СПОР УКЛОНИСТОВ

Источник материала:

Спор уклонистов
разрешает договор и посредник

Ольга МИКША

http://www.belgazeta.by/20060522.20/080141511

«БелГазета» продолжает цикл публикаций о спорных правовых ситуациях, возникающих при сделках с недвижимостью. В апрельском выпуске «Дома» мы рассказали, каким способом можно разрешить спор, возникающий между продавцом и покупателем, если первый опоздал с выпиской и освобождением проданной квартиры. «Дом» продолжает эту тему, рассматривая варианты документального оформления денежной суммы, передаваемой в залог. Консультацию ведет юрисконсульт АН «Твоя столица» Андрей КУДАКАЕВ.

- Существует несколько вариантов оформления суммы залога, но чаще всего покупатель удерживает определенную часть денег из общей суммы покупки у себя на руках. И при этом выдает продавцу расписку, где обязуется вернуть залог при условии выполнения последним своих обязательств.

Однако бывает так, что причиненные продавцом неудобства, в т.ч. моральные и материальные, по мнению покупателя, значительно превышают сумму залога. А продавец, по вполне понятным причинам, с этими доводами не соглашается.

Такие ситуации легче разрешать, когда в договоре присутствует посредник, например агентство недвижимости. В этом случае чаще всего составляется трехсторонний договор, определяющий сроки исполнения продавцом своих обязательств по выписке и освобождению объекта. При этом денежная сумма, обеспечивающая надлежащее исполнение обязательств, остается либо у покупателя, либо у доверенного лица, определяемого сторонами дополнительно.

Отличительной особенностью участия посредника в таких отношениях является то, что в договоре, определяющем сроки выписки и освобождения объекта недвижимости, предусмотрена также ответственность продавца за нарушение сроков выполнения своих обязательств.

История. Иванов продал квартиру Сидорову и пообещал выписаться и освободить площадь в течение месяца. В залог своевременного выполнения взятых обязательств Иванов оставил Br1 млн., а Сидоров написал соответствующую расписку.

Важный нюанс. Никаких дополнительных условий стороны не оговорили ни устно, ни письменно.

Важный нюанс. Сидоров, будучи участником «цепочки», продал свою прежнюю квартиру, пообещал своему покупателю освободить ее в течение месяца и оставил в залог выполнения взятых обязательств Br1 млн.

Неприятная ситуация. К оговоренному сроку Иванов не освободил квартиру и не передал Сидорову ключи, а тот в свою очередь оказался в неудобном положении перед своим покупателем. Чтобы выполнить условия договора, Сидоров вынужден снять временное жилье до выполнения Ивановым взятых обязательств.

Последствия. Через полтора месяца Иванов освободил проданную квартиру и передал Сидорову ключи. Сидоров высказал претензии по неисполнению Ивановым взятых обязательств и помимо удержания оставленного в залог миллиона потребовал возмещения понесенных затрат: аренда квартиры на месяц - Br450 тыс., оплата услуг агентства, нашедшего квартиру, - Br210 тыс., моральный ущерб - Br210 тыс. На это Иванов ответил, что оставленного в залог Br1 млн. вполне достаточно для покрытия непредвиденных расходов Сидорова, и поэтому никакой компенсации он выплачивать не будет.

Что делать. Составить соответствующий договор и предусмотреть в нем ответственность продавца за неисполнение взятых обязательств. Размер компенсации обычно рассчитывается исходя из предполагаемых затрат покупателя на приобретение аналогичных удобств в случае, если бы он своевременно начал пользоваться приобретенной квартирой.

Дополнительно следует учитывать момент недобросовестного поведения продавца при соблюдении сроков выписки проживающих на объекте лиц. Здесь расчет ответственности должен производиться исходя из размера госпошлины на подачу иска в суд и, возможно, услуг адвоката.