Экономист рассказал, стоит ли сейчас брать кредит на жилье в Беларуси

Экономисты пророчат очередной мировой экономический кризис, курс рубля по отношению к доллару и евро падает, уверенность в завтрашнем дне тает на глазах. А тут еще и банки стали повышать ставки по кредитам, потребительские кредиты кое-кто вообще заморозил, на какое время - пока не ясно, пишет kp.by.

Обычно ослабление рубля - плюс для тех, у кого зарплата привязана к доллару, но ситуация с эпидемией нестандартна и принесет неприятности даже таким работникам. Но эпидемия эпидемией, а жить все равно где-то нужно. Тем, у кого нет льгот, а вопрос с жильем стоит остро, нужно решать: паниковать и хватать кредит, пока дают, или переждать это время?

Теоретически рассчитать свои силы и переплаты по кредиту можно с помощью кредитных калькуляторов в интернете. Но на практике вы скорее сломаете себе голову, чем поймете, что от вас вообще хотят. Выход один - звонить или идти в банк. Я пошла в один из самых популярных для получения кредитов, нажала на кнопку «получить консультацию по кредитам» и стала ждать. Как оказалось, час жизни был отдан банку зря.

- А мы даем только консультации по потребительским кредитам. По жилью нужно идти в ипотечное отделение, оно у нас единственное в городе (в итоге оказалось, что их все-таки два. - Авт.), - безапелляционно заявила консультант и протянула мне бумажку с телефоном. - Вот по этому номеру звоните, вас предварительно запишут, так просто туда не попасть.

Чертыхаясь, ухожу из банка. Назавтра указанные четыре номера молчали, дозвониться удалось только на второй день. Милая девушка записала на консультацию еще через день, в 17.00. Я пришла раньше назначенного времени и, как оказалось, не зря: очередь живая, как в поликлинике, и никому не важно, на сколько вы записаны. Передо мной было человек шесть, за мной - еще десяток. Через час ожидания я оказалась у стола долгожданного консультанта.

Интересуюсь, не отпугнуло ли желающих получить кредит недавнее повышение процентной ставки.

- Честно говоря, когда ставку повысили, мы думали, народу в банке станет поменьше, но какое там, по-прежнему толпа! Это странно. Наверное, думают так: ставка подросла, но пока она доступная, надо брать кредит, дальше ведь жилье в долларах подешевеет, а кредит к нему не привязан, - предполагает девушка.

Насколько вероятно дальнейшее повышение ставок по кредитам, в банке не знают: говорят, что это непредсказуемо.

- Процентная ставка у нас переменная, так указано в договоре. Она изменяется вместе со ставкой рефинансирования, в сторону увеличения или уменьшения. Она непредсказуема и зависит от состояния нашей экономики. Сейчас изменилась расчетная величина стандартного риска, а не ставка рефинансирования. Если вы взяли кредит с конкретной РВСР (см. КСТАТИ), то ее размер меняться уже не будет, - обнадежили меня.

Для расчета кредита у меня запросили совокупный доход с мужем. Кредит рублевый, но для удобства расчетов все суммы я попросила указать и в долларах.

- С таким доходом возможная сумма кредита - около $59 тысяч при условии предоставления двух поручителей. Одним поручителем может быть супруг или супруга. Главное, чтобы оба поручителя в сумме зарабатывали больше 2,5 тысячи рублей чистыми в месяц, - говорит девушка. - При сумме кредита больше 100 тысяч рублей (на 1 апреля это $38,5 тысяч) нужен залог недвижимости.

Я предложила рассчитать кредит на $35 тысяч по курсу под 14,19%. Кредит дается по умолчанию на 20 лет, можете погасить раньше - пожалуйста, никаких штрафных санкций за это не будет, хотя раньше в этом же банке была такая оговорка. Недавно появилось новое правило: до заключения договора с банком нужно решить, как именно вы будете погашать кредит: возвращать заем равными долями (аннуитетный платеж) или с постепенным уменьшением размера платежей. Процентная ставка в обоих случаях одинаковая, по основному долгу платеж начнет выставляться в обоих случаях только через 18 месяцев. Спрашиваю, какой вариант выгоднее.

- Если возвращать заем равными долями, то сумма процентов через 20 лет составит 185 тысяч рублей (это $71 тысяча по нынешнему курсу, плюс сам кредит, итого - $106 тысяч. - Авт.). Если вы берете кредит с уменьшением платежей, то сумма процентов составит 140 тысяч рублей, или $54 тысячи по курсу на 1 апреля. Но это при условии, что за 20 лет ставка по кредиту не изменится.

В уме считаю и прихожу в ужас: взял в долг у банка $35 тысяч, через 20 лет выплатил ему от $89 тысяч до $106 тысяч.

Может, проще насобирать самому, продолжая снимать квартиру за 300 долларов? Считаем. Если я возьму кредит на $35 тысяч, то ежемесячно буду отдавать банку около $500 долларов на протяжении 20 лет. А если я буду снимать квартиру за 300 и 200 откладывать? Чтобы насобирать недостающие $35 тысяч, мне понадобится 14 с половиной лет. За это время я отдам за аренду $52,5 тысячи. Получается, копить выгоднее, чем брать кредит на 20 лет. Но минус в том, что эти 14 с половиной придется жить в чужой квартире и аренда будет привязана к доллару. Опять же, долг банку можно отдать быстрее, чем за 20 лет, тогда и переплата будет меньше. Правда, посчитать суммы выплат с опережением смог лишь шестой по счету консультант банка - остальные уверяли, что это невозможно.

- Да, калькулятор на сайте у нас далек от идеала: считает только максимальную сумму кредита и необходимый минимальный заработок, - заметил консультант. - Ну что вы хотите, люди у нас небогатые, и чем беднее, тем больше у них кредитов, поэтому и калькулятор такой. Я даю вам гарантию: кредит с уменьшением платежей и плата с опережением точно выгоднее, чем аренда. И точно выгоднее, чем размазывать кредит на два десятка лет и переплатить в итоге намного больше. По условиям кредита первые 18 месяцев вам будут выставляться только проценты - в вашем случае 1064 рубля, а дополнительная сумма основного долга - только с 19-го месяца. Но имеет смысл не пользоваться отсрочкой на полтора года, а начинать по возможности погашать сумму основного долга, так проценты будут гораздо меньше. С опережением платежей кредит можно погасить за 5 лет, при этом самый большой платеж в 19-м месяце составит 2,6 тысячи рублей, а потом будет уменьшаться. Переплата за 5 лет будет всего 33 тысячи рублей. Многие не могут или не хотят платить с опережением, рассчитывая, что за 20 лет рубль обесценится и переплата выйдет меньше. В целом так чаще всего и происходит, не думаю, что девальвация закончилась сегодняшним курсом.

1. Обратитесь за консультацией и расчетами не к одному, а к нескольким консультантам банка (лучше звонить по телефонам, ходить в банк нет смысла). Бывает, и они ошибаются, так что информацию лучше перепроверять несколько раз.

2. Если вы берете кредит с уменьшением платежей, то есть смысл не ждать 18 месяцев, а начинать выплачивать основной долг сразу. Его сумма будет пересчитываться автоматически.

3. При платеже равными частями вы тоже имеете право погашать долг в большем объеме, чем нужно, но вы должны пойти в банк и написать заявление на перерасчет, если хотите, чтобы проценты снизились.

Некоторые банки (например, Беларусбанк, Франсабанк и Белагропромбанк) в марте повысили процентную ставку на строительство и приобретение жилья на общих условиях с 12,31% до 14,19%. Это произошло из-за того, что Нацбанк пересмотрел расчетную величину стандартного риска (РВСР) - процентный максимум по вкладам и займам для банков. Если объяснять просто, то она зависит от того, насколько рискует банк, выдавая вам кредит или предлагая большой процент по вашему вкладу. Если РВСР повысилась, то у банка выше шансы получить вместо прибыли должников. Не сказать, что повышение РВСР - событие из ряда вон выходящее, например, в мае 2019 года она была еще выше - 15,55%, а считают ее не так давно.

А вот в кредитном договоре РВСР вообще не фигурирует, процентная ставка по кредиту складывается из ставки рефинансирования (8,75%) плюс или минус определенный процент (сейчас это плюс 5,44%).

- Банки сейчас больше рискуют при выдаче кредитов. Значит, ставки будут повышаться - комментирует старший аналитик «Альпари» Вадим Иосуб. - Причина очевидна - на Беларусь надвигается серьезный экономический кризис, многие отрасли приостановили работу и теряют доходы: туризм, общепит, сфера услуг, большая часть малого бизнеса. Коснется это и многих крупных промышленных предприятий. В итоге у одних работников снизятся зарплаты, другие уйдут в вынужденные отпуска, будут работать неполный рабочий день или вообще лишатся работы. В итоге начнутся просрочки по уже выданным кредитам. Рекомендация Нацбанка давать кредитные каникулы на это время - это всего лишь рекомендация, а не жесткий приказ.

- Если вдруг кризис будет сопровождаться ростом инфляции, то это приведет к росту ставки рефинансирования, а она в свою очередь поднимет плавающие ставки по кредитам. Рост зависит от антикризисных мер. Если начнут печатать деньги и «заливать» ими кризис, то это неминуемо. Если печатный станок не включат, инфляции можно будет избежать. Ставки по 400% были в те времена, когда велась безобразная денежная политика, когда Нацбанк печатал деньги и напрямую выдавал их неэффективным предприятиям или колхозам, поэтому они обесценивались. Мне кажется реальным рост ставки на единицы процентов, но не в десятки раз. Сейчас такое безобразие вряд ли будет, но реакция государства может быть самой неожиданной.

- Недвижимость из-за кризиса будет дешеветь. Пока он только в самом начале и сложно прогнозировать сроки его окончания даже приблизительно. К концу кризиса недвижимость достигнет нижнего предела цен, а ставки могут быть даже меньше, чем сейчас. Так что с финансовой точки зрения сейчас не лучший момент для кредитов и в целом - приобретения недвижимости. Банки ужесточат требования к тем, кто хочет получить потребительский кредит и тем более, кредит на жилье. Да и самому человеку нужно будет трижды подумать над тем, стоит ли брать кредит. Если вы не владелец сети аптек или импортер гречки, и у вас есть хоть малейшее сомнение насчет своей работы - воздержитесь от дорогостоящих кредитов. Даже некоторые IT-компании не обойдут кризис, что уже говорить про остальных.

Какие средние ставки на 20-летнюю ипотеку в Европе?

Чехия - 1,5%

Франция - 1,8%

Швейцария - 1,5%

Исландия - 6,5%

Греция - 4,8%

Швеция - 3%

Польша - 4%