Забастовка вместо переговоров?

Скандалами арендаторы пытаются выкрутить руки девелоперским компаниям

Мечта каждого покупателя — приобрести товар или услугу подешевле. Вроде бы и классическая рыночная экономическая теория проповедует: снижение цен увеличивает обороты и повышает прибыль.

Этот избитый, штампованный тезис оставляет за кадром другое утверждение: если цены падают ниже разумного предела, они убивают отрасль. Профильные компании банкротятся и сворачивают свою деятельность. На плаву остаются только фирмы, которые могут такое направление удерживать, покрывая убытки за счет других видов деятельности. Не ради меценатства, а в ожидании естественной смерти коллег, появления жестокого дефицита и значительного повышения цен. Тогда-то и можно возместить суперприбылями потери в неуспешные месяцы.

К сожалению, эти метаморфозы не видны людям, не вооруженным хотя бы начальными знаниями о макроэкономике. Недавно в Гомеле состоялся очередной демарш торговцев ТЦ «Секрет». Некоторые предприниматели не вышли на работу в знак несогласия с тарифами на аренду площадей. Но решит ли такое психологическое давление на окружающих проблему мелкого ритейла? Или затормозит развитие торговых центров, которые так никогда и не приблизятся к европейским стандартам?

Многие предприниматели ностальгируют по законодательству, которое ограничивало девелоперов в росте тарифов. Не напрямую, а косвенно: размер арендных платежей должен был проходить согласование в местных органах власти и советах предпринимателей, которые в основе своей и состояли из представителей мелкого ритейла. Естественно, на любое подорожание торговых площадей накладывалось вето. И ставки с середины 2000-х менялись очень скромно, значительно отставая и от розничных цен в торговых центрах, и даже от официальной инфляции. Правда, любые искусственные барьеры неминуемо заставляют искать лазейки. На рынке сложилась практика взимания девелоперами самых разнообразных дополнительных платежей. Не всегда справедливых, зачастую надуманных, но только таким образом у владельцев ТЦ оставалась надежда оправдать инвестиции.

Справедливости ради стоит отметить: ограничительная политика прошлого десятилетия в некоторой степени была оправдана объективными реалиями. В середине 2000-х торговый оборот рос как на дрожжах, торговых площадей не хватало, а спрос на них был велик. Механизмы ограничения аппетитов девелоперов являлись временной мерой, чтобы избежать неоправданно высоких арендных платежей и их негативного влияния на развитие розницы. Но те времена уже канули в Лету. За последние 5—7 лет в стране возвели достаточно много самых разнообразных объектов. А после валютного кризиса позапрошлого года маятник качнулся в противоположную сторону: уже владельцы недвижимости испытали жестокий дефицит клиентов и шли на попятную в ценообразовании. Наличие такой тенденции подтвердили и представители бизнес-союзов в прошлом году во время обсуждения Указа № 150, который снимал ограничение на формирование тарифов частными торговыми центрами. Тогда в Государственном комитете по имуществу представители деловых общественных организаций поставили свои согласительные подписи под новой редакцией указа.

Казалось бы, нынешнее законодательство все расставило на свои места: ценообразование стало прозрачным. Естественно, ставки на аренду, указанные в договорах, стали стремительно расти. Де-факто ситуация изменилась не столь кардинально, так как практически исчезли за ненадобностью различные скрытые и косвенные платежи. Понятное дело, что объективная экономическая ситуация также диктует девелоперам необходимость несколько повышать цены, подтягивать их к средним по региону. Ведь владельцы недвижимости не на Луне живут, а в конкретных макроэкономических условиях. И также страдают от заоблачной стоимости заемных ресурсов. Возрастает конкуренция на рынке ритейла, поэтому приходится вкладывать дополнительные средства в развитие объектов, инвестировать в превращение их в многофункциональные торгово-развлекательные комплексы с широким набором разнообразных услуг.

Руководители ТЦ «Секрет», который уже неоднократно подвергался «бомбардировке» частью своих арендаторов, отмечают: они вынуждены повышать ставки, иначе объект окажется убыточным. Ведь на его приобретение были потрачены огромные средства. По оценкам девелоперов, даже при нынешних ставках проект окупится через 8—10 лет. Конечно, увеличение аренды не самый популярный шаг. Но так сложилась ситуация на рынке. В ТЦ «Секрет» видят выход только в увеличении продаж с квадратного метра. Иначе экономически нецелесообразно содержать в центре города столь внушительный торговый объект. Чтобы привлечь покупателей, необходимо его концептуально изменить: повысить качество обслуживания, расширить павильоны, привлечь «якорные» бренды — и белорусские, и импортные, создать зону отдыха — детские аттракционы, кафе, другие виды услуг. К сожалению, далеко не все арендаторы хотят развиваться в этом направлении, предполагая выживать в своих тесных лавочках в 4—5 квадратных метров. Собственно говоря, и консерваторов насильно никто не выгоняет, но жизнь показывает: торговые технологии прошлого века уже не способны окупить затраты. По крайней мере, в современных объектах в центральных районах города.

Мнения разделились: некоторые арендаторы выходят на новые рубежи, приобретают франшизы или заключают дилерские договоры с известными производителями, превращают свои лавочки в нормальные павильоны. Другие пытаются бастовать и нагнетать обстановку. Говорят, мол, ставки аренды неподъемные, а идти некуда. Действительно, мощные торговые площадки в республике по пальцам можно пересчитать: по площади «Секрет» входит в тройку национальных лидеров. Но свободные места в Гомеле найти можно. И даже намного дешевле. Правда, располагаться они будут не в самых престижных кварталах, но цена аренды всегда напрямую зависела от географического расположения объекта.

В любом случае, конструктивного диалога у девелоперов с немалым количеством предпринимателей пока не получается. Консенсус можно было бы найти в переговорном процессе заинтересованных субъектов хозяйствования. Было бы желание у предпринимателей. Но микроритейл пока не понимает: забастовки и другие психологические акции, направленные прежде всего на подготовку общественного мнения и провоцирование властей на включение административного ресурса, могут оказаться пирровой победой. Можно силовыми методами на некоторое время заставить девелоперов демпинговать. Но ведь торговые центры являются суком, на котором сидят мелкие торговцы. При отрицательной рентабельности, приправленной высокими социальными рисками, компании, владеющие торговыми объектами, будут просто выводить инвестиции из этой сферы. Тем более не найдется желающих инвестировать в строительство новых центров. И тогда через 2—3 года снова возникнет жестокий дефицит профильных арендных «квадратов». И сегодня уже не 90-е и даже не 2000-е: освободившееся место быстро займут более мобильные форматы торговли. Впрочем, как утверждают в торговых центрах, место бастующих и недовольных ипэшников всегда готовы занять более крупные торговые организации.

Рисунок: Николай ГИРГЕЛЬ