ВРЕМЯ - ДЕНЬГИ

Источник материала:

Время - деньги
особенно при переезде

Ольга МИКША

http://www.belgazeta.by/20060417.15/080161511

«БелГазета» продолжает цикл публикаций о наиболее актуальных правовых коллизиях, возникающих при сделках с недвижимостью. На этот раз в рубрике мы рассмотрим ситуации, связанные с освобождением проданного объекта недвижимости и выпиской проживающих там людей. Консультацию ведет юрисконсульт агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей КУДАКАЕВ.

- На сегодняшний день данный вопрос специально не закреплен в законодательстве, поэтому при возникновении таких отношений стороны вынуждены руководствоваться лишь общими нормами обязательственного права.

При продаже квартиры самостоятельно, т.е. без посредничества агентства недвижимости, регулирование данных отношений между сторонами сделки чаще всего носит доверительный характер устной договоренности. При этом при согласовании сроков освобождения квартиры и выписки из нее проживающих лиц покупатели часто забывают предусмотреть ответственность продавца за нарушение сроков исполнения взятых на себя обязательств.

Нарушение таких сроков очень редко приводит к каким-либо серьезным негативным последствиям для покупателя, к примеру упущенной выгоде от последующей сдачи купленной квартиры в аренду. Однако бывают случаи, когда покупатель действительно несет убытки и не имеет возможности быстро, минуя судебное разбирательство, компенсировать их полностью или частично.

Другая ситуация возникает, когда продажа квартиры происходит при посредничестве агентства недвижимости. Как показывает практика, при продаже квартиры, если в ней остаются проживать продавец и члены его семьи, агентства недвижимости рекомендуют своим клиентам (покупателям) удерживать определенную сумму от цены продажи квартиры и производить возврат этой суммы после полного исполнения продавцом своих обязательств по освобождению квартиры и выписке из нее проживающих лиц.

Таким образом, интересы покупателя определенным образом защищены, а продавец имеет материальный интерес передать квартиру в надлежащем состоянии и освободить ее в надлежащие сроки. И в целом обе стороны чувствуют себя более спокойно, потому что при возникновении спорных вопросов существует третья сторона - агентство недвижимости.

В этом случае наиболее удобным вариантом для продавца и покупателя будет оставить залоговую сумму у посредника. Это позволит безболезненно разрешить иногда встречающиеся ситуации, когда стороны не могут договориться о размере возвращаемой залоговой суммы.

История. Иванов продал квартиру Сидорову. В договоре стороны указали, что выписка семейства Ивановых состоится в течение месяца. За каждый просроченный день продавец обязался выплачивать по базовой величине. В залог того, что выписка и выезд будут осуществлены своевременно, Иванов отдал Сидорову в залог Br1 млн.

Важный нюанс. Стороны забыли уточнить, каким образом будет оцениваться материальный ущерб, который может быть причинен квартире во время переезда.

Неприятная ситуация. Ивановы покинули квартиру на три дня позже оговоренного срока и, выезжая, поцарапали паркет.

Последствия. Сидоров посчитал нанесенный ущерб настолько серьезным, что отказался возвращать залоговую сумму вообще.

Что делать. В данной ситуации агентство недвижимости, конечно, не может претендовать на роль судьи, но, используя свой опыт, может разъяснить клиентам варианты развития данной спорной ситуации при обращении в суд, а также предполагаемые потери и выигрыши сторон по результатам судебного разбирательства.

После этого стороны чаще всего принимают взвешенные решения по отношению друг к другу.

Впрочем, часты ситуации, когда нарушение продавцом обязательств возникает по не зависящей от него причине. Тогда при должном объяснении возникшей ситуации спор между сторонами заканчивается мировым соглашением, и ни одна из сторон не несет никаких дополнительных потерь.