛЫН.BY.

Неиспользуемые объекты недвижимости — головная боль многих местных властей. К примеру, «по наследству» от бывших войсковых частей Слуцкому району достались склады, казармы и прочие здания военных городков. Чтобы вся эта недвижимость не простаивала, ее продают с аукционов. В некоторых случаях начальная цена таких объектов просто смешная — всего одна базовая величина (1 б. в.). Почему так дешево оценивают здания, рассказали в Слуцком райисполкоме:

— Изначально все объекты выставляются на торги по их полной рыночной стоимости. Если не удается их продать, начальная цена снижается на 20%, потом может быть уменьшена на 50%, потом до 80%. Если же и в этом случае не найдется покупателя, имущество может быть выставлено на аукцион с начальной ценой, равной 1 б. в., с условиями. С 2011 года в нашем районе по такой стоимости было продано 32 объекта, в том числе в 2018 году один объект, — поясняет начальник отдела экономики Слуцкого райисполкома Татьяна Ильяшенко.

Если брать в целом центральный регион, как отметили в комитете государственного имущества Миноблисполкома, среди выставлявшихся объектов на аукцион за одну базовую есть бывшие школы, мастерские, овощехранилища, гаражи, котельные и бани. Причем не все эти здания требовали существенного ремонта. Зачем же их было продавать так дешево? Где выгода для местных властей от продажи подобных объектов за 1 б. в.?

— Помимо недополученных доходов и потерь бюджета, расходы на содержание таких объектов ложатся на балансодержателя (в данном случае — коммунальные службы. — Авт.). А это благоустройство территории, охрана, налог на недвижимость, затраты на консервацию здания. В среднем за год затраты на один такой объект составляют около 5 тыс. рублей. Поэтому мы активно работаем и используем все имеющиеся возможности для вовлечения такого имущества в хозоборот. В 2019 году предприятиями и организациями  коммунальной формы собственности запланирована продажа 11 объектов недвижимости,  передача в безвозмездное пользование под создание рабочих мест 1 объекта, — поясняет начальник отдела экономики Слуцкого райисполкома Татьяна Ильяшенко.

Зная о постепенном снижении стоимости неиспользуемой недвижимости, некоторые потенциальные покупатели, заприметив лакомый кусок, просто выжидают, когда цена опустится до минимальной. Однако срабатывает такая стратегия далеко не всегда. Если на участок претендует несколько покупателей, они начинают торговаться на аукционе, и в итоге цена вырастает в разы. К примеру, в январе 2011-го в Слуцке за 1 б. в. был выставлен на аукцион бывший военный склад площадью 1564,5 кв. м, с молотка же он ушел за 17 млн 319 тыс. рублей (на то время около $5733). Здание купило ОАО «Облхимсервис» под хранилище химических удобрений. Несмотря на то, что конечная цена выросла, компания все равно обязана была выполнить ряд условий, которые предусмотрены для объектов, выставляемых на торги за 1 б. в.

— Во-первых, необходимо было осуществлять там предпринимательскую деятельность в течение пяти лет (в каждом отдельном случае срок может быть разным, обычно от 2 до 5 лет. — Авт.), чем мы и занимаемся до сих пор, — пояснили в ОАО «Облхимсервис». — Во-вторых, создать не менее двух дополнительных рабочих мест — мы создали 20. В-третьих, привести здания и территорию вокруг них в порядок. В-четвертых, не продавать эту недвижимость до выполнения данных пунктов. По сути, если бы даже не были прописаны эти условия в договоре, мы бы все равно их выполнили. К примеру, в любом случае сделали бы в здании ремонт и благоустроили территорию вокруг него, так как это в первую очередь необходимо нам самим.

Условия сделки оказались выгодными для компании: затем ОАО «Облхимсервис» приобрело еще два склада, выставленных на аукцион по цене в 1 б. в.

— Если на объекте необходимо провести реконструкцию, то в договоре купли-продажи устанавливаются конкретные сроки ее проведения, — уточнила первый заместитель председателя комитета государственного имущества Миноблисполкома Галина Ткаченко. – Что касается видов деятельности на объекте, здесь никаких ограничений законом не установлено, но местным исполкомом определяются направления возможного использования земельного участка в зависимости от назначения недвижимого имущества и с учетом комплексного развития территории. Это указывается в извещении о проводимых торгах. Например, проданное в 2018 году на аукционе с начальной ценой в одну базовую величину здание школы в деревне Болотчицы Слуцкого района разрешено использовать для размещения объекта розничной торговли, общественного питания, социального, культурно-бытового, коммунального, производственно-складского, административно-офисного, медицинско-оздоровительного, учебного назначения.

В комитете госимущества Миноблисполкома отметили, что для привлечения предельно широкого круга покупателей определяются максимально возможные направления использования земельного участка, а значит, и объекта. Из этого перечня направлений покупатель сам выбирает подходящий для него конкретный вид деятельности.

Сейчас готовятся поправки в законопроект — чтобы разрешить продажу подобных объектов под снос, а также расширить условия использования объектов физическими лицами. Пока они могут покупать неиспользуемые участки лишь с условием реконструкции недвижимости под жилые помещения и (или) для ведения личного подсобного хозяйства. В будущем физлица получат возможность использовать такие объекты для оказания услуг в сфере агроэкотуризма и ремесленной деятельности.

 По данным комитета государственного имущества Миноблисполкома, с 2007 года в центральном регионе всего было заключено 279 договоров по объектам, проданным на аукционе с начальной ценой в одну базовую величину. Из этого числа договоров 65 были расторгнуты, а недвижимость возвращена в коммунальную собственность или снесена. Почему этим покупателям не удалось выполнить условия договора?

— Приобретая на аукционе объекты государственной собственности за небольшую цену, они не учитывали состояние строений, необходимость выполнения условий продажи, не просчитывали финансовые затраты на восстановление (реконструкцию) объектов. По факту все эти объекты лишь сменили собственника. Там длительное время ничего не делалось, объект продолжал ветшать, — уточняет первый заместитель председателя комитета государственного имущества Миноблисполкома Галина Ткаченко.

Чтобы подобных неприятных ситуаций у представителей бизнеса не возникало, специалисты советуют еще до участия в аукционе заранее проработать бизнес-план. Определить, для каких целей объект необходим, каковы затраты на ремонт, закупку оборудования и др., а также найти заранее источники финансирования.

В комитете «Минскоблимущество» 24 мая пройдут торги, на которые выставят три объекта по начальной цене от 1 до 3 базовых величин: одноэтажную котельную в деревне Подберезье (Воложинский район), участок с парком и винокурней в деревне Бобовня (Копыльский район), двухэтажное здание бани вблизи деревни Дусаевщина (Копыльский район).

Дополнительная информация о выставленных на продажу объектах недвижимости — на сайте комитета «Минскоблимущество» в разделе  «Аукционы» и по телефонам: 8 (017) 228-60-13, 220-59-76, 500-47-11.