ОТКАЖИСЬ ПО-ХОРОШЕМУ

Источник материала:

Откажись по-хорошему
О сложностях при наследовании недвижимости

Ольга МИКША

http://www.belgazeta.by/20060227.8/080071511

«БелГазета» начинает цикл публикаций о наиболее актуальных правовых коллизиях при сделках с недвижимостью. На этот раз мы рассмотрим ситуации, которые могут возникнуть при продаже квартир, полученных в наследство. Прокомментирует их юрисконсульт АН «Твоя столица» Андрей КУДАКАЕВ.

- Закон говорит, что все наследственное имущество, в т.ч. недвижимость, при наследовании по закону переходит наследникам в равных долях в зависимости от очередности наследования - в первую очередь к детям, супругу, родителям умершего. При этом супругу умершего отходит половина имущества, нажитого в браке. Это правило действует и в том случае, если на момент смерти наследодателя супруги были в разводе. Остальная часть наследства разделяется между остальными наследниками в равных долях.

Если у умершего нет наследников первой очереди, наследство переходит к наследникам второй очереди - братьям и сестрам; если таковых также нет - к деду и бабке как со стороны отца, так и со стороны матери; следующими в очереди на наследство оказываются тети и дяди умершего. Если же и таких наследников не окажется, то право наследовать получат родственники вплоть до шестой степени родства.

Наиболее сложные и запутанные ситуации возникают при продаже полученных по наследству квартир, в приватизации которых принимали участие третьи лица, не являющиеся наследниками.

История. В квартире жила семья - мать, отец, дочь и сын. Дочь была замужем, муж проживал вместе с ней. В процессе приватизации принимали участие все пятеро, соответственно, каждый из них имеет право на долю в квартире соразмерно жилищной квоте. Когда родители умерли, дети стали наследниками недвижимости. Через некоторое время брат с сестрой договорились продать квартиру.

Важный нюанс. К этому времени сестра находилась в разводе со своим мужем. Несмотря на то, что бывший муж не является наследником, он продолжает оставаться одним из собственников квартиры. Иск о защите своего права он может заявить в любое время.

Неприятная ситуация. После покупки квартиры выяснилось, что от одного из предыдущих собственников, а именно от бывшего мужа сестры, не был получен отказ от права собственности на свою долю в квартире.

Последствия. По закону бывший муж имеет право потребовать от новых владельцев вернуть ему его часть.

Что делать. Попытаться все же получить от бывшего мужа отказ от прав собственности на долю в квартире. Если этот вопрос не будет улажен, сделка может быть признана недействительной.

Если эти обстоятельства вскрылись еще до подписания договора купли-продажи, также надо получить отказ от прав. Если один из собственников находится вне пределов досягаемости, лучше отказаться от приобретения такой квартиры.

- Часто возникают сложности и с вступлением наследников в право наследования. По закону принять наследство можно двумя способами: 1) наследник подает заявление в нотариальную контору по месту открытия наследства; 2) фактически вступает во владение или управление наследственным имуществом - например, принимает меры к сохранению имущества, производит за свой счет расходы на содержание имущества, оплачивает за свой счет долги наследодателя или получает от третьих лиц причитавшиеся наследодателю суммы.

Практика показывает, что фактическое вступление во владение наследуемым имуществом часто проходит незамеченным, в результате чего при последующей продаже такой квартиры могут возникнуть проблемы.

История. В квартире проживали отец, мать и сын. В приватизации участвовали все трое, оформлена квартира на отца. Через некоторое время сын женится и прописывает на свою жилплощадь супругу, а вскоре умирает. После этого его вдова выписывается из квартиры и переезжает к своим родителям. А родители сына через два года решают продать квартиру.

Важный нюанс. Кроме необходимых для отчуждения квартиры документов отец представляет справку из нотариальной конторы по месту смерти сына о том, что наследственное дело не открывалось. Это означает, что жилищная квота, которой сын принимал участие в приватизации, не была принята к наследованию.

Важный нюанс. Невестка на момент его смерти проживала в квартире и впоследствии оплачивала жилищно-коммунальные услуги. Это означает, что она фактически вступила в наследство без подачи заявления о принятии наследства в нотариальную контору. Следовательно, получила право на долю в квартире.

Как и в первом случае, отказ от права собственности не был получен, а значит, невестка может в любое время потребовать вернуть ее часть.

Согласно положению о риэлтерской деятельности, агентства недвижимости наделены правами запрашивать у госорганов информацию, необходимую для проверки истории квартиры. Поэтому посредничество профессионального риэлтора в совершении сделки купли-продажи позволяет избежать подобных неприятностей.