УСТАЛОСТЬ МЕТАЛЛА

Источник материала:

Усталость металла
Цены на квартирном рынке стабилизировались

Ольга МИКША

http://www.belgazeta.by/20060522.20/080121511

С начала текущего года риэлторы отмечают стабилизацию цен на вторичном рынке, которая, по прогнозам, может продержаться до осени. В таких условиях обычно происходит выравнивание возникших прежде ценовых перекосов, что подтверждает тенденция развития минского рынка. Так, стоимость кв. м в многокомнатных квартирах плавно приближается к цене метра в однокомнатных, а большим спросом пользуются более качественные квартиры.

Нынешнее соотношение предложения и спроса на рынке напоминает ситуацию осени прошлого года - тогда и сейчас желающих продать квартиру на 20-25% больше, чем желающих купить. Однако мотивация существенно изменилась.

В прошлом году рост количества выставленных на продажу объектов был в большей мере обеспечен квартирами в новостройках и вызван вполне понятным желанием многих избежать уплаты более высокого подоходного налога, как это предусматривал законопроект, принятый накануне парламентом. При этом покупательская активность начала заметно снижаться, что в первую очередь связано с достижением пика покупательной способности на нынешнем этапе развития рынка. Так, в октябре-ноябре цена кв. м преодолела психологическую отметку в $1 тыс., поэтому, начиная со II полугодия 2005г. количество инвестиционных покупок, по оценкам специалистов, сократилось в разы.

К концу года рынок переварил излишек предложения, но покупки в основном сделали те, кто действительно решал квартирный вопрос, а не намеревался таким образом сохранять сбережения. В результате после новогодних праздников к началу сезона деловой активности значительная часть покупателей ушла с рынка: одни купили, что хотели, еще осенью, другие вынуждены были отказаться от покупки с целью сбережения из-за неподъемных цен. Это сразу сказалось на времени экспозиции квартир - если осенью объект продавался за месяц, то сейчас его приходится рекламировать в среднем 45 дней.

А предложение между тем не сократилось. По оценкам специалистов агентства недвижимости «Твоя столица», в феврале-марте число продавцов превышало число покупателей на 20-22%, и при этом количество тех и других росло от месяца к месяцу. Однако в апреле активность рынка сильно снизилась: по сравнению с мартом продавцов стало меньше на 6%, покупателей - на 16%. Эти данные подтверждают тенденцию к выравниванию предложения и спроса на минском вторичном рынке. А раз нет ажиотажного спроса, то и ежемесячный рост цены ненамного превышает официальный показатель инфляции (см. инфографику). Кстати, немного более высокие темпы прироста цены осенью прошлого года (1,9-2,4% в октябре-ноябре) можно объяснить значительной долей в экспозиции современных квартир, цены которых отличается от цен на стандартные квартиры и хрущевки в несколько раз.

Изменение средней цены 1 кв. м общей площади квартир, $




Начавшееся выравнивание перекосов на рынке проявило еще одну положительную тенденцию. Анализируя собственные сделки, специалисты АН «Твоя столица» делают вывод о том, что в нынешних условиях покупатели становятся более разборчивыми. «Из двух схожих по метражу и расположению квартир покупатель теперь выбирает более качественную, хотя и несколько дороже, - сказал «БелГазете» гендиректор агентства Владимир Давидович. - В результате, к примеру, хрущевки продаются заметно хуже». Соответственно, цены на качественные квартиры растут быстрее - по оценке экспертов, на 2-3% в месяц.

В I полугодии набирала силу еще одна тенденция, которая порадует владельцев многокомнатных квартир, - риэлторы отмечают постепенное выравнивание цены кв. м в многокомнатных квартирах с ценой ходовых одно- и двухкомнатных. В апреле средняя цена кв. м в двухкомнатных и многокомнатных квартирах, выставляемых на продажу через АН «Твоя столица», практически сравнялись - соответственно $1106 и $1039, но многокомнатные показали более активную динамику прироста - 4,9% по отношению к марту.

Стабилизации цен на рынке недвижимости заждались практически все участники - продавцы, покупатели и даже риэлторы. Ведь подавляющее большинство продавцов - более 90% - после первой сделки становятся покупателями и пытаются на вырученные средства купить жилье взамен. В этой связи плавный, а главное - прогнозируемый рост цен позволяет планировать сделки, более точно определять недостающие суммы для новой покупки и значительно легче находить подходящие варианты для завершения цепочки. Кроме того, тенденции стабилизации оказывают оздоровительный эффект на весь рынок - жилье различных потребительских качеств приобретает более справедливую цену.

Есть ощущение, что отечественный рынок недвижимости наконец-то устал от безудержной гонки цен последних лет. Специалисты не рассчитывают, что достигнутые высоты будут сданы, но ожидают, что стабильность в ценах продержится до осени. Тогда вполне вероятно новое движение - после летнего затишья квартирный рынок традиционно реагирует на ситуацию в новостройках, ставки по кредитам и цены на энергоносители.