Банкротство гиганта. Что происходит с минским торгово-развлекательным центром "Гулливер"

Источник материала:

В 2012 году гремела реклама «Гулливера» — ТЦ на Притыцкого в Минске обещал стать самым крупным торгово-развлекательным объектом в столице. Предприниматели вкладывали в будущие магазины сотни тысяч долларов, общая сумма, которую отдали пять десятков соинвесторов, — более 8 миллионов долларов. Теперь «Гулливер» проходит процедуру банкротства. Некоторые соинвесторы убеждены, что могут остаться ни с чем. Руководство «Гулливера» призывает к единству и убеждено: торговый центр еще можно достроить — к всеобщей выгоде.

Как все начиналось

Как Гулливер рекламировался, можно посмотреть в изданиях тех лет и в кэше интернета.

— Мы не боялись вкладывать деньги, потому что шли на имя застройщика — а из рекламы все делали вывод, что застройщик — «Арэса-Сервис». Теперь «Арэса» говорит: мы такие же, как вы, соинвесторы, мы в одной лодке.

Под строительство «Гулливера» была создана отдельная компания: застройщик ЧУП «ТРЦ «Гулливер» (со временем оно превратилось в УП «Торгово-развлекательный центр «Гулливер»). Построить ТЦ площадью 123 тысячи квадратных метров обещали за три года, вложив порядка 90 миллионов долларов. Но «Гулливер» превратился в долгострой. В ноябре 2017 года директор застройщика рассказывал, что компания подала на банкротство, дабы достроить-таки объект в менее дорогом исполнении. Но тогда же Мингорисполком угрожал: за банкротством последует изъятие недостроя, оценка и выставление на аукцион. Год назад было возбуждено дело о банкротстве и открыт защитный период. Недавно состоялся суд об открытии конкурсного производства.

Как видит ситуацию часть соинвесторов

У «Гулливера» около 50 соинвесторов: юрлица, ИП и физлица вкладывали в помещения от 100 тысяч долларов до 1 миллиона 200 тысяч. Сейчас часть соинвесторов, оплативших помещения в ТРЦ, подозревают, что результат, к которому сейчас пришли, был продуман изначально. По крайней мере такую позицию они изложили в заявлении в ДФР КГК.

«Фактическое руководство УП «ТРЦ «Гулливер» и СООО «Арэса-Сервис» осуществлялось одними и теми же лицами (…). Офисы СООО «Арэса-Сервис», УП «Торгово-развлекательный центр «Гулливер» располагались в одном и том же здании (…). «Гулливер» заключал предварительные договоры купли-продажи помещений с условием заключения основного договора после сдачи в эксплуатацию ТРЦ «Гулливер» с 2012-го по 4-й квартал 2015 года (когда ТРЦ уже объявлял перерывы в строительстве.

Насколько нам известно, всего на расчетный счет УП «Торгово-развлекательный центр «Гулливер» на основании предварительных договоров купли-продажи было перечислено более 8 миллионов долларов США (в белорусских рублях на дату совершения платежа), — пишут соинвесторы. — Что, как мы полагаем, значительно превышает размер денежных средств, фактически направленных на создание законсервированного строения торгового центра».

— Схема взаимодействия хозяев СООО «Арэса-Сервис» и ТРЦ «Гулливер» с соинвесторами позволяла оптимизировать хозяйственную деятельность на максимальную прибыль, — говорят активные соинвесторы. —  Когда случился кризис как в экономике, так и в строительстве, и не вышло получить кредит под данный проект, идеологи процесса просто сняли с себя ответственность за результат и приступили к спасению своих средств.

Интересы соинвесторов, наши судьбы остаются вне интересов этих идеологов. Мы уверены, что развитая группа компаний «Арэса», которая продолжает строительство других объектов, может провести расчет по своим обязательствам. Но это невыгодно ей — при наличии «законного» способа избежать этого, — убеждены люди, обратившиеся в редакцию.

Часть соинвесторов еще в 2015—2016-м пыталась отказаться от договоров и вернуть свои деньги. Но им отказали, объясняя: ваши деньги в бетоне, мы ищем «главного» инвестора.

— Мы полагаем, что, предъявляя требования о банкротстве фактически к своей же компании, лица, управляющие УП «Гулливер» и группой компаний «Арэса», пытаются  уйти от ответственности перед соинвесторами, — говорят обратившиеся в редакцию предприниматели.

В то, что ТРЦ «Гулливер» будет достроен, они уже не верят.

— На протяжении 2016−2017 годов планы «Арэса-Сервис» остаются без изменений. Два года нам рассказывают про некоего мифического инвестора — но до сих пор он почему-то не объявился. Этот объект в завершенном виде уже неинтересен ни инвесторам, ни городу, ни, полагаем, «Арэсе».

—  УП «ТРЦ «Гулливер» привлекло средства нескольких десятков инвесторов — как физических, так и юридических лиц, а затем развалило этот проект, значительно завысив стоимость законсервированного объекта. Практически все пятьдесят инвесторов хотят возврата вложенных средств, — говорит один из соинвесторов. — Мы разумные люди и понимаем, что возврат общей суммы инвестиций вряд ли будет возможным для «Арэса-Сервис», не говоря уже об УП «ТРЦ «Гулливер» — быстро или одномоментно. Но мы хотим получить гарантии — залоги, поручительства на возврат своих средств в обозримом будущем, то есть в течение одного-двух лет.

Управляющий: суммы, вложенные в строительство, точно не подсчитаны

При банкротстве назначают антикризисного управляющего. О конкретных цифрах антикризисный управляющий «Гулливера», Александр Семененко, пока говорить не может: не все долги перед кредиторами подсчитаны, неизвестно, сколько долларов вложено в законсервированную стройку.

— Есть учетные цифры по бухгалтерскому балансу, — говорит Александр Семененко. — Балансовая стоимость объекта — порядка 23 миллионов белорусских рублей, при этом известная кредиторская задолженность — в районе 25 миллионов. Но она будет значительно выше, поскольку требования будут заявлены в валюте, нужен будет перерасчет (считали в переводе на рубли, но курс за четыре года заметно изменился. — TUT.BY). Объявлена процедура конкурсного производства.

— С какими соинвесторами-кредиторами обязаны будут рассчитаться в первую очередь, если дело дойдет до расчетов?

—  В первую очередь должны рассчитаться по зарплате и по налоговым платежам — там не огромные суммы. Последующие кредиторы — все, кто участвовал в строительстве. В «Гулливере» нет приоритетных дольщиков — все будут в равных условиях.

— В числе кредиторов — «Арэса-Сервис», сколько она заявила?

— Требования еще не заявлены. Требования будут заявляться после опубликования сведений о банкротстве. Еще даже нет определения — мы его услышали в судебном заседании, которое прошло 9 февраля. Как только мы получим текст, поместим соответствующее объявление в «Судебном вестнике» плюс в «Экономическом правосудии». Скорее всего, это будет 1 марта. И как только будут опубликованы сведения об открытии конкурсного производства, начнем принимать требования.

— Соинвесторы провели свое расследование, подозревают, что деньги из стройки могли выводить.

— Есть группа инициативных кредиторов, порядка десяти человек, которые готовы профинансировать проведение финансово-экономической экспертизы. Экспертиза даст ответы на вопросы, есть ли признаки намеренного банкротства, сокрытия банкротства, срыва возмещения убытков кредиторам. Можно будет уточнить, куда уходили деньги, использовались ли они по целевому назначению.

Руководство «Гулливера»: нужно единство — и объект будет достроен

Директор УП «ТРЦ «Гулливер» Виктор Грибанов и председатель собрания акционеров СООО «Арэса-Сервис» Сергей Коренько соглашаются: УП «ТРЦ «Гулливер» и СООО «Арэса-Сервис» работают в одной связке. Но — «с целью сохранить уже вложенное и успешно завершить проект».

История создания «Гулливера», рассказывает Виктор Грибанов, началась не в 2013-м, когда стали привлекать соинвесторов, а гораздо раньше. Учредитель УП «Гулливер» — компания с американским капиталом. Создано предприятие в 2006 году, в 2007 году «Гулливер» приобрел недостроенный комплекс на Дунина-Марцинкевича, 9 (шестиэтажный каркас, законсервированный еще в 1988 году) и — права на проектирование ТРК. Планировалось, что американские компании на сто процентов проинвестируют все строительство комплекса. К реализации проекта в части инжиниринга и проектирования привлекли «Арэса-Сервис» — девелопера с большим опытом работы в Беларуси.

— Для «Арэса-Сервис» объект был новым, мы никогда подобных не проектировали, — говорит Сергей Коренько. —  Проекты, эскизы рисовались, обсуждались, а в 2008-м случился глобальный кризис, а в дополнение сыграл и политический аспект — Беларусь попала в списки стран, куда иностранным инвесторам, в том числе американским, не рекомендовали вкладывать деньги.

Чтобы не останавливать работы по проектированию, «Арэса-Сервис» вкладывала деньги в объект как соинвестор строительства комплекса.

В 2008 году «Гулливером» заинтересовался крупный российско-сербский инвестор. Он по-своему видел перспективы ТРЦ, подготовил свой проект, оплатил его адаптацию под белорусские реалии.

— К 2011 году мы снесли старое здание, расчистили площадку, получили экспертизу по проекту архитектурной мастерской Виноградова и начали подготовительный период строительства. Поскольку планировалось использовать много импортных составляющих и оборудования в стройке, воспользовались возможностями, которые давало законодательство — заключили инвестиционный договор вместо действовавшего ранее договора на право проектирования и строительства, — говорит Виктор Грибанов. — Получили разрешение на основной этап строительства. Финансировала стройку на тот момент и «Арэса-Сервис» — по таким же договорам, что сейчас у других соинвесторов. Стройка шла второй год, когда акционеров «Гулливера» поставили в известность, что наши российско-сербские партнеры выходят из проекта. А процесс строительства уже шел полным ходом.

«Гулливер» был вынужден скорректировать планы, для чего сформировал новый бизнес-план и начал привлечение соинвесторов. Спрос был высоким — стройка шла в две смены до конца 2014 года.

По данным учета «Гулливера», в проект строительства ТРК было вложено около 15 миллионов долларов. Однако в 2014-м случился очередной кризис. Резко сократился спрос на коммерческую недвижимость, и существенно снизилась деловая активность, а часть бизнесов разорилась. В связи с этим пришлось сделать три официальные приостановки строительства на 2−3 месяца.

— Для поддержания строительства «Гулливер» обращался в отечественные банки, однако в результате понял, что в условиях низкого спроса на коммерческую недвижимость привлечение финансирования со стороны наших банков крайне маловероятно, — уточняет Виктор Грибанов. —  Мы решили использовать систему экспортного финансирования — привлечение зарубежного генподрядчика, который кредитуется в иностранных банках под 2−3%, что позволило бы привлечь в строительство необходимые ресурсы. Наиболее приемлемые условия выставили итальянцы: они обеспечивают только поставки материалов и контроль, а строят белорусские строители. Для реализации экспортного финансирования нужны были гарантии белорусского банка. Мы обратились в АСБ Беларусбанк, получили подтверждение — это возможно. Бизнес-планы, балансы, проекты, совещания — бумаги собирались и изучались почти год. В это время начались проблемы у крупных проектов, которые привлекали зарубежные средства под гарантии белорусских банков (все знают эти знаковые проекты). И в начале февраля 2016-го года Беларусбанк отказал «Гулливеру» в гарантиях.

По инвестиционному договору с городом строительство должно было быть окончено в октябре 2016-го. Мы понимали, что если не продлить инвестиционный договор, «Гулливер» попадет под санкции, также истекал срок пользования земельным участком. В результате многомесячных переговоров Мингорисполком расторг инвестиционный договор по соглашению сторон.

Для привлечения инвестиций необходимо привести проект в соответствие с требованиями рынка, для этого необходимо время. «Гулливер» принял решение о консервации объекта. Объект законсервировали в сентябре и зарегистрировали собственность на земельном участке.

— «Гулливер» намерен достроить объект, — продолжает Виктор Грибанов. —  С октября 2016 г. мы были безосновательно лишены Мингорисполкомом прав на земельный участок. Это полностью связывало нам руки в привлечении в проект финансирования. Только в августе 2017 года «Гулливер» был восстановлен в своих законных правах на землю. Однако запрошенное разрешение на корректировку проекта нам так и не предоставлено, а согласованный еще в феврале 2017 года всеми службами Мингорисполкома договор на право проектирования и строительства до сих пор Мингорисполкомом не подписан. Мы намерены завершить строительство в любом варианте ТРК (или в большом, или в уменьшенном виде) — по требованию инвесторов.

Очевидно, чтобы инвесторы вернули вложенное, нужно объект достроить. Кто-то хочет вернуть деньги сейчас, но они вложены в сам объект — в железо, кирпичи, бетон.

— С 2016 года «Гулливер», акционеры «Арэсы» и инвесторы с разумной позицией работают над сохранением этого объекта, — объясняет Сергей Коренько. — Для того чтобы объект достроить, нужно как минимум согласие всех инвесторов проявить терпение, а так как для привлечения любого финансирования необходимо обеспечивать залоговую стоимость — не препятствовать этому, не накладывать арест. Действительность такова, что если кто-то подает в суд с требованием вернуть деньги, то судебный исполнитель тут же накладывает арест, и объект уже нельзя передавать в залог.

— Если 2−3 инвестора потребуют вернуть деньги, то сработает принцип домино — захотят 4, 5, 6, — добавляет Виктор Грибанов. — В результате все рухнет. К сожалению, такая ситуация коснулась и нас. Со стороны ряда инвесторов были поданы иски, а также предъявлены требования о возврате вложенных в проект средств. Это привело к существенному росту кредиторской задолженности, а это в свою очередь — к вынужденному решению подать на банкротство. Однако такое решение не имеет цели ликвидировать предприятие и уйти от требований кредиторов, мы намерены оздоровить предприятие и закончить строительство, чтобы каждый из наших кредиторов, инвесторов был удовлетворен.

Что дало банкротство? Выравнивание всех требований, введение защитного периода на 3 месяца. Сейчас открыто конкурсное производство. Бразды правления берет антикризисный управляющий. Он должен собрать все документы, встретиться с каждым кредитором, подтвердить требования, создать клуб кредиторов. И кредиторы будут принимать какое-то решение о дальнейших действиях.

— На мой взгляд, крупнейшего кредитора «Гулливера», у компании есть три решения, — говорит Сергей Коренько. — Мировое соглашение, по которому можно быстро выйти из конкурсного производства и начать проектировать и строить объект. Второй вариант — более длинный — санация. И третий вариант: если клуб кредиторов примет решение о ликвидации, объект будет выставлен на аукцион и реализован по свободной цене. В таком случае деньги, полученные за объект, управляющий должен будет разделить между кредиторами пропорционально их вложениям.

С точки зрения «Арэса-Сервис», которая вложила больше всего в этот проект, и акционеров «Гулливера» (на общие вложения приходится более 30%), оптимальный вариант — достроить объект. Площадка хорошая, работы по строительству выполнялись добросовестно, есть несколько вариантов завершения строительства, и скорее всего — в меньших масштабах по площади. Но для этого должно быть единение инвесторов, а также исполнение законодательства и конструктивная позиция со стороны Мингорисполкома.