Система строительных сбережений – история есть, системы нет

Источник материала:

К апрелю нынешнего года Совету министров Республики Беларусь совместно с Национальным банком поручено разработать законопроект «О системе жилищных строительных сбережений» и в августе вынести его на рассмотрение Палаты представителей.

Два основных белорусских банка испытывают сегодня определенные трудности при льготном кредитовании жилья. Уменьшить ее правительство надеется, прежде всего, за счет создания системы строительных сбережений. С ее же помощью и сегодняшние ставки по кредитам на жилье, закрепившиеся на уровне 17–24%, а то и выше, можно было бы урегулировать до более приемлемого уровня. Для чего, собственно, по словам председателя Постоянной комиссии по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации Палаты представителей Национального собрания Галины ПОЛЯНСКОЙ, и разрабатывается новый законопроект. Но, оговаривается она, одной законодательной базы мало: например, в Казахстане на полноценное внедрение этого инструмента понадобилось около 7 лет. Что у нас?

"EJ:Недвижимость" проследила: оказывается, вся история современной Беларуси неразрывно связана с историей создания этого механизма. Над тем, что Казахстан создал и успешно развил за семь лет, Беларусь безуспешно бьется уже почти 16 лет.

Первые ласточки

Впервые о создании системы строительных сбережений у нас заговорили еще в феврале 1994 года, когда Верховный Совет Республики Беларусь одобрил Национальную жилищную программу (концептуальные положения жилищной политики в условиях перехода к рыночной экономике). В целях ее реализации Совмину было поручено разработать законопроект «О строительных сбережениях» и внести его на рассмотрение Верховного Совета. Возможно, все так бы и произошло, но летом 1994 года Беларусь превратилась из парламентской республики в президентскую, и новое правительство о старом поручении благополучно забыло.

Вспомнили о нем только в 1996 году – в Основных направлениях социально-экономического развития Республики Беларусь на 1996–2000 годы. В декабре 1996 года президент подписал указ №555 «О некоторых дополнительных мерах по развитию индивидуального жилищного строительства». Им было установлено, что в 1997–2000 годах для поддержки всех категорий граждан, осуществляющих жилищное строительство, включая индивидуальное, используются формы внебюджетного финансирования, основанные на системе целевых денежных сбережений граждан и ипотечном кредитовании. Правительству совместно с «Беларусбанком» по согласованию с Национальным банком в трехмесячный срок было поручено представить Президенту Республики Беларусь «предложения о создании системы целевых денежных сбережений граждан для жилищного строительства, обеспечивающей вкладчикам гарантии своевременного вложения их накоплений в строительство и защиты от инфляции, а также возможность получения льготного кредита для оплаты части стоимости строительства (реконструкции) жилых помещений».

Облисполкому и Мингорисполкому – в трехмесячный срок разработать и утвердить программы внебюджетного финансирования жилищного строительства, предусмотрев участие индивидуальных застройщиков в реализации этих программ.

Нерациональный «Рациональный дом»

Максимум, на что тогда решилось правительство, – провести в 1997–1998 годах базовый государственный эксперимент по отработке системы накопления целевых строительных сбережений граждан. В качестве основы эксперимента взяли специально разработанную программу «Рациональный дом», по сути – добровольное объединение целевых инвестиций граждан для расширения их финансовых возможностей в приобретении жилья путем оказания взаимной помощи. Заинтересованным лицам, оплатившим за время накопления не менее половины стоимости площади жилого помещения, предоставлялась возможность получить за счет накоплений других граждан жилищный кредит на срок, зависящий от длительности этапа осуществления предварительных накоплений. Учет платежей участника у ответственного исполнителя велся в условно-натуральных показателях – квадратных метрах, с ежемесячной индексацией текущей инвестиционной стоимости. Это, по мнению разработчиков программы, должно было обеспечить защиту вкладов от инфляции. Основными организаторами программы выступили Минстройархитектуры, Минский горисполком и АСБ «Беларусбанк». Исполнителем программы была назначена инвестиционно-строительная ассоциация «Рациональный дом».

Сначала программа «Рациональный дом» развивалась весьма успешно – в прессе хвалебные отзывы о ней не утихали. И хотя за первые три года с ее помощью в новые квартиры вселились всего 150 семей, главное было не в количественных показателях. Все-таки это был эксперимент, хоть и государственный. Главное – система работала, и можно было расширять ее применение. Ан нет: история программы оказалась сравнительно недолгой, а на своем финише она стала напоминать «финансовую пирамиду»: выиграли самые первые участники, которые, накопив 50% стоимости квартиры, получили кредиты за счет следующих участников системы. А последним пришлось несладко – система рухнула, как карточный домик. С 1 января 2001 года новые инвестиционные договоры в рамках программы перестали заключаться – соответственно, не за что было кредитовать тех ее участников, которые накопили нужные средства и претендовали на кредит. На январь 2001 года в программе участвовали 1938 человек, перед которыми «Рациональный дом» имел незакрытые обязательства либо незавершенные расчеты. Координационный совет программы принял решение о ее локализации (говоря проще – о ее прекращении). Главной причиной указали невозможность реализации программы на прежних условиях из-за крайне неблагоприятных обстоятельств макроэкономического плана. Правда, что это за обстоятельства, так никто и не уточнил. До финансового кризиса было ой как далеко.

Впрочем, об участниках программы не забыли. Совмин потребовал от всех трех организаторов завершить весь комплекс мероприятий по ее локализации, обеспечив выполнение договорных обязательств перед всеми участниками до 1 января 2002 года. Худо-бедно, это было исполнено к концу 2002 года, и эксперимент наконец-то завершили.

«Сбой» в системе?

Но о самой системе строительных сбережений правительство не забыло. Еще до завершения программы «Рациональный дом» Совмин Постановлением от 24.01.2000 г. №82 «О мерах по обеспечению широкого привлечения средств граждан и юридических лиц на финансирование жилищного строительства» обязал министерства и другие республиканские органы государственного управления, местные исполнительные и распорядительные органы обеспечивать выполнение заданий по вводу в эксплуатацию жилья путем использования на эти цели внебюджетных источников финансирования, а именно «системы строительных сбережений (накоплений), позволяющей гражданам осуществлять целевое, защищенное от инфляции накопление части стоимости приобретаемого жилья с выплатой его остаточной стоимости на условиях долгосрочного жилищного кредита после вселения в это жилье». Но документ так и остался лишь постановлением.

В следующем году система строительных сбережений фигурировала уже в программе социально-экономического развития Республики Беларусь на 2001–2005 годы, где ей отводилась роль важнейшего фактора, обеспечивающего «достижение социально-экономических показателей на очередное пятилетие». Как мы знаем из официальных отчетов, задания «пятилетки» в подавляющем большинстве были выполнены, но система строительных сбережений в этом совершенно не участвовала.

В сентябре 2006 года Совмин утвердил Государственную комплексную программу развития материально-технической базы строительной отрасли на 2006–2010 годы, в рамках которой Минстройархитектуры должно было подготовить проект Закона Республики Беларусь «О жилищных строительных сбережениях». 2010 год уже на дворе, законопроекта все нет. Мало того, как указывалось выше, подготовку законопроекта возложили уже на плечи Совмина и Национального банка.

«Квадратная» копилка

Впрочем, система строительных сбережений в результате все же создана – ОАО «АСБ «Беларусбанк» самостоятельно разработал и внедрил ее в свою деятельность в июле 2006 года.

Суть в следующем: участник системы открывает в банке накопительный счет, на котором накапливает не менее 25% суммы, необходимой для строительства или покупки жилья, а банк предоставляет в виде кредита остальные 75% (или меньше, если платежеспособности кредитополучателя и поручителей не хватает на то, чтобы сумма выплат составляла 50% или менее чистого дохода). На вклад участника в «Беларусбанке» начисляются проценты в размере ставки рефинансирования Нацбанка с ежемесячной капитализацией +1%. Кредит предоставляется также на условиях ставки рефинансирования плюс один процентный пункт (сейчас 14,5%). Базовые сроки сберегательного этапа составляют в зависимости от выбранного плана накопления 3, 5 и 7 лет.

Правда, кредит предоставляется не сразу после накопления нужной суммы, а через определенное время. Сроки зависят от выбранной программы накопления и времени, затраченного на сбор нужных 25%. Так, при трехлетнем варианте накопления право получения кредита может наступить не ранее чем через 19 и не позднее чем через 55 месяцев после внесения на депозит нужной суммы. При пятилетнем варианте – от 31 до 91 месяца, при семилетнем – от 43 до 127 месяцев. Чем быстрее вы копите, тем быстрее банк предоставляет вам кредит. То есть, если вы хотите построить трехкомнатную квартиру типовых потребительских качеств (ориентировочная стоимость 80 тыс. долларов) и планируете 7 лет копить нужные 25%, то после окончания срока сбережения вам придется ждать кредита еще около 10 лет. Кредит предоставляется на срок до 20 лет. И в отличие от программы «Рациональный дом» (где «Беларусбанк» выступал одним из организаторов) в нынешней программе фиксация стоимости 1 кв. метра жилья не предусматривается.

Не удивительно, что большинство участников системы строительных сбережений ОАО «АСБ «Беларусбанк» предпочитают короткие сроки накопления вкладов. Но накопить 20 тысяч долларов за три года большинству белорусов не под силу. Потому участниками этой системы становятся сравнительно обеспеченные граждане, которые, в принципе, могут позволить себе даже обыкновенный кредит за большие проценты, но, естественно, предпочитают более льготную систему.

И вот еще интересная статистика. Если за первые три месяца действия системы представители банка хвалились, что ее участниками стали около 3 тысяч человек, то за всю трехлетнюю историю к системе строительных сбережений ОАО «АСБ «Беларусбанк» присоединилось немногим более 9 тысяч человек. За три года кредиты по ней получили 1200 человек.

P.S.

В любом случае, вся история создания и «функционирования» системы строительных сбережений говорит о том, что наша проблема не в отсутствии законодательной базы. Опыт ОАО «АСБ «Беларусбанк» показывает, что действующего законодательства вполне достаточно, чтобы создать такую систему – и в рамках отдельного банка, и для всей банковской системы. Нужно лишь желание, привлекательные условия кредитования и размещения вкладов, стабильность финансового рынка и рынка недвижимости. Новым законом можно заставить банки создавать системы строительных сбережений, можно императивно установить обязательные привлекательные условия кредитования по таким системам. Но без стабильного финансового рынка и рынка недвижимости система никогда не заработает на полную мощность, а то и вовсе может рухнуть в одночасье, как когда-то «Рациональный дом». А эти условия новым законом не обеспечишь.