«„Отмена“ агентов может привести к росту серого рынка». В работу риэлтеров хотят внести серьезные изменения, которые сильно повлияют на бизнес

Минюст разработал проект закона о риэлтерской деятельности, который успел напугать участников рынка. По документу уже прошло общественное обсуждение. По его итогам стало понятно, что больше всего вопросов вызвала норма проекта о том, что риэлтерские услуги от имени агентства недвижимости вправе оказывать только риэлтеры. Ведомство сообщило, что с учетом полученных замечаний проект закона доработали: предусмотрели нормы, которые расширили возможности по получению свидетельство об аттестации риэлтера. Однако пока неясно, в каком виде будет в итоге принят данный законопроект. «Про бизнес» поговорил с представителями отрасли, чтобы понять, как возможные изменения могут повлиять на рынок.

Как все работает сейчас

Риэтерские организаци описывают процесс так. Все начинается с решения Продавца о продаже объекта недвижимости. Далее Продавец или обращается к специалисту по рекомендации или знакомству, или размещает самостоятельно свой объект в рекламу на специализированных интернет-площадках, после чего с ним связываются представители различных агентств, из которых он выбирает наиболее оптимальное предложение. Как правило, на данном этапе переговоры и фактическую «продажу услуги» ведет Агент.

После этого обычно заключается договор на риэлтерскую услугу. Этим занимается уже Риэлтер в офисе агентства. Он изучает документы, чтобы убедиться, что у Продавца в принципе есть полномочия для продажи объекта недвижимости. На этом же этапе Риэлтер поясняет условия договора на риэлтерские услуги, консультирует Продавца по всем сопутствующим вопросам: как будет проходить продажа, из каких этапов может состоять сделка, как могут происходить взаиморасчеты и т.д. Далее, когда договор подписан, агентство создает и размещает рекламу, для привлечения Покупателя.

Реклама приносит входящие обращения — с ними работает Агент, он же и организует осмотр объекта, ведет переговоры о цене. Когда Покупатель найден и стороны сделки достигли компромисса в вопросе цены и комплектации объекта, они заключают в офисе агентства предварительный договор, который составляется Риэлтером и в котором отражаются все условия сделки. В ходе этой встречи Риэлтер согласовывает со сторонами дальнейшие этапы сделки, отвечает на вопросы Покупателя, касательно имеющихся документов на объект недвижимости. После этого Риэлтер организует сбор справок и документов, необходимых для проведения сделки, а также для проверки ее юридической чистоты и гарантий безопасности интересов Покупателя. Ответственность по сделке несет Риэлтер, его реквизиты указаны в договоре на риэлтерскую услугу.

При работе от Покупателя получается немного иная схема. Покупатель обращается в агентство с запросом о подборе объекта недвижимости или о помощи в сопровождении сделки с уже найденным объектом. Если речь о подборе, то тут основную работу (после этапа подписания договора с Риэлтером в офисе агентства) выполняет Агент: он ищет информацию в интернете и профильных базах, организует расклейку объявлений, размещает запрос в тематических интернет-сообществах и площадках и т.д. Агент согласовывает с покупателем список подходящих объектов, помогает выбрать наиболее релевантные, организует и проводит осмотры, помогает или даже сам ведет переговоры о цене, стремясь отстоять интересы своего клиента. С момента, когда стороны сделки готовы встретиться на подписании предварительного договора, — картина получается точно такая же, как и при работе от Продавца.
Таким образом, мы видим две разные роли в этих процессах: Агент выполняет всю работу «ногами и руками», а Риэлтер отвечает за организацию всего процесса и документальное его сопровождение.

Что предложил Минюст в проекте закона

Основные нововведения законопроекта «О риэлтерской деятельности» можно изложить в пяти пунктах:

• Возникновение нового органа самоуправления — Палаты риэлтеров. Любой аттестованный специалист будет обязан в нее вступить, в противном случае он не сможет оказывать услуги по своему профилю.
• В штате осуществляющего риэлторскую деятельность субъекта должны практиковать 2 аттестованных риэлтера и более.
• Риэлтерские услуги от имени риэлтерской организации вправе оказывать только риэлтеры, являющиеся членами Палаты риэлтеров. Риэлтер должен иметь свидетельство об аттестации риэлтера, выдаваемое Министерством юстиции. Настоящий документ выдается специалисту, имеющему высшее образование и сдавшему аттестационный экзамен. По итогам общественного обсуждения Минюст дополнил законопроект нормами, предусматривающими, что лица, имеющие среднее специальное образование и стаж работы не менее трех лет агентом по операциям с недвижимостью, а также работающие в риэлтерской организации на дату вступления в силу закона, вправе в течение одного года получить свидетельство об аттестации риэлтера в установленном данным законом порядке.
• Закон дает право агентствам получать информацию по запросам из госорганов в отношении прав на объект недвижимости в интересах защиты имущественных прав граждан
• Должность «агент по операциям с недвижимостью» исключается. Хотя, по данным Министерства юстиции, в 2023 году работали порядка 2000 агентов.

Мнение представителей риэлтерского бизнеса

— Результат общественнго обсуждения говорит о том, что Минюст скорректировал (смягчил) свою жесткую позицию по «отмене» агентов. Большинство агентств отстаивает позицию по сохранению таких работников.

Однако все равно проект закона, наряду с положительными моментами, имеет и негативные положения, которые касаются агентов по операциям с недвижимостью и риэлтеров.

Сложившаяся десятилетиями двухуровневая система специалистов, оказывающих риэлтерские услуги, показала свою эффективность и соответствует мировой практике работы агентств недвижимости. При совершении сделки купли-продажи объекта недвижимости основную работу, а это 70−80% всех трудозатрат, выполняет агент, занимаясь подбором соответствующего варианта.

Исключение агента как важнейшего участника технологического процесса оказания риэлтерских услуг приведет к негативным последствиям в работе тысяч сотрудников агентств недвижимости и вызовет массовое недовольство в отрасли. При этом для потребителя получение качественных риэлтерских услуг окажется затруднительным.

Вот несколько рисков «отмены» агентов:

• Риск 1. Снижение качества услуги для потребителя из-за возрастающего объема задач при сокращении количества работающих специалистов.
• Риск 2. Развитие серого рынка риэлторских услуг: сставшиеся «за бортом» специалисты будут искать себе новое применение.
• Риск 3. Рост числа проблемных сделок из-за дефицита специалистов и перегруженности, а также из-за сделок на «сером» рынке без участия агентств и страхования сделок.
• Риск 4. Нестабильность цен на вторичном рынке из-за отсутствия постоянного контакта агентов с продавцами и покупателями — люди начнут устанавливать цены не от рынка, а от своих хотелок.

— Считаю, что любые преобразования в законодательстве должны быть тщательно выверены. Революционные начинания, которые безусловно направлены во благо и несут ряд возможностей для проверки юридической чистоты сделки, можно только приветствовать. Тем не менее, проблема реорганизация работы агентств недвижимости, которая подается как возможность упорядочить рынок риэлтерских услуг выглядит по меньшей мере странно. И внесет в установленный годами порядок и четко организованную структуру управления и распределения обязанностей сумбур.
Абсолютно надуманные проблемы, связанные с якобы некомпетентностью агентов «высосаны из пальца». Работа агента ни коим образом не пересекалась с риэлтером. А те опытные агенты, которые имеют большой опыт и могли бы делать сделку «под ключ», в любом случае подавали документы на экспертизу ответственному риэлтеру — так устроен бизнес-процесс у агентств недвижимости.

Допуск к риэлтерской деятельности непрофильных аттестованных специалистов (педагогов, музыкантов и т.п.) в качестве риэлтеров даже в теории не сможет привести к улучшению качества услуг.

Безусловно, в случае принятия закона все агентства недвижимости найдут возможность продолжить свою деятельность. А вот агенты, которые фактически получат запрет на профессию, уйдут в серый рынок. А это будет уже совсем другая история…